Alquileres y el factor expensas: cuánto aumentan en junio y por qué los contratos de la vieja ley empiezan a desaparecer

Junio llega con una particularidad que empieza a modificar el mapa locativo argentino. Por un lado, continúan las actualizaciones previstas en los contratos vigentes. Por otro, los acuerdos firmados bajo la derogada Ley de Alquileres 2020 comienzan a extinguirse de manera gradual a medida que alcanzan su vencimiento.

La situación marca un punto de inflexión para el mercado. Los contratos con ajuste anual por Índice de Contratos de Locación (ICL) conviven cada vez con menos peso frente a los nuevos acuerdos firmados después del DNU 70/2023, que habilitó mayor libertad entre las partes para definir plazos y mecanismos de actualización.

Con una inflación que ya no exhibe los niveles de los años anteriores, los incrementos muestran una dinámica diferente. Incluso, en algunos casos, las actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales terminan reflejando con mayor rapidez la evolución reciente de los precios que los viejos contratos ajustados una vez al año.

Los aumentos que llegan en junio

De acuerdo con los valores que actualmente se utilizan en el mercado para los distintos esquemas contractuales, los incrementos previstos para junio quedan de la siguiente manera:

• Ajuste trimestral: 8,79%.
• Ajuste cuatrimestral: 10,78%.
• Ajuste semestral: 15,64%.
• Ajuste anual por ICL: 32,02%.

Tomando como ejemplo un alquiler mensual de $500.000, los nuevos montos serían:

• Trimestral: $543.950.
• Cuatrimestral: $553.900.
• Semestral: $578.200.
• Anual por ICL: $660.100.

Aunque el ajuste anual continúa siendo el más elevado, la diferencia ya no resulta tan pronunciada como durante los períodos de inflación de tres dígitos.

Para Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, el escenario cambió por completo respecto de los últimos años. Indicó: “Antes el ajuste anual por ICL quedaba muy por encima de cualquier actualización trimestral o semestral. Hoy los contratos más cortos reflejan más rápido la inflación reciente y por eso aparecen diferencias menores”.

Según su análisis, propietarios e inquilinos comenzaron a priorizar mecanismos que eviten fuertes desfasajes entre actualización y realidad económica.

“Con inflación más estabilizada, muchos propietarios prefieren ajustes trimestrales o cuatrimestrales para evitar períodos largos sin actualización”, agregó.

La salida gradual de la ley derogada

A diferencia de lo que ocurría hasta fines de 2023, la mayor parte de los nuevos contratos se firma actualmente por 24 meses y con revisiones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, generalmente vinculadas al Índice de Precios al Consumidor (IPC) o al propio ICL.

Ese cambio regulatorio empezó a reflejarse también en la composición de la oferta disponible. Durante los años de vigencia de la ley anterior, la escasez de unidades dominó buena parte del mercado. Hoy la situación resulta distinta, con mayor cantidad de propiedades publicadas y márgenes de negociación más amplios.

Desde la mirada de Braña, esa mayor competencia entre propietarios también impactó sobre los precios de publicación.

“Hay inmuebles que tuvieron reducciones de entre 10% y 40% porque no encontraban demanda. Esa situación hace dos años prácticamente no existía”, explicó.

La consecuencia inmediata fue una recuperación parcial de la oferta, especialmente en los principales corredores residenciales de la Ciudad de Buenos Aires.

Cuánto cuesta alquilar hoy en CABA

Dentro del mercado porteño, los valores promedio continúan mostrando fuertes diferencias según ubicación, superficie y categoría de cada inmueble.

Actualmente, los rangos más frecuentes se ubican en:

• Monoambientes: desde $520.000.
• Dos ambientes: entre $620.000 y $700.000.
• Tres ambientes: desde $850.000.
• Cuatro ambientes: por encima de $1.100.000.

Si bien los alquileres mantienen una tendencia alcista, la presión económica ya no proviene únicamente del valor locativo.

Cada vez más inquilinos evalúan el costo integral de habitar una vivienda antes de tomar una decisión. Allí aparece un factor que gana protagonismo mes tras mes: las expensas.

Expensas: el gasto que más preocupa

En numerosos edificios porteños las expensas ya superan ampliamente los $260.000 mensuales y, en determinados casos, representan cerca del 40% del valor del alquiler.

Un relevamiento realizado por ConsorcioAbierto sobre más de 13.000 consorcios administrados mediante su plataforma mostró que la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $336.545 durante abril.

La cifra representó una suba mensual de 3,2% y un incremento interanual de 34,6%.

Fuera de la Capital Federal, los valores promedio llegaron a $167.460 en la provincia de Buenos Aires, $148.442 en Córdoba y $137.320 en Santa Fe.

Detrás de esos números aparecen costos estructurales que continúan presionando sobre las cuentas de los consorcios.

“Los aumentos mensuales muestran cierta desaceleración respecto de años anteriores, pero las expensas siguen sostenidas sobre una estructura de costos muy alta”, sostuvo Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.

Gran parte de la explicación se encuentra en gastos difíciles de reducir en el corto plazo.

“Las expensas continúan creciendo por encima de la inflación mensual porque buena parte del gasto está asociado al funcionamiento diario de los edificios, especialmente salarios, mantenimiento y servicios”, detalló.

El informe reveló además que los salarios del personal representan cerca del 30% del gasto total, mientras que mantenimiento y gastos operativos concentran otro porcentaje similar.

Frente a ese panorama, numerosos consorcios comenzaron a incorporar herramientas tecnológicas orientadas a mejorar la eficiencia administrativa.

“La inteligencia artificial ya permite detectar desvíos, ordenar información y anticipar problemas de mantenimiento o consumo antes de que impacten más fuerte en la expensa”, señaló Laiuppa.

Ingresos que todavía corren detrás de los gastos

Más allá de la mejora observada en la oferta de alquileres, el desafío principal continúa vinculado al poder adquisitivo de las familias.

En la práctica, el costo de acceder y sostener una vivienda sigue creciendo más rápido que la capacidad de recuperación de muchos salarios.

Desde la experiencia cotidiana del mercado, Lisandro Cuello, operador inmobiliario de la zona norte porteña, observa que la tensión económica continúa presente en buena parte de los hogares. Afirmó: “El mercado se acomodó un poco, pero los salarios todavía tienen dificultades para seguir el ritmo del costo de vida”.

La combinación entre alquiler, expensas, servicios y gastos corrientes obliga a muchas familias a recalcular permanentemente sus presupuestos.

“Un dos ambientes en zonas medias de la Ciudad puede superar fácilmente los $650.000 y después aparecen expensas muy altas, servicios y gastos diarios. Ahí está el verdadero desafío”, remarcó.

Aun así, el sector no registra por ahora un deterioro significativo en los niveles de cumplimiento.

Las inmobiliarias reconocen más consultas para renegociar condiciones y algunos pedidos de refinanciación, aunque la morosidad general continúa relativamente contenida.

Cuello concluyó: «Con los últimos contratos de la ley derogada transitando sus meses finales, el mercado ingresa en una nueva etapa. Los ajustes anuales por ICL comienzan a perder protagonismo, mientras las expensas ganan peso dentro del presupuesto familiar. Para propietarios e inquilinos, la ecuación ya no pasa únicamente por cuánto cuesta alquilar, sino por cuánto cuesta sostener la vivienda mes a mes».