En un contexto de reconfiguración del mercado tras cambios normativos y cierta estabilidad macroeconómica, el sector inmobiliario de Córdoba capital atraviesa una etapa de fuerte dinamismo. Según el último informe elaborado por Economic Trends para el Centro de Estadísticas Inmobiliarias y el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), durante febrero de 2025 la cantidad de operaciones de compra venta fue 87,1% superior a la registrada un año atrás.

Al mismo tiempo, la cantidad de contratos de alquiler firmados aumentó 62% en relación con febrero de 2024 según el análisis.

Lucas Péndola, presidente del CPI, explicó que ese crecimiento responde a una mayor actividad en el mercado de propiedades usadas. “Resulta útil comparar nuestra estadística, que refleja operaciones de primera y segunda mano, con la de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), que solo considera unidades nuevas. Mientras nuestra medición creció 87,1%, la de ellos cayó. Esto indica que la reactivación se concentra en propiedades ya escrituradas”, detalló.

Uno de los factores que motorizó esta recuperación fue el regreso del crédito hipotecario. A nivel nacional, el stock de préstamos creció 116% en términos reales. Ese financiamiento incide con más fuerza sobre los inmuebles usados, ya que en el caso de los desarrollos nuevos no suele haber escritura disponible. “El crédito empieza a jugar un rol en la reactivación del segmento de segunda mano”, afirmó.

Tipos de operaciones

El informe muestra un cambio en la composición de las operaciones. Durante enero y febrero, los lotes encabezaron las ventas, con participaciones de 50,5% y 34,1%, respectivamente. Luego se ubicaron los departamentos, con 28,6% en enero y 31,8% en febrero. Las casas concentraron 23,5% de las operaciones el último mes, por encima del mismo período de 2024. Housing y cocheras reunieron porcentajes menores.

“Este comportamiento refleja una búsqueda de oportunidades, pero también de renta futura. La normalización del mercado de alquileres permitió reactivar la demanda de inmuebles que hasta hace poco no encontraban salida”, sostuvo Péndola.

En cuanto a los valores, los precios de compra venta mostraron distintas trayectorias según la zona. En Nueva Córdoba, se mantuvieron estables: USD 80.000 para departamentos de dos ambientes y USD 130.000 para unidades de tres ambientes. En el centro, hubo una baja de 9% para los departamentos más chicos (de USD 55.000 a USD 50.000) y una suba de 2,7% en los de tres ambientes (de USD 73.000 a USD 75.000).

En el primer anillo urbano, que incluye barrios como Alberdi, Alta Córdoba, Cofico y General Paz, los precios bajaron en ambos segmentos. Las unidades de dos ambientes se ajustaron de USD 59.000 a USD 55.000 (-6,8%) y las de tres ambientes pasaron de USD 108.500 a USD 95.000 (-12,4%).

Locaciones con oferta en expansión

El alquiler también mostró una reactivación sostenida. El informe señala que el stock de inmuebles habitacionales disponibles aumentó 67,7% entre febrero de 2024 y febrero de 2025. En paralelo, la tasa de vacancia se ubicó en 2,4% en marzo. “El mercado se normalizó tras la derogación de la Ley de Alquileres con el DNU 70/2023. Esa medida, junto con la baja vacancia, generó más rotación de contratos y mayor disposición de unidades en oferta”, indicó Péndola.

Los incrementos en los nuevos contratos fueron significativos. Para departamentos, el aumento promedio llegó a 134,8% respecto a los valores de los contratos vencidos. En casas, fue del 82,7%, mientras que en locales comerciales alcanzó 132%. Según el presidente del CPI, esa variación se explica por la coexistencia de diferentes mecanismos de indexación, como el ICL (Índice para Contratos de Locación) y el IPC (Índice de Precios al Consumidor).

“Estamos estudiando el fenómeno en profundidad. Si tomamos que 63% de los contratos vencidos estaban atados al ICL, que subió 174,3% en el último año, y que el 37% restante se ajustó por IPC, con un alza de 66,9%, el promedio ponderado da, justamente, 134%”, explicó.

Un ejemplo lo ilustra: al 31 de marzo, el valor medio de un alquiler de tres ambientes en Nueva Córdoba era de $700.000 mensuales. Un contrato vencido con un valor anterior de $255.000 requería un aumento del 174,3% para alcanzar el nuevo promedio. En cambio, uno que partía de $419.000 necesitaba una suba del 66,9%. Esa combinación da como resultado el porcentaje mencionado.

Péndola sostuvo que la situación actual muestra señales positivas, aunque también desafíos. “La estabilidad macroeconómica y la previsibilidad son claves para sostener esta recuperación. Se percibe un mayor interés en invertir, pero para consolidarlo hace falta seguridad jurídica y reglas claras en materia impositiva y crediticia”.

Con precios que varían según la ubicación, una oferta de alquiler en expansión y un crédito hipotecario en crecimiento, Córdoba se posiciona como una plaza activa dentro del mercado inmobiliario argentino. La continuidad de este repunte dependerá de que las condiciones actuales se mantengan y de que se reduzcan las barreras que hoy enfrentan quienes buscan construir, vender o alquilar.