En los primeros cinco meses de 2025, la Ciudad de Buenos Aires ya contabiliza más créditos hipotecarios que en todo el año pasado. Según el Colegio de Escribanos porteño, entre enero y mayo se firmaron 5.394 escrituras con hipoteca, superando las 5.092 de todo 2024. En mayo, la incidencia de los créditos fue del 23% sobre el total de las compra ventas, con 1.300 operaciones con financiamiento sobre 5.610 escrituras totales.

Se trata de un salto significativo para un mercado que durante años vio el crédito hipotecario virtualmente paralizado. Hoy se encamina a cerrar 2025 con niveles que, aunque distantes de los picos históricos, confirman una reactivación sostenida, impulsada por condiciones macroeconómicas algo más estables, tasas reales más bajas y precios del metro cuadrado que se mantuvieron retrasados respecto al dólar financiero.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, analizó los datos actuales y las proyecciones para lo que resta del año.

Oferta de alquiler: suba fuerte tras el DNU

El primer cambio visible se dio en el mercado locativo. Chej Muse explicó que desde la entrada en vigencia del DNU que derogó la ley anterior, la oferta de inmuebles para alquiler de vivienda en CABA se incrementó 176,14%. Para dimensionarlo, detalló que entre el 7 y el 29 de diciembre de 2023 la oferta ya mostraba esa suba.

Hoy, según datos del Colegio Inmobiliario porteño, los barrios con mayor disponibilidad son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. Estos seis concentran casi el 56% de la oferta total publicada. “Palermo encabeza la lista con más de 3.400 inmuebles, que representan el 22% del total. Su infraestructura, el transporte, los espacios verdes y los centros comerciales hacen que sea uno de los más elegidos por la demanda”, explicó.

Ese crecimiento de la oferta generó mayor competencia entre propietarios. Donde antes un inmueble se alquilaba en horas, hoy puede tardar entre tres y cuatro semanas. Según Chej Muse, eso lleva a que los propietarios escuchen contraofertas de inquilinos con buen perfil, algo que antes no ocurría tan seguido.

Créditos e impacto en las escrituras

La otra variable que empuja al mercado es el crédito. “El crédito hipotecario explica gran parte de la expansión de las escrituras. El último mes tuvimos 1.300 hipotecas en la ciudad de Buenos Aires y vienen con una tendencia alcista”, señaló.

Para Chej Muse, si no hay cambios importantes en las condiciones macroeconómicas o en la política crediticia de los bancos, la tendencia debería sostenerse en los próximos meses. “Esperamos romper la barrera de las 1.400 hipotecas mensuales”, anticipó.

Actualmente, cerca de una de cada cuatro propiedades se compra con crédito. Según datos del Colegio de Escribanos, en mayo se escrituraron 5.610 propiedades en CABA, de las cuales 1.300 fueron con hipoteca. Esto representa una incidencia del 23%, un nivel alto comparado con años recientes.

El financiamiento no solo acerca la compra a sectores de clase media, sino que activa la cadena inmobiliaria. Chej Muse remarcó que el crédito permite que más compradores puedan calificar y que la demanda no dependa solo de la liquidez o del ahorro en dólares billete.

Rentabilidad bruta promedio: un 6,16%

El otro dato clave es la rentabilidad del alquiler. Según el Observatorio del Mercado Inmobiliario, hoy la rentabilidad bruta promedio en la ciudad se ubica en 6,16% anual en dólares.

“Es un número interesante, porque el negocio del alquiler no es solo la renta sino la posibilidad de capitalizarse con la suba del valor del metro cuadrado”, explicó Chej Muse.

Según su análisis, parte de la mejora en la rentabilidad está vinculada al retraso del tipo de cambio. Con un dólar financiero que se movió por debajo de la inflación local en los últimos meses, los alquileres medidos en dólares se hicieron más atractivos para propietarios e inversores.

Valores locativos: suba real por debajo de la inflación

En cuanto a los precios de alquiler, el informe del Observatorio muestra que entre enero de 2024 y mayo de 2025, los valores se incrementaron 32,4% en términos reales. Es decir, subieron menos que la inflación acumulada en ese período.

Las condiciones contractuales más elegidas siguen siendo contratos en pesos a 24 meses. Chej Muse señaló que se mantuvieron los ajustes periódicos, generalmente semestrales, y que se consolidó un esquema más flexible, con mayor predisposición de los propietarios a negociar condiciones con inquilinos calificados.

El contexto de mayor oferta genera que el proceso de cierre de un contrato sea más largo. Donde antes se resolvía en pocas horas, hoy puede demorar hasta un mes. “Eso hace que el propietario valore más al inquilino con buen perfil crediticio o laboral”, explicó.

Hipotecas mensuales en alza

Respecto a las proyecciones para el crédito hipotecario, Chej Muse estimó que en los próximos meses se podrían romper los 1.400 préstamos mensuales en CABA.

“El crédito hoy ocupa aproximadamente 60 salarios promedio de la ciudad, pero con ingresos combinados o familiares se vuelve accesible para sectores medios que antes estaban excluidos”, señaló.

Para eso, resulta clave que los bancos mantengan condiciones de tasas y porcentajes de financiación similares a los actuales. Hoy se ofrecen líneas a tasas reales relativamente bajas, con actualizaciones vinculadas al índice UVA, que ajusta por inflación, y plazos de hasta 20 o 30 años.

En este sentido, un cuadro de simulación incluido en el último informe del Colegio Inmobiliario porteño muestra que una cuota tipo para un préstamo a 20 años con tasa UVA + 8% anual, ajustada con inflación mensual en torno al 2%, arranca en alrededor de $793.000 y tras un año y medio se proyecta en unos $1.100.000.

Impacto del dólar y perspectivas

El acceso al crédito, sumado al tipo de cambio relativamente estable en términos reales, explica parte del auge. La brecha cambiaria contenida y un dólar financiero menos volátil favorecieron la planificación de operaciones en pesos indexados.

Aunque el mercado inmobiliario porteño sigue dolarizado en valores de cierre, la posibilidad de financiar en pesos amplía la base de compradores. Según el Colegio de Escribanos, el volumen de escrituras totales también muestra crecimiento.

Si se mantiene la tendencia, 2025 podría terminar con más de 14.000 hipotecas en la ciudad, lo que consolidaría el nivel más alto en años y reforzaría la recuperación del sector.

En ese contexto, Chej Muse destacó la importancia de seguir monitoreando las variables macro y la política crediticia. “Mientras no cambien las condiciones actuales, el crédito debería sostener la expansión de las escrituras en la ciudad”, resumió.

El mercado porteño enfrenta desafíos estructurales, como la necesidad de más suelo apto para desarrollos, mejorar la infraestructura de servicios y garantizar seguridad jurídica. Sin embargo, la combinación de crédito en expansión, rentabilidades atractivas en dólares y una oferta locativa en aumento configura un panorama más activo para el resto del año.

Los próximos meses serán clave para ver si se consolida una tendencia de mayor financiamiento y acceso a la vivienda, con precios del metro cuadrado que, aunque bajos en dólares históricos, empiezan a mostrar señales de recuperación, acompañados por una demanda más dinámica y exigente.