El mercado inmobiliario porteño volvió a mostrar signos de resiliencia durante junio. Según el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, se concretaron 5.990 escrituras de compraventa, un 3,96% más que en el mismo mes de 2025 y un 10,2% por encima de mayo, cuando se habían registrado 5.435 operaciones.
El monto total involucrado alcanzó los $1.058.545 millones, con un incremento interanual del 27,9%. El valor promedio de cada escritura fue de $176.718.815, equivalente a USD 120.320 al tipo de cambio oficial promedio, apenas un 0,2% más en dólares que un año atrás, una señal de estabilidad en los valores de cierre.
Con estos números, el primer semestre finalizó con 29.477 escrituras, prácticamente el mismo nivel de actividad que en igual período de 2025, cuando se habían contabilizado 29.527 operaciones. El dato confirma que el mercado logró sostener el volumen de compraventas pese a un escenario mucho menos favorable para el financiamiento.
El principal contraste aparece precisamente en el crédito hipotecario. En junio se formalizaron apenas 765 escrituras con hipoteca, un 37,1% menos que las 1.216 registradas en igual mes del año pasado. Entre enero y junio se contabilizaron 4.152 operaciones financiadas, frente a las 6.610 del primer semestre de 2025.
En otras palabras, mientras las compraventas prácticamente no variaron respecto del año pasado, las operaciones con crédito retrocedieron más de un tercio.
Desde el Colegio de Escribanos consideran que la demanda continúa vigente, aunque el financiamiento volvió a convertirse en el principal límite para ampliar el mercado.
«La primera mitad de 2026 deja dos lecturas claras. Por un lado, existe un empate técnico con casi 30.000 escrituras respecto del año pasado. Pero, al mismo tiempo, ese nivel de actividad se sostuvo con un 40% menos de hipotecas», señaló la presidenta de la entidad, Magdalena Tato.
Tato sostuvo que el interés por acceder a la vivienda permanece intacto, aunque necesita nuevas herramientas para transformarse en operaciones concretas.
«La demanda existe, pero necesita crédito accesible para concretarse. Ese es el gran desafío para el segundo semestre», comentó.
Además, propuso ampliar las alternativas de financiamiento mediante una mayor participación de la hipoteca privada, nuevas líneas bancarias e instrumentos innovadores como la tokenización de activos inmobiliarios.
Por qué el mercado mantiene la actividad
La explicación del comportamiento del mercado no pasa únicamente por el crédito. Operadores consultados coinciden en que una parte importante de las operaciones continúa concretándose mediante compradores con ahorro propio en dólares, cadenas de compraventa y familias que venden una propiedad para adquirir otra.
Lisandro Cuello, experto del mercado inmobiliario porteño, explicó que durante los últimos meses también cambió la dinámica entre oferta y demanda.
Según indicó, el stock de inmuebles en venta volvió a crecer hasta ubicarse cerca de las 70.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires, luego de varios años de caída. Ese incremento responde a que todos los meses ingresan entre 1.000 y 1.500 nuevas publicaciones y las operaciones no alcanzan para absorber completamente ese volumen.
«La combinación es clara: hay más stock disponible y una menor cantidad de operaciones. Ese excedente empieza a reflejarse en los precios», explicó.
El especialista remarcó que no se trata de un derrumbe del mercado, sino de un proceso de normalización.
«No considero que exista una caída de precios. Lo que aparece es un reacomodamiento. Las propiedades que ajustan son las que estaban mal tasadas o pretendían valores que el comprador ya no está dispuesto a pagar», sostuvo Cuello.
Ese fenómeno modificó el equilibrio de fuerzas entre compradores y vendedores. Resumió: «El mercado no castiga; ordena. Hoy gana quien entiende cuál es el precio real de su propiedad».
Barrios con más oferta y compradores más exigentes
El crecimiento del stock resulta especialmente visible en algunos de los barrios más buscados de la Ciudad. Según Martina Razec, de Punto Uno Inmobiliaria, Recoleta presenta actualmente alrededor de 30 departamentos en venta por manzana, mientras que Puerto Madero alcanza las 38 unidades por manzana. Palermo y Barrio Norte también encabezan el ranking de mayor disponibilidad de inmuebles.
Para Razec, esa abundancia de oferta cambió el comportamiento del comprador. «La demanda no desapareció. El comprador analiza mucho más, compara alternativas y negocia antes de tomar una decisión», afirmó.
Ese escenario beneficia especialmente a quienes buscan monoambientes o departamentos de dos ambientes para inversión, ya que cuentan con una amplia variedad de opciones para elegir y mayor margen para negociar el precio.
En cambio, el panorama cambia cuando se trata de viviendas familiares. «Los departamentos de tres y cuatro ambientes correctamente valuados siguen vendiéndose rápido. Muchas veces el comprador vuelve unos días después y la propiedad ya no está disponible», comentó Razec.
El especialista consideró que la oferta resulta mucho más abundante en unidades chicas, mientras que los inmuebles familiares bien ubicados y con valores competitivos mantienen una demanda sostenida.
El precio vuelve a ocupar un lugar central
La mayor competencia entre propietarios también comenzó a reflejarse en las negociaciones. Las propiedades que permanecen varios meses publicadas suelen requerir ajustes para concretar la venta, mientras que aquellas correctamente tasadas logran cerrar operaciones en plazos considerablemente más cortos.
Para los operadores, el mercado atraviesa una etapa donde el precio volvió a convertirse en el principal factor de decisión.
Razec aclaró: «El comprador ya no acepta cualquier valor. Analiza ubicación, estado del inmueble, expensas, calidad constructiva y posibilidades de negociación antes de avanzar».
Al mismo tiempo, la estabilidad de las cotizaciones en dólares ayuda a sostener el interés de quienes buscan preservar capital mediante la compra de inmuebles.
El crédito sigue siendo la llave para crecer
Pese a la estabilidad de las escrituras, el sector coincide en que el verdadero salto de actividad dependerá del regreso del financiamiento hipotecario.
Actualmente apenas el 12,8% de las operaciones de junio se realizaron mediante crédito, muy por debajo de la participación que mostraban los préstamos durante la recuperación observada el año pasado.
Los operadores consideran que la baja de tasas, la aparición de nuevas líneas y una mayor competencia entre entidades financieras podrían ampliar nuevamente el universo de compradores.
Mientras tanto, el mercado continúa sosteniéndose gracias a quienes disponen de dólares propios, venden una vivienda para comprar otra o aprovechan el mayor poder de negociación que ofrece el crecimiento del stock.
«Hoy el comprador tiene más información, compara mucho más y solamente convalida precios realistas. Las oportunidades aparecen cuando el valor pedido refleja lo que el mercado está dispuesto a pagar y no las expectativas del propietario», concluyó Cuello.
