La posible desregulación del mercado inmobiliario volvió a instalar uno de los debates más profundos que atravesó la actividad en las últimas décadas. El proyecto que prepara el Gobierno nacional, impulsado por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, promete revisar el esquema de colegiación obligatoria para los corredores inmobiliarios y abrió una fuerte discusión entre quienes consideran que el sistema actual garantiza seguridad jurídica y quienes sostienen que representa una barrera de ingreso que limita la competencia y la innovación.
El tema ocupó buena parte de un nuevo episodio del streaming de Ladrillo.Info en YouTube, con la conducción de Ezequiel Díaz. Participaron el arquitecto Jorge Moscatelli, de SITUAR Propiedades; Miguel Chej Muse, socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño (CUCICBA); Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI); y Jorge Amoreo Casotti, CEO de la plataforma PINT.
Durante más de una hora, los especialistas confrontaron posiciones (de a ratos se dieron cruces encendidos por un tema que es polémico y si la desregulación avanza en el Congreso cambiará por completo la forma de trabajar en el sector en el futuro) sobre el alcance del proyecto oficial, el rol de los colegios profesionales, el impacto que podría tener la inteligencia artificial sobre la intermediación inmobiliaria y los nuevos modelos de negocio que ya funcionan en otros mercados.
Un sistema bajo revisión
Uno de los ejes centrales del debate pasó por el costo que hoy enfrenta una persona que quiere comenzar a ejercer la actividad.
García Malbrán sostuvo que, además de la carrera universitaria, los futuros corredores deben afrontar un desembolso importante para obtener la matrícula. Según indicó, en la Ciudad de Buenos Aires ese trámite puede alcanzar los $5 millones, cifra que, a su criterio, termina por convertirse en una barrera de acceso para nuevos profesionales.
El presidente de CAMESI consideró que ese esquema desalienta el ingreso de nuevos actores y reduce la competencia. También cuestionó que existan requisitos adicionales en algunas jurisdicciones, donde se exige el aval de matriculados con varios años de antigüedad para autorizar el ingreso de un nuevo profesional.
En ese contexto, propuso reemplazar el modelo actual por un registro nacional único, con identificación biométrica y un seguro de responsabilidad profesional obligatorio para cada corredor. Según explicó, ese mecanismo ofrecería una protección más efectiva para los consumidores frente a eventuales errores o casos de mala praxis.
«La solución para el consumidor pasa por un seguro de responsabilidad profesional y no solamente por sanciones administrativas», señaló durante el debate.
El rol de los colegios
Del otro lado de la mesa, Miguel Chej Muse defendió el sistema de colegiación obligatoria y remarcó que el principal objetivo consiste en proteger a quienes realizan una de las inversiones más importantes de su vida.
El empresario explicó que la intervención de un corredor matriculado reduce la asimetría de información entre compradores y vendedores y aporta conocimientos técnicos antes de la escritura, instancia donde el escribano realiza el estudio definitivo de títulos. A su entender, la tarea del corredor comienza mucho antes y permite detectar riesgos durante la negociación.
También rechazó la idea de eliminar los colegios profesionales y recordó que la modernización tecnológica ya forma parte del funcionamiento institucional.
Chej Muse explicó que CUCICBA digitalizó buena parte de sus procesos internos y desarrolló herramientas para facilitar la búsqueda de corredores matriculados y brindar mayor transparencia a los usuarios. Según dijo, las inversiones realizadas no sólo contemplaron un portal inmobiliario sino una transformación integral de la infraestructura tecnológica del colegio.
Además, remarcó que el objetivo nunca fue impedir el ingreso de nuevos profesionales sino elevar los estándares de capacitación y garantizar que quienes intervienen en una operación inmobiliaria cuenten con formación específica.
«La ciudadanía no puede quedar desprotegida frente a una operación que muchas veces representa el patrimonio de toda una familia», comentó.
Tecnología e inteligencia artificial
La conversación también giró sobre el impacto que la tecnología ya produce en el mercado inmobiliario. Para Amoreo Casotti, el avance de la inteligencia artificial y las plataformas digitales obliga a revisar estructuras que, según afirmó, quedaron diseñadas para un mercado completamente distinto al actual.
El CEO de PINT sostuvo que la intermediación inmobiliaria atraviesa un proceso similar al que vivieron otras industrias de servicios, donde la digitalización redujo costos, mejoró la eficiencia y amplió las alternativas para consumidores y empresas.
En esa línea, consideró que los colegios deberían competir con otros sistemas de certificación en lugar de conservar la exclusividad para habilitar el ejercicio profesional. También planteó que la capacitación puede mantenerse e incluso fortalecerse dentro de un esquema con mayor libertad de elección para quienes desean ingresar a la actividad.
La tecnología como punto de encuentro
Más allá de las diferencias, los cuatro invitados coincidieron en un aspecto: el mercado inmobiliario atraviesa un proceso de transformación impulsado por la digitalización, la inteligencia artificial y nuevas formas de intermediación. La discusión ya no pasa únicamente por la matrícula o los colegios profesionales, sino también por la capacidad de la actividad para adaptarse a un consumidor que exige mayor velocidad, transparencia y eficiencia.
Moscatelli reconoció que incluso dentro del Colegio Inmobiliario porteño existe conciencia de que el sistema necesita actualizarse. Recordó que la institución nació con estructuras heredadas de otra época y admitió que todavía queda mucho camino por recorrer en materia de innovación tecnológica.
«Los que estamos adentro sentimos que todavía falta muchísimo. El colegio nació con una estructura muy antigua y el mercado cambió muchísimo», comentó durante el debate.
Esa reflexión abrió uno de los pocos momentos de coincidencia entre las distintas posiciones. Mientras algunos plantearon una reforma profunda del sistema, otros propusieron modernizar el modelo vigente sin eliminar la colegiación obligatoria.
Competencia o protección
Uno de los cruces más intensos apareció cuando la conversación giró sobre el rol de los colegios profesionales frente a un eventual escenario de libre competencia.
Amoreo Casotti sostuvo que los colegios podrían seguir existiendo, pero sin conservar la exclusividad para habilitar el ejercicio profesional. Desde su visión, deberían competir con otros sistemas de certificación de idoneidad, impulsados por universidades, empresas privadas o plataformas tecnológicas.
Según explicó, un esquema abierto elevaría la calidad de los servicios porque cada organización debería ofrecer mejores prestaciones para atraer profesionales, en lugar de sostener una matrícula obligatoria.
También afirmó que Argentina mantiene múltiples regímenes distintos para una misma actividad, con normas diferentes según cada provincia e incluso entre distintas jurisdicciones de un mismo distrito. A su criterio, esa fragmentación genera mayores costos para el mercado y termina por impactar sobre propietarios, compradores e inquilinos.
Chej Muse rechazó esa interpretación y respondió que la profesión requiere controles porque las operaciones inmobiliarias involucran el patrimonio más importante de muchas familias.
Para el integrante de CUCICBA, reducir las exigencias podría derivar en un escenario donde personas sin la preparación suficiente intervengan en transacciones complejas, con mayores riesgos para los consumidores.
«Hay muchas cosas para mejorar, pero no podemos dejar desprotegida a la ciudadanía frente a una operación inmobiliaria», remarcó.
El consumidor, en el centro del debate
Hacia el cierre del programa, la conversación dejó de enfocarse exclusivamente en corredores, colegios y matrículas para poner el eje sobre los usuarios.
Amoreo Casotti sostuvo que cualquier reforma debería medirse por los beneficios concretos para consumidores e inquilinos y no solamente por los intereses de quienes participan de la intermediación.
Consideró que la tecnología permitirá desarrollar nuevos modelos de negocio, reducir costos y ofrecer alternativas que hoy todavía encuentran obstáculos regulatorios. También defendió la posibilidad de que el mercado defina libremente la forma de remunerar los servicios inmobiliarios y la aparición de propuestas con comisiones cada vez más competitivas.
En la misma línea, García Malbrán insistió en que un registro nacional con identificación biométrica y un seguro obligatorio de responsabilidad profesional podría brindar mayor protección a los usuarios que el esquema disciplinario vigente.
Incluso sostuvo que el costo de ese seguro sería muy inferior al desembolso inicial que hoy requiere una matrícula profesional.
«Con el dinero que hoy cuesta matricularse se puede pagar un seguro de responsabilidad profesional durante prácticamente toda la vida laboral», afirmó durante el intercambio.
Chej Muse respondió que la protección al consumidor no depende únicamente de un seguro, sino también de la formación profesional, la experiencia y el control institucional que ejercen los colegios sobre quienes incumplen las normas de la actividad.
Una discusión que recién comienza
Aunque las posiciones permanecieron enfrentadas durante buena parte del streaming, todos coincidieron en que el mercado inmobiliario atraviesa una etapa de cambios profundos.
El proyecto que impulsa el Gobierno todavía no ingresó al Congreso, pero ya instaló una discusión que promete extenderse durante los próximos meses. La eventual desregulación no sólo abre interrogantes sobre el futuro de la matrícula obligatoria. También pone sobre la mesa el papel de la tecnología, la inteligencia artificial, los nuevos modelos de intermediación y la manera en que se protegerá a consumidores y profesionales en un mercado cada vez más competitivo.
Para algunos, la iniciativa permitirá eliminar barreras de ingreso, ampliar la competencia y acelerar la innovación. Para otros, el desafío consiste en modernizar el sistema sin resignar los mecanismos de control que, según sostienen, aportan seguridad jurídica a las operaciones.
El debate recién empieza y el texto definitivo del proyecto marcará hasta dónde llegará una de las reformas más trascendentes para el sector inmobiliario de los últimos años. Concluyó Amoreo Casotti: «Si realmente queremos un mercado más moderno, más tecnológico y más competitivo, tenemos que pensar primero en el consumidor y después en las estructuras».
