El mercado inmobiliario de la ciudad Autónoma de Buenos Aires comienza a ofrecer señales de recuperación tras varios años de caída en los valores. Según el reciente informe del Índice M2 Real realizado por Re/Max, la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (Ucema) y Reporte Inmobiliario, el valor promedio de cierre del metro cuadrado para la compra venta de departamentos usados de 1 a 3 ambientes alcanzó los USD 2.099 en febrero de 2025.

Ese valor no se registraba desde hacía seis años y marca un punto de inflexión luego del ciclo de crisis que atravesó el sector entre mediados de 2018 y finales de 2023.

Con base en los datos relevados, los precios de cierre reflejan el valor real pactado entre las partes (comprador y vendedor) al concretarse la operación inmobiliaria. Para su elaboración, el índice toma como base una selección de compra ventas efectivamente realizadas en la ciudad de Buenos Aires a través de las oficinas adheridas a Re/Max. La información se construye a partir de cinco variables clave: barrio donde se realizó la operación, cantidad de ambientes del inmueble, precio efectivo por metro cuadrado, superficie total y mes en que se concretó la transacción. De esta manera, se obtiene un indicador que permite analizar con precisión cómo evolucionan los valores de cierre en distintos segmentos del mercado.

Lo destacado es que los valores de compra venta y de cierre de operaciones dejaron de caer desde inicios del año pasado.

Por ejemplo, en febrero el precio representa un incremento mensual del 2,6 % y una suba interanual del 17,7 % en comparación con febrero de 2024. La reactivación del mercado fue impulsada por factores como el regreso del crédito hipotecario, cierta desaceleración de la inflación y la estabilidad cambiaria alcanzada en los últimos meses. Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay, señaló  que «el mercado cambió de clima. Hay más confianza por la mejora en las variables macroeconómicas».

Valorización según los tipos de departamentos

Dentro del análisis por tipos de propiedades, los departamentos de tres ambientes experimentaron el mayor aumento mensual, con un incremento del 4,9 %, llegando a un precio promedio de USD 2.075 por metro cuadrado. Esta tipología es particularmente demandada por familias que buscan expandir su espacio habitacional, según destacó Hernán Perrone, de Re/Max Parque, quien agregó que «el crédito hipotecario, aunque aún limitado, empieza a abrir posibilidades para más personas».

Por su parte, las unidades de dos ambientes cerraron operaciones con un precio promedio de USD 2.118 por 2, manteniendo una variación casi imperceptible respecto al mes anterior. En contraste, los monoambientes, que promediaron USD 2.223 por m2, registraron una ligera baja del 1,2 % con relación a enero de 2025.

En términos absolutos, los precios de venta registraron promedios de USD 60.200 para los monoambientes, USD 78.400 para departamentos de dos ambientes y USD 118.500 para inmuebles de tres ambientes. Según las cifras citadas por José Rozados, de Reporte Inmobiliario, «estas subas reflejan un mercado que parece estar alejándose del mínimo en que estuvo estancado durante años».

Barrios con mayor dinamismo y crecimiento

El comportamiento por zonas también arrojó tendencias marcadas. Barrios como Villa Urquiza, Almagro y Flores lideraron los incrementos mensuales. En declaraciones al mismo medio, Rozados puntualizó que en Villa Urquiza «las unidades de tres ambientes subieron un 9 %, mientras que los monoambientes y departamentos de dos ambientes aumentaron un 2 % en promedio».

En Almagro, las subas más significativas se observaron en departamentos de dos ambientes, cuyo valor se incrementó un 7,6 % respecto de enero. Mientras tanto, en Flores, el mercado de monoambientes destacó con un alza del 7 % mensual en el precio de cierre. Otras áreas consolidadas como Caballito, Palermo, Recoleta, Villa Devoto y Villa del Parque también mantuvieron su tradicional fortaleza, mostrando un sostenido crecimiento de precios, según detalló Perrone.

Cabe destacar que zonas exclusivas como Puerto Madero también mostraron avances, aunque, según los especialistas, constituyen un mercado con dinámicas diferentes al resto de la ciudad. Perrone añadió: «Estos barrios demuestran ser más resilientes durante las crisis y presentan rápidas recuperaciones cuando el mercado se reactiva».

Un factor clave en la recuperación

El informe subrayó el impacto creciente del financiamiento en la dinámica de compra ventas. Según explicó Sosa, «el crédito hipotecario pasó de ser casi inexistente a representar el 14 % de las operaciones realizadas en nuestra red durante el último año».

Esta herramienta financiera facilitó que más familias accedan a propiedades más amplias, dinamizaron  especialmente el segmento de tres ambientes.

Sin embargo, el informe también descarta un impacto significativo del blanqueo de capitales en el mercado, dado que los incentivos no resultaron suficientemente atractivos para destinar fondos a la compra de inmuebles usados. En contraste, el acceso al crédito emerge como el verdadero motor del repunte de transacciones.

¿Senda sostenida de recuperación?

El regreso del precio promedio del metro cuadrado por encima de los USD 2.000 por primera vez desde 2019 representa un cambio de tendencia relevante para el sector inmobiliario. Tanto Sebastián Sosa como José Rozados coinciden en que, si la estabilidad macroeconómica se mantiene y el financiamiento sigue expandiéndose, los valores inmobiliarios podrían sostener su recuperación a lo largo de 2025.

Rozados adelantó: «Si el crédito hipotecario continúa fortaleciendo segmentos específicos y las condiciones macroeconómicas se estabilizan, es probable que el segundo semestre presente un marco aún más favorable para el mercado inmobiliario en la ciudad». De igual modo, Sosa reiteró que este repunte está respaldado por un dinamismo renovado en las operaciones, ya que «transacciones que antes podían tardar meses ahora se cierran en cuestión de semanas, especialmente en las categorías de propiedades medianas».