La crisis habitacional argentina dejó de ser únicamente un problema asociado a la falta de viviendas. Hoy el mayor desafío consiste en mejorar las condiciones de millones de hogares que ya cuentan con una casa, pero presentan carencias vinculadas con los servicios básicos, la infraestructura o las condiciones edilicias. Esa es una de las principales conclusiones del primer informe elaborado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA), una iniciativa impulsada por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
El estudio estimó que 5.743.365 hogares, el 38,7% del total del país, presentan algún tipo de déficit habitacional. Sin embargo, el dato más relevante pasa por otro lado: de ese universo, cerca de 1,7 millones necesitan una vivienda nueva, mientras que más de cuatro millones podrían mejorar su situación mediante obras de refacción, ampliaciones, acceso a agua potable, cloacas o infraestructura urbana, sin necesidad de construir una nueva unidad.
Para los especialistas, esa diferencia obliga a replantear la manera en que históricamente se abordó el problema habitacional en la Argentina.
Las cifras que explican la crisis
El trabajo incorpora una metodología diferente a la utilizada hasta ahora y clasifica el déficit habitacional según el tipo de solución que requiere cada hogar.
Los principales datos del informe son:
- 5.743.365 hogares presentan algún tipo de déficit habitacional.
- 1,7 millones de viviendas nuevas hacen falta para resolver los casos más críticos.
- El 38,7% de los hogares argentinos registra alguna carencia vinculada con la vivienda.
- El 48% de los jóvenes de entre 25 y 35 años enfrenta problemas para acceder a una vivienda.
- Más de cuatro millones de hogares podrían resolver su situación con mejoras edilicias, ampliaciones o acceso a servicios básicos.
El observatorio también segmentó el déficit en cuatro categorías. El 21% corresponde al déficit cualitativo básico, asociado principalmente a viviendas que necesitan mejoras importantes o carecen de servicios esenciales. Otro 10% integra el déficit cuantitativo ampliado, vinculado con hogares ubicados en zonas inundables o próximas a basurales. El 7% corresponde al déficit cuantitativo básico, donde la vivienda resulta irrecuperable y necesita ser reemplazada, mientras que el 1% restante integra el déficit cualitativo ampliado.
Federico González Rouco, coordinador del OFAVA y economista de Empiria Consultores, explicó que esa clasificación permite comprender mejor la dimensión del problema y orientar políticas públicas mucho más específicas.
«El principal problema no es la falta de vivienda, sino la calidad de la vivienda en la que viven millones de familias. Hay cerca de seis millones de hogares con déficit, pero más de cuatro millones pueden permanecer donde viven si reciben financiamiento para realizar mejoras o acceder a servicios», sostuvo.
El especialista consideró que durante muchos años el debate habitacional quedó reducido casi exclusivamente a la construcción de viviendas nuevas, cuando una parte muy importante del déficit puede resolverse mediante instrumentos de financiamiento para obras de menor escala.
Una deuda que lleva años
Los indicadores también muestran que el déficit habitacional prácticamente no logró reducirse durante la última década. Si bien existieron períodos con leves mejoras, el problema conserva una magnitud similar desde hace varios años y mantiene un fuerte componente estructural.
Para los responsables del observatorio, esa situación responde a una combinación de factores que incluye las dificultades para acceder al crédito, la escasa continuidad de las políticas públicas y la falta de herramientas de financiamiento para los hogares de ingresos medios y bajos.
En ese contexto, Gustavo Llambías, presidente del OFAVA en representación de la AEV y la CEDU, planteó que el acceso a la vivienda requiere políticas sostenidas en el tiempo y mecanismos que permitan ampliar las posibilidades de financiamiento.
Afirmó: «Hay jóvenes que tienen ingresos para afrontar una cuota, pero no llegan al anticipo o quedan afuera por las tasas. Existen instrumentos como garantías, seguros hipotecarios o fondos de compensación que pueden reducir ese obstáculo con un costo fiscal acotado».
La situación resulta especialmente compleja para las personas de entre 25 y 35 años. Según el informe, casi la mitad enfrenta algún tipo de problema habitacional, ya sea porque no logra emanciparse, alquila en condiciones precarias o reside en viviendas que requieren mejoras importantes.
El alquiler también forma parte de la solución
Además del crédito hipotecario y las políticas destinadas a ampliar la oferta de viviendas, el observatorio incorporó otro concepto que busca modificar el debate habitacional: el alquiler no debe ser considerado un problema, sino una herramienta para ampliar el acceso a la vivienda.
Para González Rouco, durante muchos años el mercado locativo quedó asociado exclusivamente a las dificultades que enfrentan los inquilinos, cuando en realidad constituye una alternativa indispensable para millones de familias que todavía no pueden acceder a una propiedad.
«Nosotros vemos al mercado de alquileres como un canal espectacular y totalmente necesario para reducir los problemas habitacionales. Hablamos de acceso a la vivienda, no solamente de acceso a la vivienda en propiedad. El alquiler es parte de la solución, no del problema», afirmó.
El economista sostuvo que el desafío consiste en reducir las barreras de ingreso, ampliar la oferta y desarrollar instrumentos que faciliten el acceso tanto para propietarios como para inquilinos.
También consideró necesario que las políticas públicas incorporen al alquiler dentro de las estrategias habitacionales y no lo limiten únicamente a la construcción de viviendas.
Explicó: «Hay que dejar de pensar al alquiler como un residuo o como un problema. Los gobiernos provinciales que decidan impulsar políticas de vivienda también deberían fomentar el mercado de alquileres y generar herramientas para fortalecerlo».
En ese sentido, advirtió sobre los efectos que generan los cambios regulatorios bruscos.
«Nunca más hay que avanzar con cambios de leyes que rompan el mercado de alquileres como ocurrió en 2020. No solo por lo que sucede durante la vigencia de la norma, sino porque deja una cicatriz que tarda mucho tiempo en sanar y genera incertidumbre entre quienes evalúan invertir», señaló.
Diferencias entre provincias y una situación crítica entre los jóvenes
El informe también expone fuertes diferencias entre las distintas regiones del país. Las provincias del norte concentran los mayores niveles de déficit habitacional, mientras que la Ciudad de Buenos Aires, Tierra del Fuego, Río Negro, San Luis, Chubut y Neuquén presentan los mejores indicadores.
En las provincias con mayores carencias predominan los problemas relacionados con viviendas ubicadas en entornos vulnerables, infraestructura insuficiente y dificultades para acceder a servicios básicos.
Otro de los datos que más preocupa al observatorio aparece entre los jóvenes. El 48% de las personas de entre 25 y 35 años enfrenta algún tipo de problema habitacional, ya sea porque no logró independizarse, alquila en condiciones precarias o vive en viviendas que requieren mejoras importantes.
Para Llambías, esa realidad obliga a desarrollar nuevos instrumentos financieros que permitan superar una de las principales barreras de acceso: «Muchos jóvenes tienen capacidad para afrontar una cuota mensual, pero no logran reunir el anticipo que exige un crédito hipotecario. Existen herramientas que pueden reducir ese obstáculo con un costo fiscal relativamente bajo».
Información para diseñar mejores políticas
El OFAVA también presentó el Índice de Actividad del Desarrollo Inmobiliario (IADI), un indicador que relevará periódicamente la evolución de la construcción, las ventas, el financiamiento, la inversión y las expectativas del sector.
El objetivo consiste en generar información permanente que permita evaluar el impacto de las políticas públicas y seguir la evolución del mercado sin depender exclusivamente de los datos de los censos nacionales.
Para los impulsores del observatorio, contar con estadísticas actualizadas permitirá identificar con mayor rapidez los cambios que se produzcan en el acceso a la vivienda y diseñar respuestas más eficientes para cada realidad.
Llambías destacó que el desafío consiste en transformar la información en una herramienta para la toma de decisiones tanto del sector público como del privado.
«Medir correctamente el problema constituye el primer paso para diseñar soluciones sostenibles y mejorar el acceso a la vivienda en todo el país», expresó.
González Rouco coincidió en que el problema habitacional no admite respuestas únicas y remarcó que la construcción de viviendas nuevas, el financiamiento para mejoras, la expansión del crédito hipotecario y el fortalecimiento del mercado de alquileres deben formar parte de una estrategia integral.
«El acceso a la vivienda requiere políticas estables, financiamiento e información de calidad para tomar mejores decisiones. Ese es el objetivo del observatorio: aportar evidencia para construir soluciones de largo plazo», concluyó.
