El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa una nueva fase de expansión impulsada por un récord de escrituras y la reactivación del crédito hipotecario. Sin embargo, en medio de este dinamismo, una tipología de vivienda se consolidó como la verdadera «vedette» del sector: el PH.
Según un informe de Zonaprop correspondiente a octubre de 2025, un aviso de PH en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) recibe el doble de consultas que una publicación promedio de departamento. Esta brecha se ha intensificado en el último año debido a la creciente escasez de este tipo de unidades. La situación se replica en la Provincia de Buenos Aires, aunque con matices: en GBA Norte, un PH recibe un 72% más de interesados que un departamento, y en GBA Oeste-Sur, la ventaja es de un 18%.
Este furor por el PH contrasta fuertemente con la menor demanda por casas, que en CABA reciben un 5% menos de consultas que los departamentos. En el Gran Buenos Aires la preferencia por las casas es alta, pero las Propiedades Horizontales siguen marcando el pulso por su equilibrio entre independencia y precio.
Privacidad, bajo costo y la escasez de Stock
La intensa presión de demanda que empuja los valores de los PH se explica por una combinación de factores de estilo de vida y costos. La privacidad, el contacto con el exterior, los patios o terrazas y la luz natural son los atributos más valorados por los compradores. Pero quizás el factor más decisivo es el económico: la ausencia o la baja de expensas.
«Se terminó la etapa de sobreoferta», sentenció Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, al señalar que el stock total de inmuebles en CABA descendió drásticamente de más de 170.000 unidades en 2022 a cerca de 115.000 en la actualidad. En el caso particular de los PHs, solo 8.500 unidades figuran en venta en toda la Ciudad, lo que representa menos del 10% del total publicado, desatando una competencia feroz.
La baja densidad constructiva de los PH y su independencia de decisiones los posicionan por encima de los departamentos. Esto es crucial en un contexto donde el costo de mantenimiento impacta fuertemente en el poder adquisitivo. Según plataformas de administración de consorcios, las expensas promedio en CABA rondan los $220.000 mensuales, un gasto que muchos compradores e inquilinos buscan evitar o reducir al optar por un PH.
El retorno al metraje: unidades grandes y créditos
El informe de Zonaprop también subraya que la demanda total se está volcando a las unidades grandes: actualmente, el 61% de las búsquedas está orientada a propiedades de 3 y 4 ambientes.
«La reactivación de créditos hipotecarios es el motor de esta tendencia e impulsa la tendencia bajista de la demanda de monoambientes,» señala el reporte. Si bien los monoambientes siguen siendo demandados, el crédito permite a las familias y jóvenes profesionales aspirar a mayor metraje, revirtiendo la tendencia de los años de crisis.
Al analizar la presión de demanda por ambientes, CABA y GBA Norte muestran un comportamiento similar, donde los 3 ambientes son los más buscados (18% más que los de 2 ambientes en GBA Norte), mientras que los monoambientes son los menos. GBA Oeste-Sur, en cambio, lidera con monoambientes y 2 ambientes, una excepción que se explica por una mayor y más equilibrada oferta de unidades grandes en esa zona.
Oportunidad de inversión y el factor reciclaje
El rango de precios de los PHs es tan amplio como su potencial. Hoy es posible encontrar PHs de tres ambientes con precios que parten desde los USD 45.000 en barrios como La Boca o Constitución, y alcanzan hasta los USD 580.000 en zonas prime de Palermo o Colegiales.
Muchos compradores ven en estas unidades la oportunidad de inversión a través de la refacción. Patricia Jedvabnik, de Abiti Proyectos Inmobiliarios, explicó que las unidades para reciclar son muy buscadas, ya que permiten la personalización y la obtención de una ventaja económica: «Algunos desarrolladores adquieren PH en mal estado y los transforman con renovaciones modernas en cocinas y baños. En estos casos, el valor de reventa suele superar en más de un 30% la inversión inicial.»
Para quienes optan por la refacción, la arquitecta Gabriela Correa estimó que hoy una remodelación de un baño y una cocina de calidad en un PH de 50 m2 puede costar entre USD 16.000 y USD 20.000. Subrayó la importancia de renovar completamente las redes de servicios (agua, electricidad, gas) debido a la antigüedad de muchas de estas propiedades.
El Desafío del Crédito Hipotecario
A pesar del boom de la demanda y el regreso del financiamiento, el acceso al crédito para PH enfrenta una barrera específica.
Migliorisi advirtió que muchos PH presentan superficies no declaradas en los planos, lo cual dificulta su calificación crediticia. Los bancos exigen que no haya patios cubiertos ni ampliaciones sin registrar. Aunque los títulos sean legalmente perfectos, la decisión final recae en el criterio del acreedor hipotecario, lo que obliga a muchos compradores a recurrir al efectivo o a un menor apalancamiento.
No obstante esta limitación, la velocidad de venta de los PH figura entre las más rápidas del mercado, consolidando a estas unidades como un valor seguro para quienes buscan combinar la calidad de vida de una casa con la ubicación céntrica de un departamento.
