Los alquileres que todavía se actualizan mediante el Índice para Contratos de Locación (ICL) tendrán un nuevo incremento durante agosto, aunque el sistema atraviesa sus últimos meses de vigencia. La mayoría de esos acuerdos fue firmada bajo la Ley de Alquileres de 2020 y desaparecerá definitivamente entre agosto y septiembre, mientras el mercado consolida un escenario dominado por contratos con ajustes trimestrales por inflación y condiciones pactadas libremente entre propietarios e inquilinos (de acuerdo con el DNU 70/2023 del presidente de la Nacion, Javier Milei que derogó la regulación anterior).

El Índice para Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central, registrará para agosto un aumento anual del 31,52%. También habrá actualizaciones del 8,96% para los contratos trimestrales, del 12,14% para los cuatrimestrales y del 16,58% para los semestrales.

Tomando como ejemplo un alquiler de $500.000, los nuevos valores serán los siguientes:

• Actualización trimestral (8,96%): pasa a $544.800.
• Actualización cuatrimestral (12,14%): asciende a $560.700.
• Actualización semestral (16,58%): llega a $582.900.
• Actualización anual (31,52%): alcanza los $657.600.

Para Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, estos incrementos corresponden a un esquema que prácticamente quedó atrás.

Detalló: «Los pocos contratos que siguen vigentes bajo la Ley 27.551 (sancionada en junio de 2020) vencerán, como máximo, durante septiembre de este año. Después de ese momento prácticamente dejarán de existir las actualizaciones anuales por ICL».

El especialista agregó que el comportamiento del índice también cambió respecto de años anteriores. Braña señaló: «Hoy el ajuste anual del ICL quedó completamente alineado con la inflación del INDEC. La mayor volatilidad aparece en los ajustes trimestrales y cuatrimestrales, donde las variaciones reflejan con mayor rapidez los movimientos de la economía».

Más allá de esos contratos que llegan a su fin, el mercado locativo muestra una realidad diferente a la de hace dos años. La oferta aumentó de forma considerable y hoy la discusión ya no gira únicamente alrededor del porcentaje de aumento, sino también sobre las condiciones para acceder a una vivienda.

La oferta actual de CABA según distintos portales como Zonaprop, Cabaprop, Argenprop o Reporte Inmobiliario, totalizan más de 16.000 departamentos en distintos barrios de la Ciudad.

Las nuevas dificultades para alquilar

Desde Matko Propiedades & Legales sostienen que el principal obstáculo dejó de ser exclusivamente el valor mensual del alquiler.

La abogada y corredora inmobiliaria Eliana Matko explicó que muchas personas encuentran dificultades para cumplir con los requisitos exigidos al momento de firmar el contrato.

Indicó: «La principal dificultad ya no es únicamente el valor del alquiler, sino acreditar ingresos suficientes, presentar una garantía aceptable o afrontar los costos iniciales de ingreso. También influyen otros aspectos como las expensas, la posibilidad de ingresar con mascotas o las condiciones particulares que establece cada propietario».

Según la especialista, la mayor parte de las nuevas locaciones ya se celebra con ajustes trimestrales por IPC porque permiten acompañar la evolución de los precios sin generar saltos tan importantes como ocurría con los ajustes anuales.

Matko también recomendó extremar los recaudos antes de entregar dinero para reservar una propiedad. «Es fundamental que toda reserva o seña se realice a través de un corredor inmobiliario matriculado. Todavía existen publicaciones falsas y pedidos de transferencias a cuentas desconocidas. La intervención de un profesional aporta seguridad jurídica y transparencia durante toda la operación», advirtió.

Además, aconsejó revisar detenidamente cada cláusula del contrato, verificar el mecanismo de actualización, el plazo, la distribución de gastos, el depósito de garantía, las condiciones de restitución del inmueble y dejar documentado el estado de la vivienda mediante fotografías e inventario.

Más oferta y contratos con mayor previsibilidad

Para Gabriel Torres, director de Gabriel Torres Inmobiliaria, el cambio más importante se produjo a partir del aumento de la oferta de inmuebles.

Explicó: «Hoy quienes buscan alquilar encuentran muchas más opciones y pueden elegir la alternativa que mejor se adapta a sus necesidades y posibilidades económicas. Esa mayor competencia favoreció especialmente a los inquilinos y permitió que los nuevos contratos se firmen con mayor previsibilidad».

El corredor agregó que los ajustes por IPC utilizados en la mayoría de las nuevas locaciones no registraron sobresaltos importantes durante los últimos meses, lo que aportó mayor estabilidad a las relaciones entre propietarios e inquilinos.

Torres también destacó que resulta indispensable revisar el estado de los artefactos de la vivienda antes de ingresar y dejar por escrito todas las condiciones acordadas mediante la intervención de un profesional matriculado.

Finalmente, Torres resumió que el mercado recuperó previsibilidad gracias al crecimiento de la oferta y a contratos más claros, aunque el gran desafío sigue siendo facilitar el acceso de quienes tienen capacidad de pago, pero encuentran dificultades para demostrar ingresos o reunir las garantías necesarias para alquilar una vivienda.