El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvió a marcar un umbral simbólico. En el cuarto trimestre de 2025, el valor promedio de publicación de un departamento usado de tres ambientes alcanzó los $1.008.258 mensuales y superó por primera vez el millón de pesos, según el último informe del Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA) que depende de Gobierno porteño.

El relevamiento oficial mostró que el incremento interanual del precio publicado del metro cuadrado promedió 34,1% en los monoambientes, 33,6% en las unidades de dos ambientes y 32,4% en los tres ambientes. El alza promedio de los alquileres, de 33,3%, resultó levemente superior a la variación del Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA), que marcó 32,6% en el mismo período.

Los valores promedios de referencia en la Ciudad quedaron de la siguente manera según IDECBA:
• Monoambiente promedio: $484.985.
• Dos ambientes promedio: $658.196.
• Tres ambientes promedio: $1.008.258.

En términos de precio por metro cuadrado, el promedio se ubicó en $16.166 para un ambiente, $15.307 para dos y $14.404 para tres ambientes. Las unidades consideradas como base presentan 30 m2 en el caso de un ambiente, 43 m2 en dos ambientes y 70 m2 en tres ambientes.

Dinámica de aumentos

El informe consignó que la dinámica de aumentos exhibió una desaceleración frente al trimestre previo. La variación interanual se redujo 4,8 puntos porcentuales en los dos ambientes, 4,7 puntos en los tres ambientes y 3,3 puntos en los monoambientes. Entre 2020 y 2024, los alquileres registraron alzas muy por encima del IPCBA. Esa brecha comenzó a achicarse desde el segundo trimestre de 2024.

En la comparación intertrimestral, las subas oscilaron entre 6,4% y 7,3%, con excepción del segmento de tres ambientes, que mostró una variación algo más contenida. El dato consolidó una convergencia entre inflación y alquileres que no se observaba en los años de mayor tensión del mercado.

Por barrios, las diferencias resultaron significativas, a continuación algunos ejemplos.
Monoambientes:
• Núñez: $542.348.
• Belgrano: $526.349.
• Villa Crespo: $525.789.
• Constitución: $403.590.
• San Nicolás: $429.953.

En el segmento de departamentos de dos ambientes:
• Núñez: $757.091.
• Palermo: $721.773.
• La Boca: $539.469.
• Constitución: $547.572.

En departaemntos de tres ambientes:
• Villa Urquiza: $1.165.389.
• Núñez: $1.140.496.
• Palermo: $1.131.060.
• Constitución: $797.147.
• Montserrat: $815.129.

Por comunas y oferta

El análisis por comunas también reflejó dispersión. La Comuna 14 presentó un promedio de $1.131.060 para tres ambientes, mientras que la Comuna 12 marcó $1.128.559 y la Comuna 13 $1.113.561. En el sur, la Comuna 4 mostró $887.050 y la Comuna 3 $884.499 para unidades de tres ambientes.

En materia de oferta, el stock de publicaciones en pesos resultó 1,3% inferior al trimestre anterior. Sin embargo, en la comparación interanual se registró un incremento de 12,3%. El volumen de avisos publicados entre octubre y diciembre de 2025 duplicó el promedio trimestral del período 2017-2019 y casi sextuplicó el nivel de 2023, uno de los años de menor disponibilidad.

Tres de cada cuatro avisos correspondieron a departamentos de uno y dos ambientes. Los tres ambientes representaron cerca del 19% del total y las unidades de cuatro y cinco ambientes apenas 5% de la oferta. La distribución territorial mostró menor concentración que un año atrás: las cinco comunas con mayor volumen reunieron 54% de las publicaciones, casi cinco puntos menos que en igual período de 2024.

Otro dato relevante surgió al considerar el total de avisos en pesos y en dólares. Las publicaciones en moneda local concentraron 75% del stock disponible. Si bien mantuvieron la mayoría, se trató del registro más bajo de los últimos cinco trimestres, con leve recuperación de la oferta en dólares.

Demanda

El informe precisó que el seguimiento de precios se concentró en departamentos usados de uno a tres ambientes, con una antigüedad promedio de 23 años en monoambientes, 34 años en dos ambientes y 41 años en tres ambientes.

El cálculo se realizó sobre unidades base representativas, lo que permitió comparar valores homogéneos por ambiente.

Por qué subieron los tres ambientes y expensas

En el corredor norte y el noroeste, alquilar un tres ambientes exige ingresos elevados y condiciones contractuales más estrictas, incluso por encima de $1.100.000 para contratos iniciales. A ese esfuerzo se suman expensas que, en los últimos tres años, crecieron por encima de los alquileres, aunque en los últimos cinco meses mostraron cierta desaceleración.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, atribuyó el encarecimiento a una cuestión estructural: el tres ambientes no es el producto preferido por los inversores, que priorizan monoambientes y dos ambientes por su mejor ecuación entre inversión inicial y renta. Esa menor producción de oferta obliga a las familias a competir por un stock acotado, presionando los precios al alza en las zonas de mayor demanda.

Liotto también señaló que el mercado no opera con rigidez absoluta. En barrios como Liniers o La Paternal todavía se detectan oportunidades entre $650.000 y $700.000. En ese marco, el precio publicado funciona como referencia inicial y la negociación volvió a ganar peso, con ajustes en montos y condiciones según perfil del inquilino, estado del inmueble y urgencia del propietario.

Claudio Rinaldo, de Nico Propiedades, planteó que el mercado de tres ambientes es heterogéneo y que aún se consiguen unidades por debajo de $800.000, aunque generalmente asociadas a alguna desventaja puntual: menor luminosidad, estado a refaccionar, ubicación menos estratégica o expensas elevadas. El precio, sostuvo, no es uniforme y responde a variables muy específicas dentro de cada barrio.

Rinaldo concluyó que el verdadero impacto hoy no está solo en el valor del alquiler sino en el costo total de ocupación. Con expensas que en CABA promedian cerca de $250.000 mensuales, resulta clave revisar liquidaciones, distinguir entre gastos ordinarios y extraordinarios y dejar esas condiciones por escrito en el contrato. Un departamento con expensas desalineadas respecto de su valor locativo pierde atractivo inmediato, aun cuando el precio inicial parezca competitivo.