Nueva York: los alquileres alcanzaron un récord de USD 3.785 y comprar una vivienda cuesta casi tres veces más

Nueva York volvió a marcar un récord en el mercado de alquileres. Entre julio y septiembre de 2026, la renta mediana solicitada alcanzó los USD 3.785 mensuales, un incremento interanual del 4,5%. El dato refleja la presión sobre una de las ciudades más caras de Estados Unidos, donde la ubicación, la cercanía al trabajo y la disponibilidad de viviendas definen cuánto debe pagar una familia para vivir cerca de los principales centros de actividad.

El relevamiento trimestral de Realtor ubicó los alquileres en su nivel más alto desde que la plataforma comenzó a registrar la serie, en el segundo trimestre de 2019. El monto representa u$s162 más que un año atrás y se encuentra un 27,5% por encima del valor previo a la pandemia.

Pero el aumento no afecta a todos los segmentos de la misma manera. Las unidades más chicas (de menos de 45 m2) registraron los mayores incrementos, una señal de la competencia que existe por las viviendas de menor superficie y con valores relativamente más accesibles.

Los departamentos de hasta dos dormitorios alcanzaron una renta mediana de USD 3.662 mensuales, con una suba interanual del 7,1%. En cambio, las propiedades de tres o más dormitorios llegaron a USD 5.089, con un incremento del 2,9%.

Manhattan concentra los alquileres más altos

El comportamiento de los distintos distritos también muestra diferencias importantes. Manhattan volvió a encabezar el ranking, aunque los aumentos alcanzaron a los cuatro distritos incluidos en el informe.

Los valores medianos solicitados durante el tercer trimestre fueron:

• Manhattan: u$s5.375 mensuales, con una suba interanual del 8,3%.

• Brooklyn: u$s4.197, un incremento del 4,9%.

• Queens: u$s3.744, con un avance del 3,9%.

• Bronx: u$s3.233, un aumento del 2,7%.

La presión sobre los alquileres también se explica por la dificultad para acceder a una vivienda propia. Según Realtor.com, comprar una propiedad de precio mediano en Nueva York demandaba un desembolso mensual estimado de u$s10.737, unos u$s6.952 más que alquilar.

El cálculo contempla una entrega inicial del 10%, una hipoteca a 30 años, impuestos, seguros y gastos de mantenimiento. La tasa hipotecaria promedio del trimestre fue del 6,68%, pero superó el 7% hacia fines de septiembre. Con ese costo financiero, la cuota mensual estimada para comprar la misma vivienda treparía a u$s11.008.

La diferencia ayuda a explicar por qué muchos hogares continúan en el mercado de alquileres, incluso cuando tienen interés en comprar. El problema es doble: los alquileres suben y, al mismo tiempo, el costo de acceder a una hipoteca dificulta reunir los ahorros necesarios para una propiedad.

La falta de oferta, uno de los principales problemas

Julio Kupferman, CEO de WOM-Latam, analizó las dificultades estructurales del mercado estadounidense y puso el foco en la escasez de viviendas disponibles. Explicó: "En Nueva York construir es caro y lento, el terreno escasea, los permisos llevan años y la vivienda accesible es la que menos le cierra a un desarrollista, porque construirla cuesta lo mismo y el alquiler que puede cobrar es menor".

El problema no se limita a la disponibilidad de terrenos. Los costos de construcción, los trámites y los tiempos necesarios para completar un proyecto también condicionan la posibilidad de incorporar nuevas unidades al mercado. Para los desarrolladores, los números de una vivienda destinada a sectores de ingresos medios o bajos resultan más difíciles de equilibrar que los de un proyecto orientado a segmentos de mayor poder adquisitivo.

Kupferman también describió un fenómeno que modifica la oferta de propiedades: muchos propietarios que consiguieron hipotecas con tasas bajas prefieren conservar esos créditos antes que vender sus viviendas y tomar un financiamiento nuevo a valores mucho más altos.

En Estados Unidos, una parte importante de los propietarios mantiene préstamos con tasas cercanas al 3% o 4%, muy por debajo de los niveles actuales. Esa diferencia genera un incentivo para conservar la propiedad y ofrecerla en alquiler cuando la familia necesita mudarse.

Señaló: "Una familia que necesita una vivienda más grande o mejor ubicada, en lugar de vender y tomar un crédito nuevo, prefiere poner en alquiler su propiedad actual y salir a alquilar otra. Así se suma demanda justo en las viviendas más buscadas, y además salen menos casas a la venta".

El mecanismo genera un doble efecto: aumenta la cantidad de unidades que ingresan al mercado de alquileres, pero también limita la oferta de propiedades en venta. A su vez, los nuevos compradores enfrentan cuotas más elevadas y muchos postergan la decisión de adquirir una vivienda.

Baltimore y Washington, otra dinámica residencial

El análisis de Kupferman también permite observar cómo se distribuye la demanda en otras ciudades estadounidenses. En el área de Washington DC y Baltimore, las diferencias de precios generan movimientos de población entre mercados cercanos.

Baltimore ofrece alquileres aproximadamente un tercio más económicos que Washington, una diferencia que atrae a trabajadores que buscan reducir sus gastos de vivienda, aunque deban trasladarse en tren para llegar a sus empleos.

Ese desplazamiento muestra cómo el precio de los alquileres modifica las decisiones residenciales. Cuando una ciudad concentra oportunidades laborales, pero los valores inmobiliarios superan la capacidad de pago de una parte de sus trabajadores, la demanda comienza a extenderse hacia otras localidades.

En Nueva York, la presión resulta especialmente visible en los departamentos de menor cantidad de ambientes. La suba del 7,1% en las unidades de hasta dos dormitorios supera el incremento general de los alquileres y también el avance promedio de los salarios privados, que fue del 4,2% interanual en agosto.

El problema alcanza a los hogares que necesitan ahorrar para comprar. De acuerdo con Realtor, para alquilar una vivienda mediana sin destinar más del 30% de los ingresos brutos mensuales, una familia necesita ingresos anuales de USD 215.000 en Manhattan, USD 167.880 en Brooklyn, USD 149.760 en Queens y USD 129.320 en el Bronx.

Frente a este escenario, la administración municipal proyectó construir 200.000 viviendas asequibles y preservar otras 200.000 durante la próxima década, con una inversión de USD 22.000 millones en cinco años.

Sin embargo, el desafío pasa por transformar esos anuncios en unidades disponibles. La búsqueda de terrenos, los permisos y los tiempos de obra condicionan cualquier ampliación de la oferta. Para Kupferman, los programas habitacionales requieren plazos extensos y una estructura económica que permita concretar los proyectos.

"Cualquier programa de vivienda depende de tiempos largos: conseguir el terreno, aprobar el proyecto y construir lleva años", concluyó.