En las últimas semanas, el mercado inmobiliario argentino quedó atravesado por una nueva fase de volatilidad cambiaria. El dólar avanza hacia niveles récord y la inestabilidad se refleja en las decisiones de desarrolladores, compradores e inversores. Aunque los precios de las propiedades no muestran un salto inmediato, la incertidumbre comienza a condicionar operaciones y expectativas.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), sostiene que lo más dañino no es el valor puntual de la divisa, sino la falta de previsibilidad. “El mercado inmobiliario es muy sensible a la estabilidad. Cuando esta se mantiene, los compradores se animan a endeudarse, los bancos otorgan créditos hipotecarios y la actividad crece. Ante la incertidumbre, ocurre lo contrario”, explicó.

También las elecciones legislativas y el resultado adverso del Gobierno nacional en la provincia de Buenos Aires suelen impactar en las decisiones. Se espera que, después de octubre, cuando históricamente se concentran los mejores meses de operaciones, el sector retome la senda de compraventas, sobre todo en el mercado de inmuebles usados. Por razones estacionales, los últimos meses del año suelen mostrar la mayor actividad.

Precios en tensión

El vínculo entre el dólar y los valores de los inmuebles no es lineal. Según actores del sector, los ajustes se dan de manera gradual. Un departamento en pozo, en obra intermedia o terminado puede tener cotizaciones diferentes, más allá de la evolución cambiaria. Además, los proyectos financiados en pesos suelen actualizar sus cuotas por el índice CAC, lo que distribuye el impacto mes a mes durante la obra.

En lo que va de 2025, los precios en dólares acumulan una suba cercana al 6%. Santiago Vitali, consultor financiero especialista en Real Estate, lo atribuye a un proceso de recuperación tras el atraso frente a los costos de construcción. “Después de un 2024 con aumentos desproporcionados en el primer trimestre, hoy varios rubros ajustan por debajo de la inflación, lo que ayuda a amortiguar el traslado a los precios finales”, señaló.

El incremento más notorio se observa en los inmuebles con demanda real: departamentos aptos para crédito, ubicados en zonas consolidadas o con amplia financiación. En cambio, las propiedades de menor atractivo suben en forma más moderada y tardan más en concretar operaciones.

Operaciones y crédito hipotecario

La suba del dólar tampoco frena de manera drástica las escrituras, aunque impacta en las operaciones con financiamiento. A medida que el tipo de cambio sube, los créditos pierden capacidad de compra. La falta de hipotecas accesibles agrava esa tendencia.

Gerónimo Odriozola, broker inmobiliario de Remax Roble, observa esa dificultad en el día a día. “Hoy apenas el 10% de las operaciones se realizan con financiamiento. El resto depende de compradores que cuentan con el capital completo. Eso reduce drásticamente el universo de familias que pueden acceder a una propiedad y deja afuera a gran parte de los jóvenes que sueñan con su primera casa”, planteó.

El contraste regional es evidente. En Chile o Uruguay, más de la mitad de las compras se realizan con crédito hipotecario. Para Odriozola, esa diferencia explica por qué en Argentina el mercado permanece más chico y con menos dinamismo. “La recuperación sostenida llegará de la mano de un sistema hipotecario confiable. El día que logremos inflación controlada y financiamiento a largo plazo, toda esa demanda contenida va a salir a comprar”, afirmó.

Expectativas de vendedores e inversores

La incertidumbre lleva a muchos propietarios a reconsiderar sus valores de venta. Vitali advirtió que, con un salto del 150% en los costos desde 2023 y apenas 30% de aumento en los precios, persiste una brecha que tarde o temprano debería corregirse. “Cuando el mercado arbitre esa diferencia, los valores deberían reflejar incrementos más significativos”, remarcó.

En paralelo, los desarrolladores ajustan su estrategia. En proyectos en terminación, gran parte de los aumentos ya se incorporó y muchas veces los constructores los absorben para mantener competitividad. En emprendimientos nuevos, en cambio, existe mayor flexibilidad para escalar los precios según cada etapa de venta.

La volatilidad también influye en la forma de cerrar operaciones. Para reducir riesgos, muchos compradores optan por acordar en dólares a precio fijo. De ese modo, evitan la exposición a la evolución del tipo de cambio durante los meses que dura la obra.

Vuelve a crecer la demanda para alquilar

Después del repunte registrado entre fines de 2024 y el primer semestre de 2025, la demanda de créditos hipotecarios comenzó a desacelerarse. Aunque las consultas bancarias siguen activas, el ritmo de operaciones perdió fuerza en las últimas semanas por el alza de tasas, scoring más rígido y falta de fondeo (según el argumento de los bancos). En paralelo, el mercado de alquileres volvió a ganar terreno, impulsado por cambios normativos y condiciones económicas que lo consolidaron como una alternativa más viable para distintos sectores.

Alejandro Moretti, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, dijo que la baja en las consultas para compra de propiedades con crédito responde a un conjunto de factores. “El mercado está atravesando una etapa de maduración. Muchos bancos privados limitaron el acceso al financiamiento y aumentaron las tasas. A esto se sumó la suba del dólar, que encareció las operaciones”, explicó.

Para Moretti, el desajuste entre la moneda del crédito y la de la transacción se volvió determinante. “Como los bancos prestan en pesos y las propiedades se venden en dólares, cualquier suba del dólar puede encarecer la operación un 5% en pocos días. Eso introduce un riesgo adicional para el comprador, que hoy evalúa con más cautela cuándo avanzar”, señaló.

En pausa

La combinación de dólar alto, costos de construcción en alza y falta de crédito configura un escenario complejo. El mercado no está paralizado, pero sí opera bajo un ritmo más lento y con expectativas cruzadas.

Tabakman resumió el panorama: “Los proveedores prefieren vender antes que remarcar. La inestabilidad frena a quienes podrían decidirse a comprar. Y sin financiamiento, la rueda de la construcción y la compraventa no alcanza todo su potencial”.