Por qué crece la financiación pos posesión y cómo las desarrolladoras ya financian viviendas hasta 15 años

La financiación pos posesión comenzó a consolidarse como una de las herramientas que más crece dentro del mercado inmobiliario argentino. En un escenario donde los créditos hipotecarios todavía no logran recuperar escala masiva y gran parte de las familias sigue lejos de cumplir los requisitos bancarios, varias desarrolladoras decidieron ocupar ese espacio con esquemas propios de pago a largo plazo.

La modalidad permite ingresar a una vivienda con un anticipo inicial, tomar posesión de la unidad y continuar abonando el saldo en cuotas durante períodos que, en algunos casos, llegan hasta los 10 o 15 años. El sistema empezó a expandirse sobre todo en proyectos nuevos de ticket medio y medio-alto, donde los compradores cuentan con ingresos relativamente sólidos pero no disponen del capital suficiente para pagar de contado.

El crecimiento de este formato aparece además en paralelo con la desaceleración del mercado hipotecario. Abril registró el menor volumen de créditos UVA desde octubre de 2024 y mostró una caída interanual superior al 50%, situación que volvió a dejar a muchas operaciones inmobiliarias dependiendo casi exclusivamente del ahorro previo.

Formato adaptado por la situación

Dentro del sector reconocen que la financiación privada se transformó en una forma de sostener ritmo comercial en un contexto donde los costos de construcción crecieron fuerte en dólares y donde los bancos todavía mantienen criterios restrictivos para prestar a largo plazo.

Issel Kiperszmid, fundador de Dypsa Group y creador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explicó que la necesidad de financiamiento habitacional existe desde hace décadas, aunque en la Argentina nunca logró consolidarse un sistema estable.

“En todos los países ordenados existe crédito para vivienda porque quienes compran son familias jóvenes con capacidad de pagar cuotas, pero sin capital para acceder a una propiedad de contado”, señaló.

El empresario sostuvo que en mercados como Brasil, Chile, México o Uruguay los bancos financian hipotecas y luego colocan esos créditos dentro del mercado de capitales, algo que permite generar fondeo de largo plazo.

Según describió, el principal problema argentino pasa por la estructura financiera local. Los bancos operan mayormente con depósitos de corto plazo y eso dificulta ofrecer préstamos hipotecarios a 20 o 30 años con previsibilidad.

Kiperszmid recordó además que durante años buena parte del negocio financiero estuvo concentrado en instrumentos vinculados al Estado y no en préstamos para familias o desarrollos inmobiliarios.

“Muchos bancos incluso desarmaron áreas hipotecarias que habían sido muy activas durante la convertibilidad”, comentó.

Ejemplos

Frente a ese escenario, algunas desarrolladoras comenzaron a asumir directamente el rol de financistas para no perder operaciones y mantener activo el flujo de ventas.

En el caso de Dypsa Group, la empresa impulsa un esquema de financiación pos posesión dentro del barrio privado Aluen, ubicado sobre la Autopista Ezeiza-Cañuelas. Allí comercializa casas de entre 180 y 240 m2 sobre lotes que van desde los 650 hasta los 1.200 m2.

La propuesta contempla un anticipo inicial, otro desembolso al momento de ocupar la vivienda y luego cuotas ajustadas por UVA o CAC durante un período extendido.

Kiperszmid explicó que una propiedad valuada en USD 295.000 requiere un 25% de anticipo, otro 25% contra posesión y el saldo restante puede financiarse con cuotas cercanas a $1.850.000.

Según afirmó, parte importante de los compradores utiliza rentas provenientes de otras propiedades para cubrir gran parte del compromiso mensual.

“Hay familias que alquilan un departamento en Capital o en el conurbano y con esa renta afrontan buena parte de la cuota mientras se capitalizan con una segunda propiedad”, explicó.

Dentro del mercado inmobiliario aseguran que la financiación posterior a la entrega empezó a ganar protagonismo especialmente entre compradores que buscan evitar la incertidumbre de una obra desde pozo pero tampoco consiguen crédito bancario tradicional.

Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, sostuvo que durante los últimos meses aumentaron las consultas por unidades nuevas con posibilidad de pago extendido luego de la posesión. “Muchos compradores apuntan a alquilar rápidamente la propiedad y utilizar ese ingreso para afrontar las cuotas pendientes”, indicó.

El broker explicó además que este tipo de esquemas permite ampliar el universo de interesados y aporta mayor dinamismo comercial dentro de proyectos residenciales que necesitan sostener velocidad de ventas.

Valores altos

El crecimiento de estas alternativas también aparece vinculado al fuerte encarecimiento de la construcción medido en dólares. Durante varios años el sector operó con costos históricamente bajos y eso favoreció el lanzamiento de numerosos desarrollos.

Sin embargo, esa ecuación empezó a modificarse de manera acelerada. Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, explicó que actualmente construir en la Ciudad de Buenos Aires ronda los USD 1.500 por m2, mientras los valores de venta no crecieron al mismo ritmo. “El mercado pasó de una etapa de oportunidad a una etapa mucho más selectiva”, resumió.

Según describió, hoy las desarrolladoras analizan con mucho más detalle qué terrenos comprar, qué productos lanzar y qué velocidad de ventas necesitan para sostener márgenes razonables.

Que tener en cuenta

En ese contexto, ofrecer financiación se transformó también en una herramienta comercial para evitar desaceleraciones dentro de emprendimientos ya iniciados.

Alejandra González, CEO de Justevila, consideró que la expansión de la financiación pos posesión responde directamente a la falta de alternativas hipotecarias masivas.

Indicó que los compradores con menor capital inicial suelen orientarse hacia créditos bancarios para viviendas usadas, mientras quienes cuentan con mayor poder adquisitivo prefieren ingresar a proyectos nuevos mediante anticipo y cuotas.

Además, sostuvo que el sistema permite captar perfiles que hasta hace poco quedaban completamente afuera del mercado de unidades a estrenar.

Desde el sector remarcan igualmente que este tipo de operaciones requiere analizar con cuidado tanto la calidad del proyecto como la capacidad financiera de la empresa desarrolladora.

Kiperszmid recomendó observar especialmente la trayectoria de quien construye y el producto terminado más allá del valor del metro cuadrado.

“La discusión no pasa solamente por cuánto cuesta construir sino por qué recibe finalmente el comprador cuando se muda”, señaló.

También destacó que muchos inversores perciben las cuotas ajustadas por UVA o CAC como una forma de capitalización dentro de un activo dolarizado.

“Históricamente, pagar cuotas en pesos sobre un inmueble fue una de las mejores formas de ahorro para el argentino”, afirmó.

Aunque la financiación pos posesión todavía representa una porción menor dentro del total de operaciones inmobiliarias, distintas desarrolladoras ya comenzaron a incorporar el esquema como parte estable de su estrategia comercial.

En un mercado donde el crédito hipotecario todavía sigue lejos de masificarse y donde el ahorro previo continúa siendo la principal barrera de acceso, las empresas con mayor respaldo financiero aparecen hoy mejor posicionadas para captar demanda mediante planes propios de largo plazo.

O’Keefe concluyó que, si la macroeconomía mantiene cierta estabilidad y los bancos continúan lejos de otorgar hipotecas masivas, este tipo de financiación probablemente gane todavía más espacio dentro de los próximos lanzamientos residenciales.