La mejora de los alquileres por encima de los valores de venta elevó la rentabilidad bruta promedio al 6,22% anual en la Ciudad de Buenos Aires. Los departamentos de dos ambientes lideran el ranking de retornos. Se trata de la mejor cifra en 15 años.
La renta que generan los alquileres residenciales en la Ciudad de Buenos Aires continúa recuperándose y ya supera el 6% anual, el nivel más alto de los últimos años. La mejora responde a que los valores locativos crecieron a un ritmo superior al de los precios de venta de las propiedades, lo que volvió a posicionar a la inversión destinada a renta como una alternativa más atractiva para quienes buscan ingresos periódicos.
Los datos correspondientes a junio de 2026 muestran que la rentabilidad bruta anual promedio para departamentos usados de uno a cuatro ambientes alcanzó el 6,22%, de acuerdo con un relevamiento realizado sobre 6.661 unidades activas publicadas en Reporte Inmobiliario. El análisis compara los valores medios de alquiler con los precios de venta de inmuebles de características similares ubicados en los mismos barrios.
El incremento de la rentabilidad confirma una tendencia que comenzó a consolidarse durante los últimos meses. Mientras los alquileres mantuvieron una trayectoria ascendente impulsada por la demanda y la normalización del mercado locativo, los valores de venta evolucionaron con menor intensidad, favoreciendo el rendimiento para los propietarios.
De todos modos, el indicador refleja exclusivamente la rentabilidad al inicio del contrato. Su evolución dependerá luego de las actualizaciones previstas en cada alquiler y de cómo se comporten los precios de las propiedades durante la vigencia del vínculo contractual.
Qué departamentos ofrecen mejor retorno
El informe muestra diferencias moderadas entre las distintas tipologías de inmuebles.
- 2 ambientes: 6,56% anual.
- 3 ambientes: 6,41% anual.
- 1 ambiente: 6,37% anual.
- 4 ambientes: 5,52% anual.
Los departamentos de dos ambientes encabezan el ranking de rentabilidad gracias a una combinación de elevada demanda y valores de compra que todavía permanecen relativamente accesibles frente a otras tipologías.
Las unidades de uno y tres ambientes también exhiben retornos superiores al promedio general, mientras que los departamentos de cuatro ambientes muestran una rentabilidad menor, producto de un valor de adquisición más elevado y de una demanda locativa más reducida.
El peso de la ubicación
El comportamiento también varía según el barrio. Las mayores rentabilidades se concentran en zonas donde los precios de venta todavía se mantienen relativamente contenidos en relación con los alquileres que pueden obtenerse.
En cambio, los barrios con mayor valorización inmobiliaria suelen ofrecer retornos porcentuales más bajos, aunque compensan esa diferencia con una mayor estabilidad en los precios de los inmuebles y una demanda más sostenida a lo largo del tiempo.
Una inversión que vuelve a ganar atractivo
El escenario actual refleja un cambio respecto de los años anteriores, cuando la combinación de precios elevados de compra y alquileres rezagados había reducido considerablemente la rentabilidad residencial.
Con un rendimiento promedio superior al 6% anual, el alquiler tradicional vuelve a consolidarse como una alternativa atractiva dentro del mercado inmobiliario porteño. Para los especialistas, la elección del barrio y de la tipología adecuada continúa siendo uno de los factores más importantes para maximizar el retorno de una inversión destinada a generar renta.
Cuánto cuestan hoy en promedio los departamentos usados en CABA (según Reporte Inmobiliario)
- Los monoambientes registran un valor de publicación de USD 70.000.
- Los departamentos de dos ambientes rondan los USD 80.000.
- Las unidades de tres ambientes alcanzan un valor de USD 112.000.
- Los departamentos de cuatro ambientes promedian USD 149.700.
La decisión ya no depende solo de los números
Para Lisandro Cuello, experto inmobiliario, el incremento de la rentabilidad de los alquileres volvió a poner sobre la mesa un debate que parecía saldado hace algunos años: si conviene alquilar o comprar. Señaló: «La decisión ya no puede analizarse únicamente desde la rentabilidad del inversor, sino también desde la situación financiera y los objetivos de cada familia. No existe una única respuesta para todos los casos».
El especialista explicó que uno de los indicadores que gana protagonismo es el ratio entre el precio de compra y el alquiler anual de una propiedad. «En aquellos mercados donde ese índice supera determinados niveles, alquilar puede resultar financieramente más conveniente en el corto plazo, mientras que en zonas donde el ratio es menor, la compra recupera atractivo, especialmente para quienes piensan permanecer varios años en la vivienda», sostuvo.
Por su parte, Mariana Lucángeli, arquitecta y experta en Real Estate, consideró que la recuperación de la renta residencial modifica parte de la ecuación para quienes analizan invertir en ladrillos. Explicó: «Hoy el mercado ofrece mejores retornos que hace pocos años, pero la decisión sigue dependiendo del horizonte de inversión, del acceso al crédito y de la capacidad de afrontar los costos asociados a la propiedad, como expensas, impuestos y mantenimiento», explicó.
Agregó que quienes proyectan una permanencia breve en una vivienda suelen encontrar mayores ventajas en el alquiler, mientras que la compra cobra mayor sentido cuando se trata de una decisión de largo plazo. «El inmueble sigue siendo una reserva de valor muy importante para los argentinos, pero debe analizarse dentro de una estrategia patrimonial integral y no como una decisión aislada», indicó.
«Hoy ya no alcanza con comparar el valor de una cuota con el de un alquiler. Hay que evaluar el costo de oportunidad del capital, el tiempo de permanencia, la evolución esperada del mercado y los objetivos personales de cada comprador. La mejor decisión es la que se adapta a cada proyecto de vida y no necesariamente la misma para todos», concluyó Lucángeli.
