La creación de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario marca un nuevo paso en la evolución del Real Estate local. La entidad, presentada el 5 de mayo, reúne por primera vez a los actores que operan en el negocio de comprar, remodelar y vender propiedades en plazos cortos, un modelo que crece en la Argentina, pero que aún carece de reglas claras y estadísticas oficiales.

El flipping inmobiliario se apoya en una lógica simple: identificar propiedades deterioradas, intervenirlas de forma integral y devolverlas al mercado en condiciones de habitabilidad inmediata. En mercados como Estados Unidos representa cerca del 7% de las operaciones. En la Argentina, el peso se mantiene por debajo del 1%, aunque con margen de expansión.

El resultado es un deterioro estructural que afecta incluso a las zonas más consolidadas de las principales ciudades del país, desde el Área Metropolitana de Buenos Aires hasta capitales provinciales como Córdoba, Rosario, Mendoza, Tucumán y Salta, e incluso ciudades significativamente más pequeñas. En definitiva, el parque habitacional envejece en todos lados, todos los días. “El flipping era el gigante dormido del Real Estate argentino y se despertó”, dijo Virgilio Raiden, flamante titular de la CAFI.

Un déficit que explica el fenómeno

El contexto explica el avance del modelo. El déficit habitacional en la Argentina asciende a 3,5 millones de viviendas. De ese total, cerca de 2 millones corresponden a unidades que requieren remodelación para recuperar condiciones de habitabilidad, mientras que 1,5 millones responden a demanda de vivienda nueva.

La antigüedad del stock profundiza el problema. Más del 50% de las viviendas del país supera los 40 años, ya que gran parte se construyó antes de 1986. Sin mantenimiento adecuado, las propiedades ingresan en una etapa de obsolescencia entre los 30 y 50 años.

Para sostener condiciones adecuadas, una ciudad debería renovar entre el 2% y el 3% de su stock por año. En la Argentina, ese nivel se mantiene muy por debajo desde hace décadas.

El deterioro también se observa en el suelo. Según datos de Daniel Bryn, de Zipcode, el 48% de las parcelas de la Ciudad de Buenos Aires supera los 80 años. En San Telmo ese porcentaje llega al 79%, en Retiro al 72% y en San Nicolás al 70%.

De nicho a industria

El crecimiento del flipping en la Argentina se apoyó en los últimos años en comunidades de práctica, programas de formación y redes de inversores. La aparición de CAFI formaliza ese proceso y busca darle escala.

La entidad se propone trabajar sobre cuatro ejes: articulación con el sector público, profesionalización del negocio, generación de datos y representación federal de la actividad.

Raiden destacó: “Una ciudad sana debería renovar entre el 2% y el 3% de sus viviendas cada año, algo que hoy no sucede en ningún punto del país”.

La cámara también busca ordenar un mercado donde los márgenes dependen de la ejecución. El control de costos, los tiempos de obra y la estrategia de venta definen el resultado de cada operación.

Cómo funciona el flipping

El modelo tiene una estructura definida. La operación arranca con la compra de una propiedad deteriorada, continúa con una remodelación integral y termina con la venta en un plazo acotado. El objetivo ideal se ubica en torno a seis meses entre la escritura de compra y la de venta.

Los datos del sector muestran tiempos de venta cercanos a los 30 días una vez finalizada la obra y rentabilidades objetivo del 20% sobre el capital invertido.

En ese esquema aparece una figura clave: el flipping manager. Se trata del profesional que lidera el proceso, coordina la obra y define la estrategia de salida. Su ingreso depende del resultado del proyecto.

“El principal riesgo no es el negocio en sí, es operarlo sin método”, explicó Raiden. Agregó: “Improvisar con el dinero de un inversor es la causa más común de fracaso”.

Realidad y perspectiva

Argentina está entrando en una etapa de fuerte oportunidad para el flipping: hay mucho stock deteriorado, poca oferta reciclada y demanda de viviendas listas para usar. El inversor que va a liderar este ciclo será el estructurado, no el especulativo: alguien que entiende el método, los plazos y que la rentabilidad surge de comprar bien, remodelar con eficiencia y vender un producto que el mercado realmente necesita.

El objetivo es que cada operación dure unos seis meses y genere una rentabilidad del 20% sobre el capital invertido. Esa ganancia se reparte entre el inversor y el flipping manager, por lo que el inversor puede obtener cerca de un 10% en seis meses.

El modelo alinea intereses porque el flipping manager gana solo si el inversor gana. Además, las propiedades terminadas se venden en promedio en 30,2 días, lo que confirma una demanda activa por viviendas bien ubicadas, recicladas y listas para mudarse.

Dónde se concentra la actividad

El flipping apunta a propiedades que el mercado tradicional descarta. Departamentos de dos y tres ambientes, PH y unidades con alto nivel de deterioro concentran el mayor volumen de operaciones.

La lógica es comprar la peor propiedad de una buena zona. Esa condición permite acceder a valores más bajos y capturar diferencia tras la intervención.

En la Ciudad de Buenos Aires, barrios como Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez, Saavedra, Caballito o Devoto concentran actividad. También aparece movimiento en el corredor norte del conurbano y en ciudades del interior. El patrón se repite: stock antiguo y demanda activa por unidades listas para habitar.

Quiénes integran la cámara

La conducción de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario quedó en manos de Virgilio Raiden, fundador de Flipping Master y referente del sector. La vicepresidencia la asumió la arquitecta Laura Casas, mientras que la tesorería quedó a cargo de Lucas Matías Gonza. La comisión revisora de cuentas la integran Matías Di Meola y Matías Larrea.

Una oportunidad en desarrollo

El avance del flipping responde a la combinación de necesidad y oportunidad. Durante años, el mercado local tuvo un volumen importante de viviendas deterioradas, pero sin herramientas para su renovación sistemática.

Hoy, la aparición de formación específica, comunidades profesionales y ahora una cámara sectorial cambia ese escenario.

“Estamos frente a la época dorada del flipping en la Argentina. Es un mercado que está naciendo, lleno de oportunidades y con décadas de trabajo por delante”, sostuvo Raiden.

La consolidación del modelo plantea un impacto que excede al negocio. La renovación del stock existente mejora condiciones de habitabilidad, dinamiza barrios y reduce la presión sobre la construcción desde cero.

“Los flippers cumplimos una función que las ciudades necesitan: tomar propiedades obsoletas y devolverlas al mercado renovadas, con condiciones de habitabilidad inmediata”, dijo Raiden, y sintetizó: “CAFI nace para que esa tarea se pueda hacer mejor, con reglas claras y con diálogo institucional en todo el país”.