El “flip” de PH —comprar, refaccionar y revender— se consolidó como una de las operaciones más rentables en el mercado inmobiliario porteño. En la Ciudad, los PH con patio o terraza mantienen una demanda sostenida y, bien presentados, suelen alcanzar una “puesta en valor” superior a la de un departamento estándar.
Actualmente en CABA hay más de 7.000 PH en venta distribuidos en distintos barrios, entre Saavedra, Núñez, Palermo, Colegiales, Chacarita, Villa Crespo, Monte Castro, Villa Devoto, Versalles, Mataderos, Villa Lugano, Parque Patricios, Balvanera, Barracas, Monserrat, entre otros trazados.
Maximiliano Olmi, de Arquitecto x Hora, resume la fórmula del negocio en tres pasos: “entrar, hacer rápido y vender rápido”. Según explicó, las oportunidades aparecen cuando se combina un buen precio de entrada con un plan técnico claro.
Señaló: “Hay que ir con un profesional, identificar qué se va a intervenir y priorizar unidades con buena estructura; si hay que rehacer techo o losa, el presupuesto se dispara”.
Qué tener en cuenta
Antes de firmar una operación, conviene revisar la estructura, el estado de las cubiertas y la calidad de las instalaciones. Si aparecen fisuras, pendientes mal resueltas o encuentros deficientes entre muros y cubiertas, el negocio cambia de escala. También es clave verificar las instalaciones de gas, agua y electricidad: su renovación integral eleva el costo, pero agrega seguridad y valor.
Las humedades son otro punto crítico. “Si en una obra no se pinchó un caño, es que no se hizo obra”, advirtió Olmi. Pinturas recientes o parches en cielorrasos suelen esconder filtraciones. Revisar desagües y cámaras antes de la compra evita sorpresas.
Por último, es necesario leer el reglamento interno: las obras que alteren frentes o terrazas pueden requerir autorización de los demás copropietarios. “Saltarse ese paso licúa parte de la ganancia por demoras y correcciones”, sostuvo Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.
Cuánto cuesta reciclar un PH
Los presupuestos varían según la superficie y el alcance de obra, pero las referencias del sector muestran que una refacción básica —cocina, baño y living— parte desde $22 millones, aunque los cambios del dólar y los ajustes de precios reducen la validez de los cálculos a pocas semanas.
- Cocina: entre $8 millones y $12 millones.
- Baño: entre $6 millones y $8 millones.
- Living (pintura, iluminación, pisos): entre $2 millones y $3 millones.
Con ese nivel de intervención y sin reemplazar cañerías completas, la revalorización puede ubicarse entre 10% y 15% sobre el precio de mercado.
Algunos casos recientes ilustran el efecto de una reforma:
- Un PH de tres ambientes en Almagro pasó de USD 90.000 a USD 107.000 tras renovar baño, cocina y balcón.
- Un PH en Villa Pueyrredón subió de USD 102.000 a USD 122.400 luego de actualizar baño, cocina y pisos.
Cómo planificar la obra
Con costos cambiantes y un mercado activo, los operadores recomiendan una ventana de tres a cuatro meses para un reciclado de salida (baño, cocina, pisos, pintura, luminarias y carpinterías). Extender los plazos erosiona la rentabilidad por gastos fijos e imprevistos.
Un plan de obra eficiente debe incluir:
- Relevamiento técnico con arquitecto o ingeniero.
- Presupuesto llave en mano, con ítems y calidades definidas.
- Fondo adicional del 10% al 15% para emergencias.
“La documentación debe estar completa: reglamento, planos, medianerías, habilitaciones y certificados de gasistas matriculados”, recordó Olmi.
En el diseño, conviene priorizar ambientes que venden: cocinas y baños nuevos, pisos continuos, iluminación LED y pintura neutra. Una vez terminada la obra, las fotos profesionales y el home staging ayudan a acelerar la venta.
Rentabilidad y márgenes posibles
El negocio se capitaliza cuando el comprador final percibe uso inmediato: cocinas y baños listos, pintura homogénea, patios despejados. En cambio, se pierde margen al invertir en materiales de alta gama sin relación con la zona o al abrir partidas estructurales no previstas en el precio de compra.
“El presupuesto debe contener todos los ítems de principio a fin. Los agregados en el medio significan pérdida de ganancia”, explicó Migliorisi.
Un ejemplo típico es un PH de 100 m2 en Palermo, adquirido por USD 150.000, con una inversión de USD 30.000 en reformas. Si se ejecuta en tiempo y con obra controlada, puede alcanzar un valor de venta de USD 225.000, con un margen de ganancia cercano al 25%.
En barrios intermedios como Villa del Parque, Caballito o Colegiales, los márgenes promedio se ubican entre 12% y 18%, dependiendo del estado inicial y la escala de la obra.
Cuándo vender
En un contexto de tipo de cambio volátil y precios en ajuste, los especialistas recomiendan publicar apenas termina la obra, con escritura y documentación listas. El valor de salida debe basarse en los comparables reales del barrio de los últimos 60 a 90 días.
“Entrar, ejecutar y vender rápido”, resumió Olmi. Ese triángulo permite reducir exposición a variaciones de costos y a la estacionalidad de la demanda.
Los PH, muy buscados en CABA y el conurbano por tener expensas bajas o nulas, se consolidaron como una inversión de corto plazo con resultados concretos.
“El negocio depende del equilibrio entre precio de compra, costo de obra y tiempo de ejecución”, concluyó Mariano Lo Valvo, especialista inmobiliario. “Cuando esos tres factores se alinean, el margen es muy bueno. Lo fundamental es entrar con un presupuesto cerrado y evitar extender plazos, porque eso erosiona la rentabilidad”.
