La recuperación de la construcción todavía no logra afirmarse. Si bien la estabilidad macroeconómica y la reaparición del crédito hipotecario permitieron mejorar algunas variables, la actividad continúa lejos de los niveles de años anteriores y el optimismo se moderó en los últimos meses.
Así surge de la 28° edición del Estudio de Opinión Construya (EOC), que relevó a 370 profesionales de la cadena de valor entre abril y mayo de este año. En la región Buenos Aires, donde se concentra casi la mitad de las respuestas, el 70% de los consultados aseguró que su actividad cayó respecto de un año atrás. Apenas 11% registró mejoras, mientras que para el 20% restante el nivel se mantuvo sin cambios.
La desaceleración también aparece en las expectativas. Sólo el 32% espera una mejora en los próximos doce meses, mientras que un 33% prevé una actividad menor y un 36% considera que no habrá cambios.
La demanda y el financiamiento encabezan las preocupaciones
Entre los principales problemas señalados por los participantes del estudio aparecen la baja demanda, mencionada por el 23%, la menor disponibilidad de financiamiento, con 16%, el mayor costo de construcción y la menor inversión privada, ambos con 11%.
La foto coincide con el diagnóstico de las desarrolladoras. Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, explicó que el incremento de los costos en dólares dejó al negocio bajo presión porque los precios de venta no acompañaron la misma velocidad.
Para el empresario, una de las señales más claras de la desaceleración aparece en la cantidad de terrenos con planos aprobados que vuelven al mercado porque sus propietarios decidieron no iniciar las obras. «Eso es un dato más contundente que cualquier estadística», explicó.
Jaime Garbarsky, presidente de Grupo Ecipsa, también observó una mayor cautela. El ejecutivo sostuvo que la demanda perdió dinamismo y que es esperable una reducción de lanzamientos durante los próximos meses.
Los márgenes son más ajustados y eso obliga a poner la lupa sobre las ubicaciones, las tipologías y los segmentos de demanda. Sin embargo, considera que los precios de las propiedades todavía permanecen bajos y que existe margen para una recomposición, lo que vuelve atractivo al mercado para quienes piensan en el largo plazo.
Según Garbarsky, los esquemas de financiación propia ganan importancia en este contexto porque permiten sostener el interés de los inversores.
Las obras privadas sostienen la actividad
En Buenos Aires, el principal impulso proviene de las obras privadas medianas y pequeñas. El 47% de los encuestados las ubicó como el motor más importante del mercado.
Las refacciones y ampliaciones quedaron en segundo lugar con 37%, mientras que los grandes desarrollos privados concentraron 14% de las respuestas.
A diferencia de otras regiones, la obra pública perdió protagonismo y la actividad quedó más apoyada en proyectos privados.
Entre los factores que podrían facilitar una recuperación, los encuestados destacaron a la construcción como refugio de valor, con 22% de las respuestas. El crecimiento de la economía apareció en segundo lugar con 17%, seguido por una mayor disponibilidad de financiamiento y la baja del valor del metro cuadrado, ambos con 12%.
El crecimiento de las obras privadas y el blanqueo de capitales completaron el listado de variables con mayor capacidad para impulsar el sector.
El FGS de la Anses gana espacio como alternativa para ampliar el crédito
En medio del debate sobre cómo recuperar la actividad, una de las propuestas que comenzó a sumar consenso entre economistas y desarrolladores apunta a utilizar parte de los activos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para fortalecer el mercado hipotecario y ampliar el financiamiento de largo plazo.
Miguel Kiguel, director de Econviews, considera que el principal problema del sistema financiero argentino no pasa por la falta de demanda sino por la ausencia de fondeo de largo plazo. Los bancos otorgan préstamos a 20 o 30 años, pero captan depósitos a plazos mucho más cortos, lo que genera un fuerte descalce financiero.
Por eso, la propuesta consiste en securitizar hipotecas, es decir, agruparlas en fideicomisos y emitir títulos que puedan ser adquiridos por inversores institucionales. De esa manera, las entidades financieras recuperan liquidez y cuentan con capacidad para seguir prestando.
Según Kiguel, el FGS aparece como uno de los pocos actores locales con escala suficiente para cumplir ese papel. Con un patrimonio cercano a los USD 70.000 millones, podría transformarse en un inversor institucional capaz de aportar fondos de largo plazo y generar un mercado hipotecario más profundo.
El economista aclaró que la iniciativa no implica utilizar recursos previsionales para otorgar créditos directamente ni aumentar el gasto público. El objetivo consiste en reemplazar parte de los activos actuales por instrumentos hipotecarios, replicando mecanismos que funcionan en otros países.
A su juicio, el mayor beneficio no pasaría tanto por una baja de las tasas sino por un aumento del volumen de préstamos disponibles. Si los bancos logran descargar cartera y volver a prestar, se podría generar un círculo virtuoso capaz de ampliar el acceso de la clase media a la vivienda y, al mismo tiempo, impulsar nuevos desarrollos.
Furst, evaluó positivamente esa alternativa. A su entender, el FGS podría aportar el capital paciente que hoy necesita el mercado y ayudar a desarrollar mecanismos de financiamiento que la banca privada todavía no logra cubrir.
Por su parte, Garbarsky, comparte esa mirada. El empresario considera que cualquier instrumento que permita canalizar ahorro de largo plazo hacia infraestructura y vivienda puede transformarse en una herramienta relevante para la actividad.
Además, recordó que los mercados inmobiliarios más desarrollados cuentan con vehículos institucionales que participan activamente en el financiamiento de largo plazo. Sostuvo: «Argentina todavía tiene mucho camino por recorrer en ese sentido».
Crédito para compradores y también para las obras
La falta de financiamiento sigue siendo una de las principales asignaturas pendientes. Garbarsky remarcó que el crédito hipotecario sustentado en ahorro de largo plazo constituye una condición indispensable para lograr una recuperación sostenida. A su entender, el país necesita avanzar hacia políticas estables que permitan construir un mercado financiero más profundo.
Además, volvió a plantear la necesidad de recuperar el crédito intermedio, es decir, líneas destinadas a financiar la ejecución de las obras y no solamente préstamos para los compradores finales. Sin ese doble estímulo, consideró que la capacidad para ampliar la oferta continuará limitada.
Furst agregó que, además del financiamiento, existen otros factores que impactan sobre la ecuación de los proyectos. La carga tributaria, las demoras burocráticas y los tiempos de aprobación de planos terminan elevando costos y reduciendo márgenes.
Para el desarrollador, una reducción de Ingresos Brutos y Sellos, junto con procesos administrativos más ágiles, permitiría mejorar la rentabilidad y acelerar nuevos emprendimientos.
La construcción sigue entre las principales alternativas de inversión
El estudio de Construya mostró que la construcción sigue entre las principales alternativas de inversión. Las acciones encabezaron las preferencias y la actividad quedó en segundo lugar, por delante de los bonos públicos, el dólar y los plazos fijos.
La rentabilidad y el tiempo de recupero aparecen entre los factores más valorados al invertir, mientras que los materiales innovadores, la sostenibilidad y la digitalización lideran las tendencias del sector.
Al mismo tiempo, la autofinanciación continúa como la principal fuente de recursos: el 39% de los encuestados recurre a fondos propios y un 28% directamente no utiliza herramientas de financiamiento.
En ese contexto, la recuperación avanza con cautela y sigue apoyada en proyectos privados. «La construcción necesita previsibilidad, ahorro de largo plazo y herramientas para financiar tanto al desarrollador como al comprador. Cuando esas variables se alinean, la capacidad de reacción es inmediata», concluyó Garbarsky.
