Federico Miqueo, conductor del streaming de Ladrillo.Info, entrevistó en el estudio al especialista Diego Álvarez Espín, referente de Century 21 y autor del blog Mercado Inmobiliario, quien analizó el repunte del mercado, el impacto del crédito hipotecario y las nuevas formas de evaluar propiedades. Destacó el cambio de ciclo, la recuperación del salario en dólares y la necesidad de reducir distorsiones impositivas para impulsar el alquiler.

Brindó un diagnóstico detallado del momento que atraviesa el mercado de Real Estate. Su visión combina datos, experiencia profesional y un enfoque centrado en la toma de decisiones informadas.

“Ya no hablo de lo que va a suceder, sino de lo que está sucediendo”, afirmó Álvarez Espín. Para él, el mercado muestra signos concretos de recuperación. “Es positivo que haya menos inflación, que se registre superávit fiscal y que los recursos se redirijan del sector público al privado”, subrayó.

Según su análisis, estas condiciones habilitan una expansión del consumo privado y fomentan el ahorro interno, base fundamental para la reaparición del crédito hipotecario.

En su rol como corredor inmobiliario en La Plata y ciudad de Buenos Aires, explicó que la actividad se encuentra en crecimiento. Tanto su oficina como la red regional muestran aumentos en el número de operaciones y en el ticket promedio. “Hoy hay un crecimiento sostenido en cantidad de escrituras y un empuje del segmento de casas por sobre departamentos”, detalló.

Álvarez Espín ubicó el piso del mercado en octubre de 2023. “En ese momento los precios tocaron niveles irrisorios”, sostuvo. Según su análisis, las propiedades llegaron a caer hasta un 50% respecto de sus valores históricos en dólares. Desde entonces, el mercado comenzó a revalorizarse.

“Hoy los valores están un 50% por encima de ese piso, pero todavía hay recorrido: si se sostiene la estabilidad macroeconómica, los precios podrían incluso duplicarse”, proyectó.

Comparó esa dinámica con la recuperación de otros activos: “El Merval se multiplicó por cuatro, los salarios en dólares también. Los inmuebles van más lento, pero siguen esa misma tendencia”.

Atado a los cambios macro económicos

Álvarez Espín sostiene que el mercado inmobiliario responde con lentitud pero firmeza a los cambios macroeconómicos. “Es un mercado de competencia imperfecta, donde quien maneja mejor la información toma mejores decisiones. Usarla con profesionalismo es clave”, afirmó. Esa necesidad de información lo llevó a crear mercadoinmobiliario.ar, un sitio donde publica informes por tipología, región y evolución de precios.

“Los datos te responden si es momento de comprar o vender. Sin información, todo es intuición o relato”, resumió. En su caso, los reportes se construyen a partir de escrituras registradas, comportamiento por zona y comparaciones interanuales.

Créditos e ingresos

Respecto al crédito hipotecario, señaló una fuerte diferencia entre ciudad de Buenos Aires y el resto del país. “En CABA, el ingreso promedio y la adecuación de los inmuebles permiten que casi 4 de cada 10 operaciones tengan crédito. En provincia, esa cifra baja a 1 de cada 10”.

De todos modos, remarcó que un crédito hipotecario tiende a generar un efecto multiplicador: “Una propiedad que se vende con crédito suele impulsar otras dos o tres operaciones”.

El especialista también analizó el punto de inflexión que vivió el sector. “Octubre de 2023 fue el piso. Los precios llegaron a niveles sin precedentes. Desde entonces, los activos comenzaron a revalorizarse”.

Comparó ese momento con el comportamiento de otros activos: “El Merval pasó de valer 30.000 millones de dólares a USD 140.000 millones. El salario promedio en comercio se multiplicó por cuatro. En el inmobiliario, vamos hacia ese mismo proceso”.

A su juicio, todavía hay un 50% de recorrido hasta alcanzar el punto de equilibrio en el valor de propiedades. “Un monoambiente que valía USD 60.000 hoy cotiza cerca de USD 90.000. Podría llegar a USD 240.000 si acompaña la tendencia general de los activos”, pronosticó.

Alquileres: señales positivas

El alquiler, otro eje del análisis, muestra señales de recuperación de rentabilidad. “Volvimos al 5% anual en dólares sobre el valor de la propiedad. Pero hay un problema estructural: la carga impositiva”. Enumeró tributos como ingresos brutos, bienes personales, impuesto de sellos, tasas municipales e IVA, y advirtió: “El problema no es lo que se gana, sino lo que cuesta tener una propiedad alquilada”.

Para Álvarez Espín, parte de la informalidad del mercado se debe a la presión fiscal. “Si se reduce la carga, muchos contratos se blanquearían. Es un incentivo para la legalidad”, planteó. Y agregó que el DNU que eliminó la ley de alquileres generó un cambio saludable: “Ahora el contrato se arma según lo que necesitan las partes. Se puede pactar en pesos o dólares. Lo importante es que ambas partes estén cómodas y lo respeten”.

También se refirió a las tasaciones. Explicó que el análisis comparativo sigue siendo el más relevante para el mercado residencial, aunque resaltó que “los valores de publicación deben leerse con cuidado, sobre todo en contextos de alza, porque los precios de escrituras reflejan operaciones pasadas”.

Frente a una demanda exigente, detalló cómo trabajan en su oficina. “Armamos estrategias de precios con línea de tiempo. No se trata solo del valor, sino del momento en que hay que tomar decisiones”. Subrayó que la red inmobiliaria, al compartir criterios de valoración, permite reducir el margen de error. “Sumar datos y una misma metodología mejora la precisión y evita desfasajes”.

Mejorar la profesión

Consultado sobre el presente del corretaje inmobiliario, afirmó que la actividad evolucionó. “Hoy la experiencia no se mide por años en el rubro sino por cantidad y calidad de operaciones. Las franquicias, el conocimiento compartido y las buenas prácticas están mejorando la profesión”. También defendió el rol de los equipos: “No reclutamos por volumen, sino por afinidad. Buscamos personas con hambre de mejora y vocación de hacer una milla extra”.

Dentro de su oficina, impulsan una incubadora de proyectos: arquitectos que compran y reforman, ingenieros que emprenden desarrollos, y nuevos perfiles que suman valor al negocio. “Damos espacio, información, financiamiento. Todo eso deriva en más y mejores operaciones”, resumió.

Sobre las críticas al modelo de franquicias, fue tajante: “Lo desconocido genera sospecha. Nosotros no perdemos tiempo en discusiones estériles. Nos enfocamos en el cliente y en el mercado”.

Al proyectar lo que puede pasar hacia fin de año, evitó afirmaciones rotundas. Pero fue claro al marcar los ejes que sostienen el repunte: “Si se mantiene el superávit fiscal y continúa la regulación de la economía, todos los activos —incluidos los inmobiliarios— seguirán revalorizándose”.

Finalmente, invitó a visitar su portal: “es una herramienta para decidir con menos incertidumbre. Hay informes gratuitos por zona, tipo de inmueble y evolución. Es útil para desarrolladores, corredores e inversores. Y también sirve para encontrar oportunidades”.