El mercado inmobiliario de Punta del Este transita un ciclo de expansión sostenida, impulsado por la construcción de Viviendas Promovidas, una herramienta que fue establecida por la Ley N° 18.795 en Uruguay desde 2011 y otorga beneficios fiscales a desarrollos inmobiliarios destinados a sectores medios, incluyendo exenciones de IVA, Impuesto a la Renta (IRPF o IRAE) y Patrimonio.

La llegada masiva de nuevos residentes y el renovado interés de los inversores argentinos. Según datos del informe «INMOVIN» elaborado por Moebius Consultora Inmobiliaria, el valor del metro cuadrado en zonas como Pinares ya se ubica por debajo de barrios de Montevideo, con diferencias de hasta USD 1.000 por metro cuadrado.

La Ley de Vivienda Promovida permite acceder a propiedades con beneficios fiscales y precios competitivos, lo que motivó el inicio de 98 proyectos en Punta del Este desde la sanción de la norma. Gonzalo Martínez Vargas, de Moebius Consultora Inmobiliaria, explicó que este tipo de desarrollos crece en zonas como Pinares, Roosevelt, el centro de Maldonado y parte de la Playa Mansa, donde hoy se construyen edificios de mediana altura o barrios cerrados con acceso a espacios verdes y servicios.

“En la Mansa se ofrecen unidades frente al mar con precios desde USD 443.700 por 108 m2. En Pinares, por ejemplo, se accede a una vivienda de cuatro ambientes en un barrio cerrado desde USD 254.000 por 105 m2”, señaló Martínez Vargas.

Para tipologías más compactas, los valores son todavía más accesibles: un departamento de dos ambientes en zona promovida ronda los USD 145.000, y uno de tres ambientes los USD 192.500, con superficies de 45 m2 y 69 m2 respectivamente.

Residentes permanentes que llegan

Entre los factores que explican este fenómeno, Martínez Vargas destaca el fuerte crecimiento urbano y la llegada de residentes permanentes. “Hoy hay un gran interés de los argentinos por Playa Mansa y Pinares. Son zonas con buena conexión, cercanía al mar, desarrollo comercial y servicios educativos y sanitarios en expansión. Esto impulsa una demanda sostenida, tanto para uso final como para renta anual”.

El informe confirma que Punta del Este comenzó a parecerse a Montevideo en su perfil constructivo, aunque con una ventaja clave: las nuevas viviendas mantienen un contacto directo con el entorno natural y ofrecen un estándar más moderno que la mayoría de las propiedades en ciudades del interior.

A esto se suma un perfil de comprador cada vez más variado, que incluye tanto a residentes permanentes como a familias argentinas que buscan una segunda residencia para vacacionar o generar ingresos por alquiler.

Martínez Vargas resaltó que “el nuevo público de Punta del Este combina jóvenes profesionales, familias con hijos en edad escolar y jubilados que deciden migrar de forma definitiva. La vivienda promovida permite responder a esa diversidad con proyectos eficientes, funcionales y bien ubicados”.

Rentabilidad y beneficios fiscales

Además, la Vivienda Promovida en Punta del Este representa el 6,29% del total nacional: ya se construyeron 2.830 unidades y la inversión acumulada asciende a USD 265 millones. En comparación, Montevideo concentra el 70% de las unidades edificadas con esta herramienta fiscal.

El impacto de este modelo también se refleja en el mapa de rentabilidad: los proyectos bien ubicados permiten lograr retornos del 7,7% anual en dólares.

Martínez Vargas indicó que esta rentabilidad se sostiene gracias a la demanda creciente de alquileres permanentes. “La vivienda promovida garantiza estabilidad en los precios, tanto para inquilinos como para inversores. Además, se trata de proyectos con exoneraciones impositivas: no pagan el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) ni Impuesto al Patrimonio durante diez años. Eso transforma a estos activos en instrumentos de resguardo con retorno asegurado”.

El interés argentino en esta modalidad no es reciente. Desde 2011, más de 8.000 viviendas fueron adquiridas por argentinos bajo este régimen, con una inversión cercana a los USD 1.000 millones. El 91,4% compró para destinar el inmueble a renta, y el 94,7% planea volver a invertir. El último año, la inversión argentina en vivienda promovida en Punta del Este creció 450%.

A diferencia de las torres de lujo en Brava o los edificios en altura en Roosevelt, el nuevo urbanismo promovido por este modelo prioriza el diseño eficiente, las superficies controladas y una mejor relación con el entorno. “Los desarrollos actuales apuntan a densificar sin saturar, diversificar la oferta y complementar el segmento premium con propuestas accesibles”, remarcó Martínez Vargas.

Según Moebius, esta lógica también ordena el mapa de precios. La vivienda promovida tiende a concentrarse en áreas donde la tierra aún permite márgenes razonables. La diferencia entre Mansa y Brava no es solo paisajística: responde también a criterios legales, ya que la normativa no permite levantar proyectos promovidos en la zona de Brava. Eso restringe la oferta y orienta al capital hacia otras zonas.

Entre Punta y Montevideo

La exoneración fiscal, sumada a la estabilidad jurídica de Uruguay, potencia este fenómeno. La comparación con Montevideo refuerza el atractivo de Punta del Este, donde el precio promedio por metro cuadrado de una unidad en construcción resulta más bajo que en barrios como Pocitos o Punta Carretas, incluso cuando se consideran productos de calidad similar. Martínez Vargas sostuvo que “el inversor argentino encuentra en Punta del Este un producto sólido, con entorno estable, previsibilidad legal y posibilidad de valorización en el tiempo”.

Desde el punto de vista urbano, desde el mercado inmobiliario uruguayo coinciden en que el avance de la vivienda promovida está modificando el perfil constructivo y la configuración demográfica de Punta del Este. Ya no se trata solo de una ciudad turística de temporada alta, sino de una plaza que recibe habitantes todo el año. Las necesidades de ese nuevo público empujan cambios en la infraestructura, con nuevas escuelas, centros médicos, servicios logísticos y comerciales, lo que a su vez refuerza la demanda inmobiliaria.

En síntesis, Punta del Este vive un “tsunami de inversión”, según definió el informe de Moebius. A lo largo de 14 años se inició en promedio un proyecto cada dos meses, con una media de dieciocho viviendas por mes. Este ritmo consolida una nueva centralidad urbana, en la que la vivienda promovida ocupa un rol clave: baja el costo de acceso a la propiedad, genera rentabilidad en dólares y amplía el perfil de los residentes e inversores que eligen establecerse en la ciudad.

Para cientos de argentinos, la ecuación es clara: frente a la volatilidad cambiaria local, Uruguay ofrece seguridad jurídica, previsibilidad fiscal y una plaza inmobiliaria en expansión. «En ese marco, la vivienda promovida dejó de ser un nicho para transformarse en una plataforma estratégica de inversión», concluyó Martínez Vargas.