El Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central registrará en junio de 2025 su menor variación interanual desde diciembre de 2022. La suba, que será del 80,65%, marca una desaceleración significativa respecto del máximo alcanzado en julio de 2024, cuando el índice llegó al 265,05%.

En junio, los inquilinos y propietarios con contratos firmados bajo la Ley de Alquileres derogada por Javier Milei a través del DNU 70/2023 deberán aplicar la actualización anual del ICL. Quienes pagaban $200.000 por mes hasta mayo pasarán a pagar $361.300 mensuales, hasta mayo de 2026, cuando finalice el contrato celebrado bajo las condiciones de la normativa vigente desde 2020.

Por lo cual ya bajó 185 puntos porcentuales desde el pico máximo. Esta desaceleración del ICL se produce en un contexto en donde todavía representa un desafío financiero para los inquilinos que deben sostener los gastos de su hogar. Muchos asalariados aún no lograron recuperar la pérdida total de poder adquisitivo en los últimos 18 meses.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que el motivo principal de esta caída es la fuerte baja de la inflación, que impacta con retardo en este índice debido a su carácter anual. “El coeficiente que se aplicará en junio se calculó con los datos de inflación de abril y mayo de 2024, meses en los que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) marcó 8,8% y 4,2%, respectivamente”, detalló.

Retroceder para encontrar antecedente

El ICL que publica el Banco Central registrará en junio de 2025 su menor variación interanual desde diciembre de 2022. La suba, que será del 80,65%, marca una desaceleración significativa respecto del máximo alcanzado en julio de 2024, cuando el índice llegó al 265,05%.

Para encontrar un aumento similar hay que remontarse 30 meses atrás, a diciembre de 2022, cuando el ICL fue de 77,58%. En enero de 2023 ya había escalado al 81,40%, nivel cercano al actual. “Desde el pico de julio de 2024, la caída fue abrupta. El índice cayó más de 185 puntos porcentuales en menos de un año”, indicó Braña.

Según el especialista, si se compara con el dato de enero de 2025, cuando el ICL marcó 190,69%, la baja acumulada en cinco meses es de 110,33 puntos.

En relación con los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres derogada, que todavía se rigen por el ICL anual, Braña señaló que el impacto es importante. “Aunque el índice viene bajando con fuerza, los valores de mercado también caen en términos reales. El Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario porteño detectó un retroceso del 34% en precios reales de alquileres, lo que provoca que algunas actualizaciones por ICL resulten superiores al precio de mercado. Eso lleva a renegociaciones para evitar que el inquilino busque otra opción”, explicó.

En los nuevos contratos firmados tras la derogación de la Ley 27.551, el panorama cambia. La mayoría de los acuerdos pactan actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, en muchos casos aún con el ICL. “En este escenario, la diferencia entre el ICL y otros índices como el IPC es menor, y los inquilinos dejaron de pedir ajustes exclusivamente por inflación. Hay más paridad entre ambas variables”, sostuvo Braña.

Ajustes en contratos post DNU

En cuanto a los porcentajes proyectados por el índice en distintas modalidades de actualización, el ICL BCRA para junio 2025 muestra en los acuerdos post DNU los siguientes porcentajes y precios (a modo de ejemplo en base a un contrato de $300.000 iniciales):

• Semestral: 22,03%

Nuevo alquiler: $366.090.

• Cuatrimestral: 12,95%

Nuevo alquiler: $338.850.

• Trimestral: 10,33%

Nuevo alquiler: $330.990.

“La tendencia es descendente en todos los plazos, porque la fórmula es la misma y solo varían los períodos. En este contexto, hay margen para acuerdos razonables y previsibles”, señaló Braña.

Sobre la situación general del mercado, el especialista explicó que la demanda sigue siendo alta. “En su pico, la Ciudad de Buenos Aires tuvo unas 19.000 propiedades en alquiler. Hoy hay unas 14.500, una caída del 25%. Sin embargo, en la última medición mensual registramos una suba del 11% en la oferta”, detalló.

Parte de la demanda migró a la compra venta, apalancada por el regreso del crédito hipotecario en abril de 2024. Aun así, Braña advierte que esta vía sigue siendo marginal. “Los créditos explican apenas el 20% de las compraventas cerradas desde su reactivación. La mayoría no califica por los altos requisitos de ingreso. Además, en los últimos meses, varios bancos volvieron a subir las tasas, en algunos casos por tercera vez en menos de un año”, amplió.

Dinámica

La dinámica del alquiler muestra entonces una combinación de baja en los indicadores de ajuste, reacomodamientos contractuales y un mercado que se mantiene activo pese al retroceso en precios reales. En este contexto, la renegociación y la búsqueda de equilibrio entre propietarios e inquilinos marcan el pulso del sector locativo.

Desde el Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario Porteño, Miguel Chej Muse, coordinador del mismo, sostuvo que desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, el 29 de diciembre de 2023, la oferta de propiedades en alquiler aumentó un 176,5%. Solo en abril de 2025, el incremento fue del 10,87%. “El volumen actual de la oferta satisface correctamente al mercado”, afirmó.

Agregó que el 95,41% de la oferta corresponde a departamentos y que los barrios con mayor concentración son Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte, que en conjunto explican el 56% de las unidades disponibles.

Chej Muse remarcó que el valor locativo cayó 34% en términos reales entre enero de 2024 y marzo de 2025, lo que significa que los alquileres aumentaron muy por debajo del resto de los precios de la economía. “Esto no implica que sea fácil pagarlos, sino que el precio del alquiler quedó barato en relación con otros bienes y servicios. Es un movimiento natural del mercado donde la oferta responde a la demanda”, explicó.

También destacó que la utilidad bruta de los propietarios sigue contenida debido al atraso del tipo de cambio. “Los contratos en pesos a 24 meses, con ajuste trimestral por IPC, son hoy los preferidos. Las partes buscan acuerdos sostenibles en el tiempo”, indicó.

Según el relevamiento del observatorio, se empiezan a registrar incluso bajas nominales en algunos contratos, y las contraofertas de inquilinos son cada vez más aceptadas por los propietarios. Además, la rentabilidad bruta para un contrato firmado en enero de 2024 es del 6%, medida en dólares MEP, y se ha recuperado en parte gracias a la estabilidad cambiaria.

Por último, Chej Muse destacó que la inversión inmobiliaria sigue cumpliendo un rol de resguardo de valor y que la oferta de alquileres representa hoy el 14,93% del total de propiedades publicadas, frente a la venta.