El orden del patrimonio familiar volvió al centro de la escena en el mercado inmobiliario. La suba de costos en las sucesiones, la mayor circulación de información y el avance de ciertas “modas” impulsan a muchas familias a evaluar alternativas como la donación en vida. Sin embargo, especialistas advierten que no se trata de una decisión automática ni universal, sino de un proceso que requiere análisis jurídico y contexto familiar.

Ese fue el eje de un nuevo episodio del streaming de Ladrillo.Info, conducido por Ezequiel Díaz, donde participaron Cynthia Fernanda Velázquez, abogada especializada en derecho de familia, laboral y propiedad horizontal, y Melisa Casas Cordero, escribana y miembro del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, quienes analizaron las diferencias entre sucesión y donación, sus costos y los riesgos más frecuentes.

Donación vs sucesión: dos caminos distintos

Una de las primeras aclaraciones apunta a la diferencia conceptual entre ambos mecanismos. La donación constituye un contrato entre partes vivas, mientras que la sucesión es un proceso judicial que se inicia tras el fallecimiento de una persona.

“Cuando hablamos de donación, estamos frente a un contrato donde ambas partes tienen que estar de acuerdo y tener capacidad jurídica”, explicó Casas Cordero. En cambio, agregó, agregó que «la sucesión es un proceso que comienza con el fallecimiento del causante y abarca la totalidad de sus bienes y obligaciones».

Velázquez reforzó esa idea y marcó el punto central: “La donación ocurre en vida, mientras que la sucesión se activa después de la muerte. Esa es la diferencia estructural entre ambas”.

Además, la donación permite transferir bienes específicos, mientras que la sucesión distribuye el patrimonio completo. Esa característica abre la puerta a estrategias de planificación, aunque también introduce riesgos legales si no se respeta el marco normativo.

Cuánto cuesta una sucesión

Uno de los factores que más incide en la decisión es el costo. Según detallaron las especialistas, una sucesión puede implicar honorarios legales de entre el 6% y el 20% del valor del bien, además de tasas judiciales, informes, gastos de inscripción y costos notariales.

A eso se suman variables según jurisdicción. En la provincia de Buenos Aires, por ejemplo, se aplica el impuesto a la transmisión gratuita de bienes, que también puede impactar tanto en sucesiones como en donaciones.

“Los honorarios de los abogados suelen ser lo más relevante. Después aparecen tasas, pedidos de informes y costos de escrituración e inscripción”, explicó Casas Cordero.

En ese contexto, muchas familias evalúan la donación como una alternativa para reducir parte de esos costos, aunque no implica necesariamente gratuidad total.

En términos prácticos, además de los honorarios legales, el proceso sucesorio también implica tiempos que impactan en el costo total. No se trata solo de lo que se paga, sino de cuánto se demora en disponer del bien. Entre la apertura del expediente, la publicación de edictos, la declaratoria de herederos y la inscripción final, una sucesión puede extenderse durante meses o incluso años si aparecen conflictos.

A eso se suma otro factor clave: la necesidad de acuerdo entre herederos. Si no existe consenso sobre la distribución o valuación de los bienes, el proceso se vuelve más complejo y costoso. “Ahí empiezan las diferencias, sobre todo cuando se discute si tomar valor fiscal o valor de mercado”, explicaron Melisa y Cynthia.

En cambio, la donación en vida permite anticipar ese escenario. Con el patrimonio ordenado y definido, se reduce la incertidumbre y se evitan etapas judiciales. Además, en muchos casos se puede estructurar con reserva de usufructo, lo que permite al titular mantener el uso del bien sin perder previsibilidad sobre su destino.

Esa previsión es uno de los principales argumentos a favor de planificar en vida. No solo por una cuestión económica, sino también por la posibilidad de evitar conflictos familiares y dejar establecido de forma clara cómo se distribuirán los bienes.

Donar en vida: ventajas y límites

La donación aparece como una herramienta útil para ordenar el patrimonio y, en algunos casos, simplificar la transmisión de bienes. Sin embargo, tiene límites claros en la legislación argentina.

“No se puede donar todo el patrimonio”, advirtió Velázquez. La ley establece que una parte debe reservarse para los herederos forzosos. En términos generales, si hay descendientes, solo se puede disponer libremente de un tercio de los bienes.

Casas Cordero sumó otro punto clave: “Si se dona más de lo permitido, esa donación puede ser cuestionada en el proceso sucesorio”.

Además, uno de los errores más frecuentes pasa por no contemplar el usufructo. Este derecho permite al donante seguir usando o explotando el bien, incluso después de haberlo transferido.

“El usufructo permite vivir en la propiedad o alquilarla y percibir una renta. Es una herramienta central para no perder control sobre el patrimonio”, explicó la escribana.

El riesgo de decisiones mal asesoradas

Ambas especialistas coincidieron en que el principal riesgo no está en la herramienta en sí, sino en su mala implementación.

“El problema aparece cuando no hay asesoramiento. Se puede firmar una donación sin reservar el usufructo o incluso desprenderse de todo el patrimonio, lo cual es riesgoso”, señaló Velázquez.

También advirtió sobre conflictos familiares derivados de decisiones apresuradas. “Muchas veces los adultos mayores se ven presionados para donar bienes. Es importante dejar claro que nadie está obligado a hacerlo”, afirmó.

En esa línea, remarcó: “Todas las personas tienen capacidad para decidir sobre sus bienes mientras no exista una declaración judicial en contrario”.

Ordenar el patrimonio sin conflictos

Más allá de los costos, la planificación patrimonial puede evitar disputas futuras. En especial en familias con varios herederos o con activos de distinto valor.

Casas Cordero explicó que las donaciones también pueden servir para transparentar adelantos. Indicó: “Si un hijo recibe dinero o un inmueble en vida, eso puede quedar documentado y luego compensarse con el resto de los herederos”.

Sin embargo, también recordó que las donaciones pueden ser revisadas en una sucesión. Señaló: “Se computan al momento de determinar el patrimonio total y verificar si se respetaron las porciones legales»..

Ese punto resulta clave para evitar litigios largos. Las diferencias en valuaciones —entre precio fiscal y de mercado— suelen ser uno de los principales focos de conflicto.

Una herramienta en auge, pero no para todos

En los últimos años, las donaciones ganaron protagonismo en el mercado inmobiliario. Las especialistas lo atribuyen a una combinación de factores económicos y culturales.

“Hoy está más presente como herramienta, pero también como una moda. Y ahí hay que tener cuidado”, planteó Velázquez.

Según explicó, muchas decisiones se toman con el objetivo de reducir impuestos o evitar trámites, sin considerar el impacto patrimonial o familiar.

“Está bien organizarse, pero no se puede vivir en función de lo que va a pasar cuando uno no esté. Tampoco se puede presionar a los padres para que donen”, advirtió.

Recomendaciones clave antes de decidir

Frente a este escenario, las especialistas coincidieron en tres puntos centrales:

• Evaluar si el donante está dispuesto a desprenderse del bien
• Analizar el impacto legal sobre otros herederos
• Consultar siempre con un profesional antes de firmar

“Cada caso es único. No hay soluciones estándar”, resumió Casas Cordero.

Velázquez cerró con una advertencia clara que atraviesa todo el debate: “No hay que tener miedo a donar, pero tampoco creer que es obligatorio. Es una decisión personal que debe tomarse con información y libertad”, concluyó.