El mercado inmobiliario porteño completó el primer semestre de 2026 con una señal que el sector esperaba desde hace tiempo: la estabilidad de los valores. El precio efectivo de cierre del metro cuadrado para departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los USD 2.108 durante junio, un nivel que confirma un escenario de mayor previsibilidad luego de la recuperación registrada durante 2025.

Los datos surgen del Índice M2 Real, elaborado por RE/MAX Argentina junto con la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, que releva exclusivamente operaciones concretadas y no valores de publicación.

Aunque junio mostró una leve baja frente a mayo, cuando el promedio alcanzó los USD 2.200 por m2, el comportamiento del semestre se mantuvo dentro de un rango acotado, entre USD 2.084 y USD 2.200 por m2. Para los especialistas, esa variación no modifica la tendencia general.

Sebastián Sosa, presidente y cofundador de RE/MAX Argentina & Uruguay, sostuvo que el mercado encontró un nuevo equilibrio después de la recuperación de precios observada el año pasado.

Comentó: «El primer semestre dejó una señal muy clara. El mercado encontró un punto de equilibrio. Hoy vemos expectativas mucho más alineadas entre compradores y vendedores y operaciones que se concretan sobre bases más realistas».

Menor brecha entre oferta y cierre

Uno de los indicadores que mejor refleja el cambio de escenario es la diferencia entre el precio de publicación y el valor finalmente acordado en la operación.

Durante junio, esa brecha se ubicó en -5,11%, un porcentaje considerablemente inferior al registrado entre 2020 y 2023, cuando las negociaciones solían cerrar con descuentos cercanos al 7% u 8%.

Esta reducción refleja una mayor coincidencia entre las expectativas de ambas partes y un mercado con menos margen para grandes negociaciones.

Al mismo tiempo, la comparación interanual muestra que el valor efectivo del metro cuadrado descendió apenas 1,54% respecto de junio de 2025, cuando el promedio se ubicó en USD 2.141. Para los analistas, la diferencia resulta insuficiente para hablar de una nueva baja de precios y responde, en gran medida, a la composición de las operaciones concretadas durante cada mes.

Cuánto vale el m2 según el tipo de departamento

El informe también mostró diferencias según la tipología de las propiedades. Los departamentos de un ambiente (también llamados monoambientes) registraron un valor promedio de USD 2.203 por m2, mientras que las unidades de dos ambientes alcanzaron USD 2.146 por m2.

En tanto, los departamentos de tres ambientes promediaron USD 2.021 por m2, cifra que volvió a ubicarlos como el segmento con menor valor relativo entre las tipologías analizadas.

El crédito gana protagonismo

Para Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, el mercado de compraventa no atraviesa una caída de la actividad, sino una etapa de consolidación. Explicó que las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se mantienen en torno de las 5.400 operaciones mensuales, impulsadas principalmente por el mercado de usados y las unidades a estrenar que ya cuentan con la documentación necesaria para escriturarse. Sin embargo, advirtió que la rentabilidad de los desarrolladores sí enfrenta un escenario más exigente por el incremento de los costos de construcción medidos en dólares.

En ese contexto, Walger sostuvo que los emprendimientos de menor escala encuentran mayores dificultades para sostener nuevos proyectos si no logran ventas durante las etapas de pozo o preventa. Esa situación, explicó, fortalece la posición de las grandes desarrolladoras, que cuentan con mayor liquidez, estructuras consolidadas y respaldo financiero. «Cuando el mercado se reduce, los compradores buscan experiencia y recurren a las marcas más consolidadas», señaló.

Más allá de los precios, el sector considera que la segunda mitad del año tendrá otro protagonista: el financiamiento.

Sosa explicó que la expectativa pasa por un incremento en la cantidad de operaciones antes que por nuevos aumentos del metro cuadrado: «Esperamos un mercado con mayor nivel de actividad que de variación de precios. El crédito hipotecario continúa ganando protagonismo y, si se amplía la oferta financiera, puede transformarse en uno de los principales motores de la demanda».

El directivo también destacó que el proceso de modernización del sector, junto con las medidas orientadas a simplificar procesos y promover una mayor competencia, puede contribuir a consolidar un mercado más transparente y profesional.

Para RE/MAX, el escenario actual marca el inicio de una etapa distinta para el mercado inmobiliario. Con precios estabilizados, una brecha de negociación históricamente baja y un mayor acceso al financiamiento, la expectativa se concentra en un crecimiento del volumen de compraventas más que en nuevas subas del valor del metro cuadrado. Concluyó: «Todo indica que el mercado comienza a transitar una etapa donde la actividad tendrá mayor protagonismo que las variaciones de precios».