Misma cuadra, distinto valor: por qué dos propiedades se tasan diferente

Dos propiedades pueden estar ubicadas a pocos metros, tener una superficie cubierta similar y presentar un estado de conservación comparable. Aun así, su valor puede ser diferente.

La explicación no siempre está en lo que se ve desde la calle. En determinados inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires, la tasación también depende de las características del terreno, de la normativa vigente y de las posibilidades que ofrece la parcela.

Por eso, la cercanía sirve como referencia, pero no garantiza que dos propiedades sean equivalentes.

La parcela también forma parte del valor

Cuando se analiza una casa, un galpón, un local o una propiedad sobre terreno propio, no solamente importa la construcción existente.

El frente, la profundidad, la forma del terreno y su posición dentro de la manzana pueden modificar sus posibilidades de uso o desarrollo. Una esquina, por ejemplo, presenta condiciones diferentes de una parcela entre medianeras.

Al tasar una propiedad en CABA, estas variables ayudan a explicar por qué dos inmuebles cercanos pueden recibir estimaciones distintas, incluso cuando a simple vista parecen comparables.

Lo construido y lo que podría construirse

En una propiedad destinada a conservar su uso actual, la antigüedad, el estado y la calidad constructiva tienen un peso importante.

Pero el análisis cambia cuando existe potencial para desarrollar un nuevo proyecto. En esos casos, parte del valor puede estar relacionada con lo que la normativa permite construir sobre el terreno.

El Código Urbanístico establece condiciones de edificabilidad para cada parcela. A eso se suman factores como sus dimensiones, el ancho de la calle, la configuración de la manzana, la relación con los edificios linderos y la eventual existencia de protección patrimonial.

Por eso, mirar lo que se construyó al lado no siempre alcanza para anticipar qué podría hacerse en una propiedad determinada.

Los precios publicados tienen límites

Otra referencia habitual son las propiedades ofrecidas en la misma zona. Sirven para conocer el mercado, pero tampoco ofrecen una respuesta automática.

El precio publicado refleja la expectativa de un vendedor y no necesariamente coincide con el valor final de una operación. Además, para que una comparación sea útil, los inmuebles deberían compartir características relevantes.

Dos casas de superficie similar pueden encontrarse sobre terrenos con frentes diferentes, distinta normativa o capacidades de desarrollo muy distintas. En esos casos, utilizar únicamente el valor por metro cuadrado puede llevar a comparaciones poco precisas.

Una propiedad puede tener más de una lectura

En algunos casos, el principal valor está en la construcción existente: una casa, un local o un galpón que puede continuar utilizándose.

En otros, el terreno puede adquirir mayor relevancia por su potencial para un proyecto nuevo. Allí el análisis suele considerar cuántos metros vendibles podrían generarse y qué valor tendría ese desarrollo después de contemplar sus costos.

No existe una regla que determine que una de estas miradas siempre debe prevalecer. Depende de las características de la propiedad y de las condiciones del mercado.

El valor no siempre está a simple vista

La ubicación sigue siendo una variable central en cualquier tasación, pero dos direcciones cercanas no necesariamente representan propiedades equivalentes.

La construcción existente, las dimensiones de la parcela, la normativa y las posibilidades de desarrollo pueden modificar la ecuación incluso dentro de una misma cuadra.

Por eso, más que buscar un único dato de referencia, una tasación permite entender qué características explican el valor de una propiedad en un momento determinado.