El regreso del crédito hipotecario en la Argentina reactivó la ilusión de la vivienda propia, pero también dejó en evidencia una realidad mucho más restrictiva: la gran mayoría de quienes inician el proceso no logra acceder al financiamiento, al menos en los primeros meses.

En paralelo al escándalo por los préstamos otorgados a funcionarios vinculados a La Libertad Avanza, tal como lo informó Ladrillo.Info, a través del Banco de la Nación Argentina, el sistema muestra un contraste marcado entre quienes acceden a créditos de alto monto y el universo de familias que queda en el camino.

Entre los casos relevados aparecen funcionarios del área económica y financiera del Gobierno vinculados a La Libertad Avanza con créditos muy por encima del promedio. Figuran Juan Pedro Inchauspe, director del Banco Central, con cerca de USD 345.000; Felipe Núñez, director del BICE, con unos USD 315.000; y Federico Furiase, secretario de Finanzas, con alrededor de USD 276.000, junto a otros funcionarios y legisladores con montos superiores a USD 200.000 y casos que rozan los USD 500.000.

Datos del sector permiten reconstruir el funcionamiento real del proceso. Si bien no existen cifras oficiales sobre tasas de aprobación, el cruce de información de bancos y operadores inmobiliarios muestra que menos del 10% de quienes se inscriben o inician una simulación terminan obteniendo el crédito en un plazo razonable.

Ese filtro se vuelve aún más exigente en los primeros meses. Dentro de los seis meses iniciales, apenas entre el 5% y el 8% de los interesados logra concretar la operación, lo que deja afuera a la enorme mayoría en una etapa temprana.

El dato cobra relevancia en un contexto en el que el crédito volvió a ganar protagonismo. En 2025 se otorgaron más de 44.000 préstamos hipotecarios en la Argentina, con fuerte participación del Banco Nación, que concentró cerca del 40% del total. Sin embargo, esa cifra convive con una demanda mucho más amplia que no logra transformarse en operaciones concretas.

Un proceso más complejo de lo que parece

El recorrido hasta llegar al crédito dista de ser lineal. Según explican en el sector, el proceso combina etapas bancarias, decisiones del comprador y trámites administrativos que exceden a las entidades financieras.

En condiciones normales, un crédito puede resolverse en un plazo de entre 60 y 120 días. Incluso, en los casos más fluidos, el otorgamiento puede cerrarse en menos de tres meses.

Sin embargo, ese escenario no representa la mayoría de los casos. Fuentes del mercado señalan que los plazos se extienden por factores como la búsqueda del inmueble, la validación de documentación, las tasaciones y los procesos vinculados a organismos públicos, como catastros y registros.

A eso se suman eventos macroeconómicos y políticos que inciden directamente en la dinámica del crédito. Durante los períodos electorales, por ejemplo, los bancos suelen frenar operaciones ante la incertidumbre, lo que genera demoras y reconfigura condiciones previamente acordadas.

También se registraron casos en los que carpetas iniciadas antes de cambios en las tasas se terminaron otorgando después, aunque manteniendo condiciones anteriores. Esto responde a la lógica de ofertas vigentes por un plazo determinado —en general, unos 60 días— durante el cual el banco sostiene los términos originales del crédito.

El verdadero filtro: ingresos y scoring

Más allá de los tiempos, el principal obstáculo se encuentra en los requisitos de acceso. El sistema actual opera con criterios estrictos que reducen significativamente el universo de beneficiarios.

Uno de los puntos centrales es la relación cuota-ingreso. En la mayoría de las líneas, la cuota no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar, lo que eleva considerablemente el piso necesario para calificar.

Un ejemplo concreto surge de las condiciones actuales del Banco Nación. Para acceder a un crédito de USD 75.000 a 20 años, una familia necesita ingresos netos cercanos a $3,6 millones, mientras que la cuota mensual ronda los $900.000. En plazos más largos, los requisitos bajan levemente, pero siguen en niveles elevados.

Este esquema deja prácticamente excluidos a trabajadores informales, monotributistas con ingresos variables y amplios sectores de la clase media. El acceso queda concentrado en perfiles con ingresos formales altos y estabilidad laboral.

A este filtro se suma un componente menos transparente: el scoring crediticio. A diferencia de la relación cuota-ingreso, que responde a una fórmula directa, el scoring se construye a partir de variables internas de cada entidad.

En el mercado reconocen que ese sistema se volvió más exigente en los últimos meses. La suba de los umbrales de aprobación redujo aún más la cantidad de candidatos que logran avanzar en el proceso, incluso entre quienes cumplen con los requisitos de ingresos.

Demanda alta, acceso limitado

El contraste entre interés y concreción define el momento actual del crédito hipotecario. La demanda se mantiene sostenida, impulsada por la estabilidad relativa y la comparación con los valores de alquiler.

En la Ciudad de Buenos Aires, alquilar un monoambiente supera los $700.000 mensuales, mientras que un dos ambientes se ubica por encima de los $800.000. En ese contexto, la cuota de un crédito aparece como una alternativa competitiva, al menos en términos teóricos.

Sin embargo, esa comparación pierde fuerza frente a las barreras de ingreso. La necesidad de contar con ahorros previos —los bancos financian hasta el 75% del valor del inmueble— y de demostrar ingresos elevados limita el acceso a una porción reducida de la población.

Incluso dentro de ese segmento, no todos logran completar el proceso. La selección es estricta y prioriza perfiles con bajo riesgo crediticio, lo que explica también por qué la morosidad en este tipo de préstamos se mantiene en niveles bajos.

Un sistema que filtra más de lo que incluye

En este contexto, el dato de que menos del 10% accede al crédito en los primeros meses expone una característica estructural del sistema: su capacidad de inclusión es limitada.

El crédito hipotecario volvió, pero lo hizo bajo condiciones que privilegian la solvencia por sobre la masividad. El resultado es un mercado en el que muchos se inscriben, pero pocos llegan a la escritura.

El contraste con los casos de préstamos de alto monto otorgados a funcionarios agrega una dimensión adicional al debate. Mientras una minoría accede a financiamiento elevado, el grueso de los aspirantes enfrenta un recorrido largo, incierto y, en muchos casos, inconcluso.

Con más de 44.000 créditos otorgados en 2025 y una participación del 17% de las operaciones inmobiliarias realizadas con hipoteca en los primeros meses de 2026, el financiamiento volvió a ocupar un lugar relevante. Sin embargo, los datos muestran que su alcance sigue siendo acotado y que el acceso efectivo continúa concentrado en un segmento reducido de la población.