Construir cuesta 69% más en dólares que hace un año pero las viviendas en pozo aún no lo reflejan

El costo de construir en Argentina aumentó 69% en dólares de mercado durante 2024, según datos del sector. Se trata del mayor salto interanual desde 2018 y marca un nuevo punto de inflexión para la actividad inmobiliaria. El encarecimiento se dio en paralelo a un mercado de viviendas que aún no ajustó sus precios, lo que genera un desajuste entre lo que cuesta construir y lo que se puede vender.

El aumento acumulado desde octubre de 2023 hasta diciembre de 2024 alcanza 120% en dólares, impulsado por dos componentes principales: el incremento de 26% en los materiales y de 116% en el costo de la mano de obra. Así lo confirmó la Fundación Tejido Urbano.

Este cambio estructural ocurre en un contexto de apreciación del dólar informal y achicamiento de la brecha cambiaria, lo que encarece directamente los insumos dolarizados.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que el alza en los materiales llevó sus precios a los niveles más altos de las últimas cinco décadas. “A eso se suma la mano de obra, que registró una suba del 116% en dólares, en un contexto de inflación persistente y demanda de actualización salarial”, detalla. El impacto fue directo en el presupuesto de obras nuevas y proyectos en curso, donde las condiciones financieras cambiaron abruptamente.

Según Álvarez de Celis, el efecto del dólar de mercado fue determinante en este proceso. “El dólar planchado frente a una inflación alta en pesos disparó los costos medidos en divisa. Materiales como cemento y acero, que se referencian en dólares, subieron junto con el tipo de cambio informal”, precisó.

Pese a que en enero el dólar subió 6%, el costo de la construcción bajó 4,5%, como reflejo de una desaceleración puntual.

Impacto

En la ciudad de Buenos Aires, el costo de construcción parte de USD 1.600 por metro cuadrado para viviendas estándar y supera los USD 2.000 en proyectos del segmento premium.

La dinámica afectó especialmente a los desarrollos en curso. “Algunos absorbieron el aumento con menor rentabilidad o márgenes nulos. Otros renegociaron con inversores. En varios casos, las obras se ralentizaron o se paralizaron directamente”, describió.

Para los nuevos proyectos, solo se mantienen en marcha aquellos localizados en zonas de alta rentabilidad. En el resto de la ciudad, casi no se detectan iniciativas recientes.

En paralelo, el precio de venta de las viviendas no mostró señales de ajuste. A pesar del fuerte aumento en el costo de construcción, los valores del mercado se mantuvieron estables. “El stock de propiedades usadas en venta en CABA supera las 110.000 unidades. Entre 2024 y febrero último se concretaron más de 63.000 operaciones. Todavía hay margen de recuperación antes de que los precios comiencen a subir”, sostuvo Álvarez de Celis.

El resultado es un desajuste que complica la planificación de nuevas obras. Construir cuesta más, pero vender no permite recuperar esa inversión. Este desfase se da en un contexto en el que la construcción cayó 18% interanual, presionada también por la menor ejecución de obra pública. Mientras tanto, crecen las dudas sobre cuándo podrá recomponerse la actividad.

Estrategias

Los desarrolladores exploran alternativas para enfrentar este nuevo escenario. Algunos optan por sistemas constructivos más económicos, como estructuras modulares o materiales de menor costo, como viviendas industrializadas.

Otros aguardan una mejora en los valores de venta que les permita rearmar su ecuación financiera. En todos los casos, el desafío central pasa por recuperar la viabilidad de proyectos que ya no resultan rentables en su formato tradicional.

A mediano plazo, la apertura de importaciones podría actuar como amortiguador. La posibilidad de acceder a materiales a menor precio, sin restricciones, aliviaría parte del aumento de costos. Sin embargo, esa variable depende de decisiones de política macroeconómica y de estabilidad cambiaria sostenida.

Mientras tanto, el mercado continúa operando con cautela. Los emprendimientos se concentran en zonas de alta demanda, donde se puede convalidar un precio más alto. La mayoría de las desarrolladoras prefiere esperar señales más claras del mercado antes de lanzar nuevas etapas. En este contexto, la posibilidad de recuperar dinamismo depende de una combinación de factores: evolución del dólar, inflación, ingresos reales y precios de las propiedades.

Para Álvarez de Celis, todavía es incierto cuándo podrá moderarse el costo de construcción. “Con este nivel de dólar, es difícil que bajen. Algunos actores apuestan a que suba el valor de venta y se genere un nuevo equilibrio. Otros prueban con tecnologías más eficientes o cambios en el sistema constructivo”, indicó.

La situación actual expone un fenómeno particular: los costos crecen a un ritmo superior al de los precios de venta. Esa diferencia, en un sector tan dependiente del financiamiento y los márgenes ajustados, genera un cuello de botella que restringe la oferta futura de viviendas. Si no se corrige, el mercado podría enfrentar un escenario de baja construcción y escasez de nuevos productos.