El mercado de alquileres entra en una etapa distinta en Argentina. Con una inflación más moderada que en años anteriores, los mecanismos de ajuste cambian su impacto y empiezan a mostrar resultados que, en algunos casos, sorprenden: los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres derogada por Javier Milei hoy suben menos que varios acuerdos nuevos.

La referencia de mayo deja esa diferencia en evidencia para acuerdos que se rigen con el ajuste a través del Índice de Contratos de Locación (ICL). Según la periodicidad de actualización, los incrementos varían y reflejan dinámicas distintas entre el arrastre inflacionario y la evolución reciente de los precios.

Cuánto suben los alquileres en mayo
Tomando como base un alquiler de $500.000, los incrementos quedan así:

• Ajuste trimestral (6,99%): $500.000 → $534.950.
• Ajuste cuatrimestral (9,32%): $500.000 → $546.600.
• Ajuste semestral (13,49%): $500.000 → $567.450.
• Ajuste anual por ICL (32,82%): $500.000 → $664.100.

En este escenario, el índice anual de la ley anterior pierde peso relativo. Aunque el número es más alto en términos acumulados, queda por debajo de lo que reflejan esquemas más cortos que siguen de cerca la inflación actual.

Lisandro Cuello, especialista inmobiliario con actividad en la zona norte de la Ciudad, puso el foco en la variable clave del mercado. “El problema de fondo es el ingreso. Hoy vemos personas con sueldos de $1.500.000 o menos, y así es muy difícil sostener un alquiler”, explicó.

En esa línea, detalló el impacto concreto sobre los valores. Señaló: “Un tres ambientes en zona norte no baja de $650.000 y a eso hay que sumarle expensas, lo que complica la ecuación mensual”.

Más allá del tipo de contrato, Cuello advirtió que la tensión persiste. “El mercado se está acomodando, pero la relación entre ingresos y costo de vida sigue siendo el punto crítico”, afirmó, y agregó que muchas familias necesitan más de un ingreso para sostener la vivienda.

Cambio y desafío financiero

Desde una mirada técnica, Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, explicó cómo cambió el comportamiento de los índices tras la salida de la ley. El mercado migró hacia contratos de dos años con ajustes trimestrales o semestrales, en su mayoría atados al Índice de Precios al Consumidor (IPC).

“El ICL en su momento funcionó como un amortiguador por su componente salarial, pero con la estabilización inflacionaria empezó a ubicarse por encima del IPC en el largo plazo”, indicó Araujo.

Ese cambio impacta en la carga sobre los ingresos. Según Araujo, mientras en 2024 el ICL representaba una presión menor, en 2025 y 2026 comenzó a superarla en términos relativos.

En ese marco, las familias adoptan distintas estrategias para sostenerse: endeudarse o postergar pagos, mudarse a unidades más chicas, generar ingresos adicionales o recortar consumos básicos.

En cuanto a los valores actuales, el mercado muestra mayor dispersión que en años anteriores, con diferencias marcadas según zona, tipología y urgencia de los propietarios.

Precios promedio en CABA

Según datos de operadores del sector:

• Monoambientes: $500.000.
• Dos ambientes: $620.000.
• Tres ambientes: $850.000.
• Cuatro ambientes: desde $1.100.000.

Alejandro Braña, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y experto en Real Estate, advirtió que estos valores deben analizarse con cautela. “Los promedios no siempre reflejan la realidad. Hay propiedades que bajaron entre 5% y 45% porque no se alquilan, algo que antes no pasaba”, explicó.

También señaló que empiezan a aparecer oportunidades puntuales. Ejemplificó: “Hoy en CABA se consiguen tres ambientes cerca o por debajo de $700.000 en algunos barrios”.

En paralelo, el frente más sensible sigue siendo la capacidad de pago. Aunque la morosidad en alquileres se mantiene baja en la Ciudad de Buenos Aires, otros indicadores muestran señales de tensión.

Braña sostuvo que el incumplimiento es “casi nulo”, pero reconoció el impacto del contexto económico. “El 90% de la población tiene dificultades para afrontar los gastos, aunque los alquileres siguen siendo relativamente bajos frente a otros costos como las expensas”, señaló.

En ese punto, las expensas ganan protagonismo. Con valores promedio cercanos a los $260.000, la morosidad en este rubro se ubica entre el 17% y el 25% en grandes centros urbanos.

Ese deterioro progresivo impacta también en el mercado inmobiliario, al tensionar la relación entre propietarios e inquilinos y condicionar la estabilidad de los contratos.

Con este escenario, la evolución de los alquileres ya no depende solo del índice de ajuste. La clave pasa por la combinación entre inflación, ingresos y capacidad de pago, en un mercado que todavía busca equilibrio.

Ingresos, deuda y presión sobre los hogares

Araujo puso el foco en el deterioro de la capacidad de pago y en el cambio de comportamiento de los hogares. Explicó: “Pasamos de una economía de ahorro a una de financiamiento. Cada vez más familias usan crédito para cubrir gastos corrientes, y el alquiler no queda afuera de esa lógica”.

En ese marco, advirtió que el problema no es solo el índice de ajuste, sino el descalce con los ingresos. “Aun con una inflación más baja, si los salarios no acompañan, el peso del alquiler crece. Hoy se ve en estrategias como postergar pagos, endeudarse o recortar consumos básicos para sostener la vivienda”, señaló Araujo.

El especialista remarcó que el escenario sigue condicionado por variables macroeconómicas. Concluyó: “La dinámica del mercado de alquileres va a depender de la evolución de los ingresos y de la estabilidad. Sin mejora en esos factores, la tensión sobre los hogares va a continuar”.