El mercado de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de estabilidad que no implica uniformidad. Aunque el valor promedio del metro cuadrado prácticamente dejó de moverse durante el primer semestre, algunos barrios continúan diferenciándose del resto y consolidan un proceso de revalorización que responde tanto a cambios urbanos como a la demanda. En ese escenario, Saavedra, Parque Avellaneda y Villa Real encabezaron las mayores subas de cotización, mientras el encarecimiento de la construcción limita el desarrollo de nuevos proyectos y sostiene los precios de las viviendas existentes.
De acuerdo con el último informe de Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado en CABA alcanzó los USD 2.467, con un incremento de apenas 0,7% durante el primer semestre y de 1,6% en los últimos doce meses, el menor avance interanual registrado en más de dos años. Sin embargo, el 76% de los barrios mostró aumentos, aunque en muchos casos fueron mínimos.
Los tres barrios que más aumentaron su cotización en un año (ver gráfico):
• Saavedra: +9,4%.
• Parque Avellaneda: +9,1%.
• Villa Real: +7,4%.
La evolución no fue homogénea. Saavedra lideró la recuperación junto con Parque Avellaneda y Villa Real, barrios que comenzaron a captar compradores que antes concentraban su búsqueda en sectores tradicionales del corredor norte o en zonas centrales de la ciudad.
María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin, explicó que Saavedra se transformó en una extensión natural de Núñez. «El barrio acompaña la expansión del corredor norte con propuestas cada vez más valoradas por quienes priorizan espacios verdes, tranquilidad y buena conectividad. También influyó el crecimiento de un nuevo polo gastronómico sobre el límite con Núñez, que elevó el atractivo residencial de la zona», dijo.
El fenómeno también aparece vinculado con la escasez de alternativas más accesibles en barrios consolidados. Quienes antes buscaban en Belgrano o Núñez comenzaron a ampliar el radio de búsqueda sin resignar ubicación ni calidad urbana, una tendencia que impulsó la valorización de sectores que hasta hace pocos años permanecían fuera del radar de buena parte de los compradores. En Saavedra, según Zonaprop, el valor del m2 promedia USD 2.881 por m2.
Dos sorpresas
El segundo barrio con mayor incremento de cotización fue Parque Avellaneda, una zona que desde hace varios meses muestra una recuperación sostenida. En los últimos tres meses, el valor de los departamentos aumentó un 5,7%, un comportamiento que, según los analistas, ya no responde a un movimiento puntual sino a una tendencia consolidada. El valor típico de publicación alcanza los USD 1.648 por m2, mientras que la mayor parte de la oferta se concentra entre USD 1.293 y USD 1.920 por m2, valores que todavía resultan competitivos frente a otros sectores de la Ciudad.
La mejora se explica por una combinación de factores. El barrio ofrece buena conectividad a través de las avenidas Directorio, Eva Perón, Juan Bautista Alberdi y la autopista Perito Moreno, además de la cercanía con el Parque Avellaneda, uno de los espacios verdes más grandes de la Ciudad. Esa combinación comenzó a atraer familias e inversores que buscan departamentos con mayor superficie a precios todavía accesibles, en comparación con barrios del corredor norte o del centro porteño.
Otro dato que refleja la dinámica del mercado es que la negociación continúa presente, aunque dentro de márgenes acotados. El descuento promedio sobre el precio de publicación ronda el 4,7% y aparece aproximadamente en una de cada seis operaciones. Además, las unidades a estrenar mantienen una diferencia cercana al 31% respecto de los departamentos más antiguos de igual superficie, una brecha que también refleja el fuerte aumento del costo de construcción registrado durante los últimos años.
Villa Real completó el podio de los barrios con mayor aumento de cotización durante el período. Ubicado en el extremo oeste de la Ciudad, es uno de los barrios más pequeños de CABA, con apenas 1,3 km2, y conserva un marcado perfil residencial, dominado por casas bajas, PH y calles tranquilas. Esa combinación comenzó a captar el interés de familias que priorizan superficie, espacios abiertos y valores de ingreso considerablemente más bajos que en otras zonas porteñas.
En el mercado actual, un departamento de tres ambientes cotiza entre USD 1.500 y USD 1.900 por m2, uno de los rangos más accesibles de la Ciudad. La demanda se concentra principalmente en las inmediaciones de las avenidas General Paz, Lope de Vega, Francisco Beiró e Irigoyen, corredores que facilitan la conexión con Villa Devoto, Monte Castro y el Gran Buenos Aires. También aparecen búsquedas sobre las calles Tinogasta y José Pedro Varela, donde predominan viviendas familiares y PH con patio o jardín.
A diferencia de otros barrios donde predominan los departamentos compactos, Villa Real mantiene una oferta importante de casas y PH con espacios exteriores, una característica cada vez más buscada tras la pandemia. Esa disponibilidad de metros reales, sumada a precios todavía contenidos y a una demanda residencial estable, explica por qué el barrio comenzó a valorizarse por encima del promedio de la Ciudad y aparece entre las principales sorpresas del mercado inmobiliario porteño durante 2026.
Construir cuesta más y el usado gana atractivo
El aumento del costo de construcción también modificó la dinámica del mercado. Levantar un edificio nuevo requiere hoy inversiones muy superiores a las de años anteriores, una situación que redujo el margen para lanzar emprendimientos con valores competitivos.
El costo de construir también ayuda a explicar por qué los valores del usado se mantienen firmes. Según el último relevamiento de Zonaprop, el Índice de Costo de la Construcción (CAC), medido en dólares, retrocedió apenas un 0,8% en junio, aunque en el primer semestre de 2026 acumuló un incremento del 16%.
Si la comparación se realiza desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el aumento alcanza el 136%. Incluso, construir hoy cuesta 3,5 veces más que en octubre de 2020, cuando la serie registró su piso histórico, y se ubica un 49% por encima del promedio observado entre 2012 y 2025.
Matías Chirom, CEO de Baigún Realty, sostuvo que los desarrolladores ya no tienen margen para fijar precios muy por encima del mercado. Dijo: «Hoy existe mucha competencia y el comprador compara permanentemente. Si un proyecto publica valores demasiado altos, queda rápidamente fuera de consideración. Eso obliga a sincerar los precios desde el lanzamiento».
El empresario agregó que los barrios con mayor proyección continúan siendo Villa Urquiza, el corredor Donado-Holmberg, Saavedra, Chacarita y Núñez, donde todavía aparecen oportunidades de crecimiento acompañadas por mejoras urbanas, nuevos desarrollos y una oferta comercial cada vez más amplia.
La diferencia entre construir y comprar una vivienda terminada también explica parte del comportamiento actual del mercado.
Armando Pepe, referente del sector y expresidente del Colegio Inmobiliario porteño, estimó que el valor promedio del metro cuadrado de departamentos usados ronda actualmente los USD 2.500, aunque en barrios como Recoleta y Belgrano puede alcanzar los USD 3.500.
Además recordó que el costo de refaccionar una vivienda también aumentó considerablemente. Pepe concluyó: «Solo una cocina y un baño pueden demandar entre USD 10.000 y USD 12.000, una cifra que lleva a muchos compradores a priorizar propiedades listas para habitar antes que unidades económicas que requieran una remodelación integral».
