El mercado de alquileres en dólares en la ciudad de Buenos Aires experimentó un giro importante en los últimos meses y contrasta con la realidad de fines de 2023, cuando la escasa oferta disponible de unos 5.000 departamentos estaba dolarizada en un 95%.

Tras el DNU y gracias a la mayor flexibilidad que introdujo la nueva regulación, mes a mes disminuye la cantidad de departamentos publicados en dólares. La Ley de Alquileres anterior no permitía pactos en moneda extranjera, y al habilitar acuerdos más libres, hoy es más común que propietarios e inquilinos acuerden precios en pesos, aunque aún se mantiene una parte de la oferta en dólares.

De acuerdo con un relevamiento de Zonaprop, la cantidad de avisos publicados en moneda extranjera se redujo en un 35% respecto al volumen registrado el año pasado. Actualmente en el portal se observan unos 14.000 departamentos como parte de la oferta, de los cuales cerca del 65% están publicados en pesos.

Esta caída en la oferta dolarizada convive con un aumento sostenido en los precios, que subieron 6,9% en el primer bimestre de 2025 y acumulan una suba del 26,7% en los últimos doce meses según informó el portal.

Desde octubre de 2024, los valores expresados en dólares comenzaron a subir en todas las zonas de la ciudad. El precio medio actual para un departamento en CABA alcanza los USD 707 mensuales. El corredor norte concentra las unidades más costosas, con un promedio de USD 859. Sin embargo, es la zona que mostró menor variación interanual: 21,86% por encima del nivel registrado en febrero de 2024.

En cambio, el eje central exhibió el mayor aumento interanual, con un ajuste de 34,88%, aunque conserva los valores promedio más bajos del mercado.

Ariel Champanier, CEO de RE/MAX Premium Argentina, relativizó la magnitud del aumento en los valores de cierre en dólares. “En nuestra experiencia no observamos una suba del 26% en los precios efectivamente cerrados. Puede que ese número refleje lo que algunos propietarios publican, pero no lo que finalmente se concreta. Hubo un leve ajuste en dólares, impulsado por el contexto de inflación en esa moneda y por el rendimiento más bajo del peso durante los últimos meses. Eso llevó a que varios propietarios actualicen los valores para no perder frente al dólar”, señaló.

El empresario destacó también el impacto positivo de la derogación de la Ley de Alquileres. “La liberación del mercado trajo consigo un aumento significativo en la cantidad de propiedades disponibles. Esa mayor oferta fue clave para que los precios no se dispararan. Muchas unidades volvieron al mercado, lo que permitió contener los valores”, explicó. Según Champanier, las zonas del corredor norte mostraron menor variación porque ya habían registrado subas importantes en el pasado reciente y defienden mejor sus valores incluso en contextos de crisis.

Los contratos en dólares suelen atraer a inquilinos con ingresos en moneda extranjera, entre ellos jóvenes que teletrabajan para empresas internacionales o estudiantes universitarios. También acceden a este tipo de contratos ejecutivos, diplomáticos y residentes con perfil corporativo.

Otros casos corresponden a inversores que alquilan en forma temporaria mientras definen una compra. En general, buscan zonas bien conectadas, con acceso a subtes y Metrobus.

Algunos turistas también eligen alquilar departamentos en lugar de hospedarse en hoteles, aunque la menor conveniencia del tipo de cambio redujo el flujo de viajeros que llegan a Buenos Aires.

Otros factores

La derogación de la Ley de Alquileres marcó un punto de inflexión. Desde diciembre de 2023, a partir del DNU, el mercado del alquiler entró en un proceso de reordenamiento. Los contratos comenzaron a establecerse bajo acuerdos directos entre propietarios e inquilinos, con libertad para fijar moneda, plazos de actualización y condiciones específicas. Aunque el 90% de los contratos siguen firmándose en pesos, el marco vigente permite pactar en dólares u otra moneda si ambas partes lo acuerdan.

Leandro Molina, director del Grupo QuintoAndar (que incluye a Zonaprop) para Latinoamérica, explicó que esta mayor flexibilidad, junto con la desaceleración inflacionaria en pesos, llevó a que muchos propietarios dejaran de publicar en dólares. “Varios que inicialmente fijaron sus departamentos en dólares por miedo a perder contra la inflación comenzaron a ofrecerlos en pesos. Por consecuencia, hubo una reducción en el porcentaje de oferta en dólares”, señaló.

Además, Molina aclaró por qué las zonas más caras muestran menores ajustes. “Por lo general, los barrios que registran mayor precio suelen tener menor variación interanual. Estas zonas ya contaban con valores altos, por lo que no tuvieron que realizar ajustes abruptos para alcanzar los precios del mercado. En cambio, las zonas con valores más bajos sí debieron corregir con fuerza para convalidar nuevos valores”.

El escenario actual refleja una reorganización de la oferta. Parte de las propiedades antes publicadas en dólares volvieron al mercado tradicional en pesos. Al mismo tiempo, muchos propietarios optaron por cerrar contratos más flexibles, fuera de los esquemas formales anteriores. Esta adaptación buscó recuperar la dinámica del sector tras años de regulación que desalentaron la oferta.

La caída de la oferta en dólares no implica una retracción general del mercado. Por el contrario, el volumen total de inmuebles en alquiler creció tras el fin de la regulación anterior. Sin embargo, la reconfiguración de la modalidad contractual provocó un corrimiento de las publicaciones en moneda extranjera hacia otras alternativas, tanto en pesos como en formatos temporarios.

Mientras la estabilidad cambiaria se mantenga y los propietarios vean margen para recuperar rentabilidad con menos riesgo, la tendencia a dolarizar parte de los contratos podría sostenerse en segmentos específicos, pero sin volver a niveles anteriores. La posibilidad de pactar condiciones con mayor libertad, sumada a la proliferación de nuevos contratos, consolidó un esquema más diverso, donde los precios en dólares ocupan ahora una posición minoritaria pero influyente.

Por zonas
A continuación, los valores promedio en dólares en los barrios donde se registran ofertas publicadas en moneda extranjera, según Zonaprop:

● Puerto Madero: USD 1.487.
● Colegiales: USD 1.250.
● Palermo: USD 962.
● Belgrano: USD 910.
● Nuñez: USD 903.
● Monserrat: USD 881.
● San Telmo: USD 848.
● Recoleta: USD 825.
● Villa Urquiza: USD 800.
● Chacarita: USD 789.
● Villa Crespo: USD 778.
● Almagro: USD 773.
● Villa Ortuzar: USD 764.
● Retiro: USD 756.
● Caballito: USD 732.
● San Nicolás: USD 710.
● Balvanera: USD 704.