El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires (GBA) experimenta una recuperación progresiva, impulsada por la reaparición de créditos hipotecarios y la flexibilización de las condiciones para el alquiler tras la derogación de la Ley de Alquileres. En este contexto, los precios comienzan a mostrar aumentos moderados en compra venta y locaciones, mientras crece la demanda, sobre todo en zonas con buena conectividad y servicios.
Según datos de Zonaprop, el precio medio del metro cuadrado en GBA norte se ubicó en USD 2.280 en marzo, lo que representa una suba del 0,9% en el mes y del 2,2% en el primer trimestre. En comparación interanual, el valor se elevó 4,4% respecto de marzo de 2024. El cambio de tendencia se consolidó desde noviembre del año pasado, cuando los valores comenzaron a mostrar aumentos luego de varios meses de caídas informaron desde el portal.
En ese corredor, un departamento de dos ambientes y 50 m2 cuesta en promedio USD 112.164, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 ronda los USD 170.316.
Vicente López lidera el ranking de barrios con valores más altos, con un promedio de USD 3.459 por m2. La Lucila, con USD 3.435, y Olivos, con USD 3.045 por m2, completan los primeros puestos. En contraste, Barrio Infico registra una oferta de USD 916 por m2. José C. Paz Centro y José C. Paz Oeste siguen con USD 984 y USD 991 por m2, respectivamente.
Para Javier Igarzábal, titular de DIC Propiedades, el mercado de zona norte muestra una demanda sostenida, en parte por la reactivación del crédito. «Desde que arrancaron los créditos hipotecarios, el 50% de nuestras operaciones se concretan con este tipo de financiación«, afirmó.
El ejecutivo destacó el buen ritmo de ventas en departamentos de dos y tres ambientes, así como en dúplex con jardín o PH bien ubicados. «Los valores suben, pero con cautela. El que quiere vender no debe elevar demasiado las expectativas, porque la oferta sigue siendo abundante», advirtió.
Igarzábal también advirtió sobre el efecto de las sobrevaluaciones: «Cuando se sube demasiado la vara, las propiedades no se venden. En cambio, si se ajustan los valores a la demanda, el mercado responde».
Según explicó, los departamentos nuevos o en buenas ubicaciones se mueven entre un 5 y un 7% por encima de sus precios del año pasado, mientras que el resto apenas subió un 3%. «Hay unidades de un ambiente desde USD 80.000, de dos ambientes usados por USD 90.000 y nuevos desde USD 140.000, y dúplex de 110 m2 cubiertos desde 210.000», detalló.
El empresario también remarcó el impacto del blanqueo fiscal: «Muchos compradores aprovecharon la posibilidad de ingresar hasta USD 100.000 sin costo fiscal. Eso generó un empuje adicional en los segmentos de ticket más bajo».
En otro horizonte del conurbano
En GBA oeste-sur, el precio medio del metro cuadrado alcanzó los USD 1.618 en marzo, con una suba de 0,3% mensual y de 0,8% en el primer trimestre. El aumento interanual es de 1,7%, lejos del 4,4% registrado en zona norte. Aun así, el valor sigue 18% por debajo del máximo histórico de julio de 2019 in formaron desde Zonaprop.
Un departamento de dos ambientes cuesta en promedio USD 81.323 y uno de tres ambientes USD 116.700. Tristán Suárez se presenta como el barrio más caro, con un valor medio de USD 2.741 por m2. Don Bosco alcanza los USD 2.530 y Villa Udaondo los USD 2.498 por m2. En el otro extremo, San José registra USD 464 por m2. Don Orione y Ingeniero Budge completan el grupo más económico, con USD 645 y USD 746 por m2, respectivamente.
Fernando Belvedere, de EFEBE Propiedades, remarcó que Avellaneda y Lanús atraviesan una etapa de mayor interés. «Los departamentos de dos ambientes se venden entre USD 75.000 y USD 85.000, y los de tres ambientes entre USD 90.000 y USD 120.000, según la ubicación. Las casas muestran precios algo más bajos, lo que podría responder a una mayor oferta y preferencia por unidades de menor mantenimiento», explicó.
En Lanús Oeste, por ejemplo, se encuentran chalets de cuatro ambientes desde USD 160.000, de los cuales se privilegian los que disponen de cocheras.
Según Belvedere, el dinamismo está impulsado tanto por la demanda como por la mejora de ciertas zonas: «Hay barrios que ganaron valor por su conectividad, infraestructura y cercanía a centros comerciales. Esto genera un atractivo especial para familias jóvenes y compradores de primera vivienda». Además, destacó que los valores para viviendas usadas subieron hasta 7% interanual en departamentos y retrocedieron 1% en casas, lo que refuerza la preferencia por unidades compactas y funcionales.
Alquileres
El mercado de alquiler también muestra movimientos significativos. En GBA norte, los precios subieron 2,5% en marzo y acumulan un alza del 10,4% en el primer trimestre del año. En términos reales, el aumento supera en 3,4 puntos a la inflación acumulada. En los últimos doce meses, el alza fue del 55%.
El alquiler medio de un dos ambientes se ubica en $577.835 mensuales, mientras que uno de tres ambientes cuesta $802.670. Olivos, Vicente López y Florida son los barrios con alquileres más elevados. En cambio, José León Suárez, Villa Lynch y Pilar figuran entre los más accesibles.
Igarzábal señaló que la derogación de la Ley de Alquileres reactivó el mercado locativo. «Hay más oferta y más dinamismo. Los contratos pueden adaptarse a ambas partes, lo que genera mayor confianza. Los precios subieron en un año 50% para departamentos y 60% en casas. La morosidad es baja y los inquilinos responden», detalló.
También remarcó que los contratos se firman con condiciones más equilibradas: «Los dueños priorizan inquilinos que puedan pagar, incluso si deben ajustar condiciones. Hoy hay más propiedades en alquiler y un mercado más flexible».
En GBA oeste-sur, los alquileres aumentaron 3,5% en marzo y acumulan una suba del 13,7% en el año, por encima de la inflación. En doce meses, el incremento es del 74%. Un dos ambientes se alquila por $464.720 mensuales y un tres ambientes por $619.652.
Santos Lugares, Sáenz Peña y Castelar encabezan el listado de barrios con valores más altos. Luis Guillón, Paso del Rey y Gregorio de Laferrere son los más económicos.
En Lanús Oeste, los alquileres de dos ambientes oscilan entre $260.000 y $350.000, mientras que en Avellaneda los de tres ambientes van de $500.000 a $700.000 por mes.
Belvedere observó que los inquilinos cumplen con los pagos, aunque muchas negociaciones incluyen contraofertas. «La flexibilidad en los acuerdos es fundamental para sostener la fluidez del mercado», concluyó. También remarcó que las unidades más buscadas son aquellas con espacios exteriores o amenities, y que se está viendo una mejora en los tiempos de vacancia.
El Gran Buenos Aires consolida una recuperación heterogénea. Mientras las zonas norte muestran una suba sostenida, en el sur y oeste el repunte es más gradual. El acceso al crédito y un marco legal más previsible resultan claves para mantener la dinámica positiva.
