El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires (GBA) atraviesa una realidad distinta a la de la Ciudad de Buenos Aires. Mientras CABA logró recuperar con fuerza la oferta de alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres, en buena parte del conurbano la escasez de unidades disponibles continúa empujando los valores por encima de la inflación y sostiene una demanda elevada.
El contraste es marcado. En la Ciudad la cantidad de departamentos ofrecidos se recompuso en los últimos dos años y hoy ronda las 16.000 unidades, muy lejos de diciembre de 2023, cuando había menos de 200 departamentos publicados en pesos. En cambio, en el GBA todavía persiste una oferta limitada, especialmente en viviendas destinadas al alquiler tradicional, donde la menor rotación y la falta de nuevos desarrollos mantienen una disponibilidad reducida.
Los últimos datos muestran esa diferencia. Según Reporte Inmobiliario, los departamentos de dos ambientes en el GBA registraron una suba interanual del 52%, mientras que los de tres ambientes aumentaron 51,6%, muy por encima de la inflación general del período, que fue del 31,3%.
La escasez de nuevas unidades y una demanda que se mantiene firme, sobre todo en viviendas familiares y departamentos de dos y tres ambientes, generaron un escenario de oferta restringida que se traduce en aumentos superiores a la inflación. En algunos casos, los valores incluso superan a los registrados en barrios porteños para tipologías similares.
Los compradores son más selectivos
La zona norte continúa entre los sectores con mayor movimiento. El corredor que va desde Vicente López hasta Tigre concentra gran parte de las consultas, favorecido por la conectividad, la infraestructura y la cercanía con la Ciudad.
Rolo Villagra, fundador de VOS Propiedades, explicó que los valores más ordenados ayudaron a recuperar el nivel de actividad. La mayor parte de la demanda apunta a inmuebles listos para habitar y con escritura, mientras que los compradores comparan mucho antes de tomar una decisión.
Los departamentos de dos y tres ambientes aparecen entre los productos más buscados, al igual que los PH y algunas propiedades con potencial de refacción. En muchos casos predominan familias que buscan más espacio o una mejor calidad de vida.
En la zona norte también gana terreno el interés por propiedades susceptibles de refacción y posterior reventa, una estrategia conocida como flipping. A la vez, las unidades usadas con escritura mantienen una demanda elevada frente a las obras en construcción.
En el sur, la situación también muestra signos de recuperación. Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, aseguró que las consultas crecieron en Quilmes y Hudson, aunque los tiempos para cerrar una operación son hoy más extensos y analíticos.
Las unidades de dos ambientes en pozo y los tres ambientes próximos a entregarse concentran buena parte del interés. También recuperaron protagonismo las propiedades usadas, impulsadas por precios competitivos frente al costo de construir.
En la zona oeste, Sebastián Ferry, de Matías Szpira Bienes Raíces, observó una desaceleración respecto del arranque del año, aunque las ventas continúan activas. Los dúplex y PH con patio o jardín, con tickets cercanos a USD 150.000, figuran entre las tipologías con mayor salida.
Cuáles son las zonas más dinámicas
El norte mantiene como referentes a Olivos, Martínez, San Isidro, La Lucila y Tigre. En paralelo, Nordelta y toda su área de influencia continúan consolidándose como uno de los principales polos residenciales del país.
Villagra destacó que también aparecen oportunidades en Florida, Munro, Villa Adelina, Boulogne y algunos sectores de San Fernando, donde todavía existen valores más accesibles sin resignar conectividad.
En la zona sur, Quilmes conserva un atractivo adicional: los precios por m2 continúan por debajo de los de la Ciudad de Buenos Aires. Hudson, por su parte, gana protagonismo con la oferta de casas terminadas en barrios cerrados, un segmento que se beneficia por la diferencia entre el costo de construir y el valor de una vivienda ya finalizada.
En el oeste, Ituzaingó y Parque Leloir mantienen un fuerte dinamismo gracias al avance de nuevos desarrollos y a la combinación entre edificios recientes y sectores residenciales tradicionales. Morón aparece entre los partidos donde se encuentran oportunidades debido al volumen de oferta disponible.
Cuánto valen departamentos y casas
Los precios presentan diferencias según cada corredor:
- Zona norte
- Departamentos de dos ambientes: entre USD 80.000 y USD 125.000.
- Tres ambientes: entre USD 130.000 y USD 180.000.
- Cuatro ambientes: desde USD 150.000 y pueden superar los USD 350.000.
- Alquileres: dos ambientes entre $600.000 y $900.000; tres ambientes entre $900.000 y $1.200.000; cuatro ambientes desde $1.200.000.
- Casas de tres ambientes desde USD 150.000 y de cuatro ambientes con jardín y cochera por encima de USD 300.000.
- En San Isidro existen propiedades que superan el millón de dólares.
- Zona sur
- Dos ambientes usados desde USD 65.000.
- Tres ambientes desde USD 110.000.
- Casas en Quilmes Oeste desde USD 90.000.
- Viviendas familiares en alquiler alrededor de $1 millón mensual.
- Zona oeste
- Dos ambientes cerca de USD 100.000.
- Tres ambientes alrededor de USD 200.000.
- Cuatro ambientes próximos a USD 250.000.
- Alquileres desde $700.000 para dos ambientes con cochera y hasta $1.500.000 en cuatro ambientes.
- Las casas con jardín y piscina muestran alquileres cercanos a USD 2.000.
Más metros y espacios verdes, el denominador común
La búsqueda de patio, jardín, cochera y espacios abiertos continúa entre las principales preferencias. En el oeste crece la demanda de dúplex y PH con espacios verdes; en el norte mantienen atractivo las zonas cercanas al río y con buena conectividad; y en el sur, Hudson y los barrios cerrados siguen captando compradores que privilegian tranquilidad y calidad de vida.
Los créditos hipotecarios mantienen el movimiento
El financiamiento volvió a incorporar compradores al mercado, especialmente en propiedades de ticket medio. Según datos del Colegio de Escribanos bonaerense, las hipotecas representaron cerca del 16% de las compraventas realizadas durante 2025.
Villagra sostuvo que el mercado se volvió más racional y que los interesados analizan con mayor detalle las condiciones de los préstamos. En propiedades de mayor valor todavía predominan quienes llegan con fondos propios o luego de vender otro inmueble.
O’Keefe observó que el impulso inicial perdió intensidad, aunque en las últimas semanas reaparecieron consultas vinculadas con créditos hipotecarios. Además, destacó que una porción importante de las operaciones continúa apoyándose en planes de financiación privada ofrecidos por desarrolladores.
En la zona oeste, Ferry explicó que gran parte de las consultas se canaliza a través de líneas del Banco Nación y que las propiedades más buscadas mediante financiamiento rondan los USD 170.000. También indicó que alrededor del 70% de las operaciones concretadas en su mercado involucran algún tipo de crédito.
Ferry concluyó: «Las consultas por préstamos hipotecarios bajaron respecto del comienzo del año, pero siguen sosteniendo una parte importante de las operaciones. Cuando la propiedad tiene una buena ubicación y un valor razonable, encuentra demanda».
