El mapa inmobiliario porteño atraviesa un corrimiento silencioso pero sostenido. En ese proceso, el corredor de Avenida Elcano, con epicentro entre Villa Ortúzar y su vínculo directo con Chacarita, empieza a consolidarse como uno de los nuevos polos de desarrollo urbano, donde la escala barrial convive con proyectos de mayor envergadura.

El dato que sintetiza este cambio es contundente: actualmente hay más de 1.500 viviendas en desarrollo dentro de este radio. Este volumen no responde a un fenómeno aislado, sino a un proceso de expansión natural de barrios ya consolidados como Palermo, Belgrano y Colegiales, que comienzan a transferir demanda y construcción hacia zonas con mayor disponibilidad de tierra y potencial de crecimiento. Todo esto ocurre dentro del área del Distrito Audiovisual porteño.

En paralelo, Chacarita aporta un diferencial que excede lo estrictamente inmobiliario. El barrio fue destacado como uno de los más “cool” del mundo por Time Out, una referencia internacional en cultura y vida urbana. Ese reconocimiento se apoya en su escena gastronómica, su oferta cultural y un proceso de transformación que lo posiciona como un punto de interés dentro y fuera de la Ciudad.

El crecimiento del Distrito Elcano se apoya en una red urbana que comienza a densificarse con nuevos desarrollos. La avenida Elcano funciona como eje estructurante, mientras que calles como Charlone, Álvarez Thomas, Forest, Giribone, Roseti y Tronador empiezan a concentrar proyectos y a captar el interés de desarrolladores e inversores.

Dentro de ese entramado, los puntos de mayor demanda se vinculan con la conectividad. Los corredores de Álvarez Thomas, Triunvirato y De los Incas aparecen como los más buscados, en gran parte por su cercanía al subte y por la facilidad de acceso hacia otros sectores de la Ciudad.

Al mismo tiempo, comienza a observarse un desplazamiento hacia calles internas como Roseti, Charlone y Tronador, donde el desembarco de nuevos emprendimientos está modificando el perfil urbano y abre margen para futuras valorizaciones.

Conservar la escala urbana

Gabriela Roig, del departamento comercial de Mirabilia Desarrollos, explicó que este proceso combina factores que no suelen darse en simultáneo.

“La expansión de barrios consolidados empieza a derramar hacia Villa Ortúzar, pero el corredor de Elcano todavía conserva escala, identidad barrial y la posibilidad de pensar desarrollos más integrales”, afirmó Roig.

Uno de los aspectos centrales detrás de este crecimiento es la disponibilidad de tierra. “Hay lotes de mayor dimensión que permiten salir del edificio tradicional y proyectar con más aire, más verde y mejor relación con el entorno”, señaló Roig, al describir una lógica distinta en el diseño de los nuevos proyectos.

Desde esa perspectiva, el desarrollo inmobiliario deja de pensarse como piezas aisladas. Roig amplió: “No pensamos en objetos aislados, sino en piezas urbanas”, sostuvo, y remarcó la incorporación de zócalos comerciales, espacios abiertos y recorridos que dialogan con el entorno. “El valor hoy está en cómo se habita el conjunto, no solo en la unidad”.

La transformación también se explica desde una mirada arquitectónica. Camila Ambroggi y Paola Belén Precioso, de Studio Mutuo, coincidieron en que el crecimiento de Villa Ortúzar responde a una migración hacia zonas con menor saturación. “El corredor de Elcano tiene escala barrial, conectividad estratégica y margen para desarrollar con lógica contemporánea”, señalaron.

En ese sentido, destacaron que el cambio no es únicamente inmobiliario. “Empiezan a aparecer proyectos con identidad, propuestas gastronómicas y espacios más pensados. Eso termina consolidando el valor a largo plazo”, explicaron.

Ambas hicieron foco en el impacto de los desarrollos sobre el entorno. “Hoy el crecimiento no puede pensarse solo en términos de densidad o rentabilidad, sino en términos de impacto”, plantearon, y remarcaron que cada proyecto cumple un rol activo en la construcción del barrio.

El desarrollo TINTA, uno de los proyectos que impulsan, refleja esa lógica. Se trata de un edificio con unidades flexibles, fuerte presencia de luz natural y una relación directa con el espacio público. “Nos interesa que el edificio dialogue con el exterior y genere una experiencia también desde la calle”, indicaron las profesionales.

Visión y nuevo eje

Desde el mercado, Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces, consideró que el Distrito Elcano empieza a posicionarse como un nuevo eje dentro de la Ciudad. “El Distrito Elcano emerge como un nuevo eje que transforma la experiencia urbana, donde la cultura y la gastronomía se integran de manera natural”, señaló.

Según su visión, el interés de los desarrolladores responde a tres factores principales: conectividad, cercanía a zonas consolidadas y disponibilidad de grandes lotes. Sostuvo: “Hoy el mercado está mirando estos nuevos ejes, donde todavía hay valor por capturar”.

También advirtió un cambio en el tipo de propuestas. “Soul Elcano no es solo un edificio, es un proyecto que busca integrarse al barrio y potenciarlo”, explicó, en referencia a desarrollos con usos mixtos, espacios comunes activos y unidades adaptables.

Esa evolución también se refleja en los amenities. Ambroggi y Precioso señalaron que “ya no se trata de acumular servicios, sino de diseñar experiencias”, mientras que Roig coincidió en que los espacios comunes funcionan como una extensión del hogar, con foco en el bienestar y el uso cotidiano.

La conectividad aparece como uno de los pilares que sostienen este crecimiento. El eje de Avenida Elcano articula transporte público, accesos rápidos y cercanía a centros educativos. “Es difícil encontrar en Buenos Aires un lugar que combine conectividad, escala urbana y disponibilidad de tierra”, destacó Roig.

En valores

En términos de valores, el mercado empieza a reflejar esta transformación, aunque todavía mantiene margen de crecimiento. Beigel detalló: “Las unidades arrancan desde USD 2.700 por m2, lo que representa una oportunidad de entrada considerando el potencial de valorización”.

En desarrollos de mayor escala, como Mirabilia Hype, los precios se acercan a los USD 3.300 por m2. En el caso de propuestas como TINTA, los departamentos de dos ambientes en formato dúplex, con doble altura, se ubican en torno a los USD 192.000.

Las características de las viviendas también muestran una evolución. La oferta incluye unidades flexibles, mayor presencia de espacios abiertos y una relación más directa con el entorno urbano. Hay opciones que van desde uno y dos ambientes hasta tipologías familiares que superan los 85 m², muchas con terrazas o expansiones.

A esto se suman esquemas de financiación en obra que, en algunos casos, alcanzan plazos de hasta 50 meses, lo que facilita el acceso tanto para inversores como para usuarios finales, especialmente familias jóvenes.

Los espacios comunes acompañan este cambio de paradigma. En lugar de acumular amenities, los proyectos priorizan áreas verdes, zonas de encuentro, SUM, parrillas y espacios de trabajo, integrados desde el diseño como parte de la experiencia cotidiana.

Lo que viene

A pesar del contexto de costos elevados en la construcción, los desarrollos en pozo mantienen un ritmo sostenido. La mayoría de los proyectos en ejecución dentro del Distrito Elcano apunta a entregas entre fines de 2028 y 2030.

Sebastián Sommer, director de Tayron Capital, ofreció una lectura más amplia del fenómeno. “Es a Belgrano lo que Palermo fue a Barrio Norte”, comparó, al ubicar al Distrito Elcano dentro de un proceso de expansión urbana más amplio.

“El área tiene una ubicación estratégica, con accesos, transporte, plazas y colegios, pero además una energía que hoy la pone en pleno crecimiento”, explicó, al describir el atractivo del corredor.

También destacó el rol de la escala en este proceso. “La posibilidad de contar con terrenos más grandes permite que los desarrollos se potencien entre sí y consoliden el barrio en menos tiempo”, sostuvo.

Desde su perspectiva, el mercado todavía no terminó de reflejar este cambio. “Es una gran oportunidad porque los valores aún no capturan completamente este boom”, señaló, al remarcar el interés de inversores que buscan anticiparse.

En ese equilibrio entre crecimiento inmobiliario y mantenimiento de la identidad barrial se define el futuro del Distrito Elcano. Sommer lo sintetizó al afirmar que “el potencial de la zona no solo depende de la inversión, sino de cómo se construya ciudad a partir de ella”.