El mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires mostró señales de recuperación en marzo, luego de un arranque de año marcado por la cautela. Según el relevamiento del Colegio de Escribanos bonaerense, se registraron 11.116 compraventas de inmuebles, lo que representó una suba del 8% en comparación con el mismo mes de 2025, cuando se habían contabilizado 10.317 operaciones.
El repunte también se reflejó en la comparación mensual. Frente a febrero, cuando se habían concretado 7.655 escrituras, el crecimiento alcanzó el 45%, lo que marcó un cambio de ritmo en la dinámica del mercado.
Sin embargo, el desempeño del crédito hipotecario mostró otra tendencia. Durante marzo se firmaron 1.509 hipotecas, lo que implicó una baja del 10% interanual. En la comparación con febrero, en tanto, se registró una suba del 44%, en línea con la mejora general de la actividad.
El presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Guillermo Longhi, puso el foco en la volatilidad del primer trimestre. Dijo: “Los números de este primer trimestre son positivos pero el comportamiento del mercado en los distintos meses no permite visualizar aún cuál será la tendencia anual”.
Desde su visión, la mejora de marzo no responde a un solo factor. “Puede obedecer a varios factores. Uno puede ser un tema de precios, sin duda los precios no se dispararon. Por otro lado, sigue existiendo una necesidad habitacional importante, pero creo que también ha jugado que el dólar está en valores bajos”, comentó.
En esa línea, remarcó el impacto del tipo de cambio en la dinámica del mercado. “El dólar no subió, entonces creo que el precio del dólar jugó su rol en eso”, afirmó.
Falta más apalancamiento crediticio
Más allá del repunte en las escrituras, el crédito hipotecario continúa como una variable pendiente para consolidar una recuperación sostenida. “Es importante resaltar que para que la tendencia se consolide hacia el alza es fundamental incentivar el mercado del crédito hipotecario”, señaló Longhi.
Además, insistió en el rol estructural del financiamiento. Sostuvo: “Si el mercado de crédito hipotecario se fortalece, el mercado de la compraventa de inmuebles va a ir sin ninguna duda en alza”.
Lo que más se vende
El repunte de marzo también encuentra explicación en el tipo de producto que hoy tracciona la demanda. En la provincia de Buenos Aires, las inmobiliarias coinciden en que el mercado se apoya en unidades de ticket medio, donde todavía es posible cerrar operaciones sin necesidad de financiamiento o con menor nivel de exigencia para calificar.
Casas de tres ambientes, con y sin cochera, aparecen entre las tipologías más buscadas, junto con departamentos de dos y tres ambientes y lotes en zonas con potencial de desarrollo. Se trata de propiedades que combinan precio accesible, buena ubicación relativa y demanda sostenida, informaron referentes del mercado inmobiliario provincial.
A nivel general, los datos de Mercado Libre junto a Universidad de San Andrés confirman un escenario de pocas variaciones en valores, especialmente en el segmento de usados. En marzo, los precios en dólares por m2 mostraron subas moderadas del 2,3% en GBA Norte, del 0,7% en GBA Sur y una caída del 0,5% en GBA Oeste en casas. En departamentos, las variaciones fueron del 2,3% en el norte, -0,1% en el sur y 0,3% en el oeste.
En términos interanuales, el comportamiento también resulta contenido. Los departamentos subieron 6,4% en GBA Norte y 3,6% en GBA Sur y Oeste, mientras que las casas registraron alzas del 7,1% en el norte, del 1,2% en el sur y una caída del 4% en el oeste.
En el mercado coinciden en que los valores de las viviendas usadas casi no registran subas significativas, lo que facilita el cierre de operaciones. En ese contexto, la relación precio-calidad se vuelve determinante y reduce el margen para convalidar sobreprecios.
Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, sostuvo que “los valores comienzan a encontrar un punto de equilibrio”, y explicó que el mercado muestra señales de mayor estabilidad tras el reacomodamiento de los últimos meses. También señaló que el crédito hipotecario “contribuye a dinamizar las operaciones”, aunque su alcance todavía resulta limitado.
En cuanto a valores, en el norte del conurbano los departamentos usados se ubican entre USD 2.500 y USD 3.500 por m2, mientras que las unidades a estrenar alcanzan entre USD 3.600 y USD 5.000 por m2, con foco en corredores consolidados como Vicente López, Olivos, Martínez y San Isidro.
Matías Bettatis, presidente de Bettatis Asesores Inmobiliarios, señaló que los datos de marzo reflejan una reactivación que todavía no implica un cambio estructural del mercado. Explicó que el movimiento actual responde más a un factor de confianza y a la liberación de demanda contenida que al impulso del crédito hipotecario».
En ese sentido, indicó que cuando la macroeconomía muestra mayor previsibilidad, con menor volatilidad y tasas más estables, aparecen decisiones que estuvieron postergadas durante años y comienzan a traducirse en operaciones concretas.
A su vez, remarcó que el crédito sigue teniendo una incidencia baja en el total de escrituras, por lo que el crecimiento está sostenido principalmente por operaciones al contado, ventas encadenadas y procesos de reorganización patrimonial. Bettatis agregó que «los valores de las propiedades usadas continúan entre un 25% y un 30% por debajo de los máximos del ciclo anterior, lo que genera oportunidades para quienes cuentan con liquidez, aunque aclaró que la demanda es cada vez más selectiva y prioriza inmuebles bien ubicados, con precios realistas y características funcionales acordes a las necesidades actuales».
Por el oeste y sur
En la zona oeste, Paola Sessarego, del Grupo Vaccaro, remarcó que la demanda se concentra en propiedades usadas. “La balanza se está inclinando hacia el usado”, dijo, y agregó que el mercado se mantiene activo, aunque con compradores más selectivos.
Sobre los valores, detalló que los departamentos se ubican entre USD 60.000 y USD 320.000, mientras que las casas alcanzan rangos de USD 120.000 a USD 450.000, con fuerte dispersión según ubicación, estado y prestaciones. «Pero prevalecen operaciones que promedian propiedades por USD 120.000, y en especial bien ubicada en áreas urbanas y céntricas de Ituzaingó, Haedo, Morón y Moreno», agregó Sessarego.
En el sur del conurbano, los precios de compraventa se mueven en niveles accesibles para el promedio del mercado:
2 ambientes: entre USD 45.000 y USD 80.000.
3 ambientes: entre USD 70.000 y USD 120.000.
Casas de 3 ambientes: entre USD 80.000 y USD 150.000.
Casas de 4 ambientes: entre USD 120.000 y USD 250.000.
El mañana
Salaya Romera observó que, hacia adelante, el mercado en la provincia podría sostener una recuperación gradual, siempre que se mantenga cierta estabilidad macroeconómica y no haya saltos bruscos en el tipo de cambio. Señaló que el comportamiento de la demanda seguirá muy ligado al crédito hipotecario y a la capacidad de financiamiento, con compradores cada vez más selectivos y enfocados en oportunidades concretas.
En ese marco, concluyó que la evolución de los precios será moderada en el corto plazo, con ajustes puntuales según ubicación y calidad, mientras que el verdadero salto en la actividad dependerá de una mayor profundidad del crédito y de condiciones más accesibles para ampliar la base de compradores.
