El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de transición. Así se planteó en una nueva edición de Ladrillo.Info, el streaming del mundo inmobiliario conducido por Federico Miqueo, que en esta ocasión tuvo como invitada a Marta Liotto, ex presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba) y actual titular de Liotto Propiedades.

Con décadas de experiencia en barrios como Villa Devoto, Monte Castro, Floresta, y Villa del Parque, entre otros, Liotto trazó un diagnóstico profundo del presente del sector, marcado por el regreso de los créditos hipotecarios, el repunte de la demanda y las tensiones en torno a la regulación de la actividad.

Según la referente inmobiliaria, el cambio en el clima de negocios resulta evidente. “Venimos de un freezer de cinco años donde las operaciones eran por necesidad. Hoy vemos un escenario completamente distinto”, dijo.

febrero y marzo (según el Colegio de Escribanos porteño se hicieron en el primer trimestre del año más de 12.000 actos notariales, todo un récord desde hace más de 7 años), su inmobiliaria concretó varias escrituras con créditos hipotecarios y observó el mismo fenómeno en otros barrios. “Las capacitaciones y las operaciones simultáneas entre colegas muestran un mercado en alza”, señaló.

Liotto explicó que durante años las únicas ventas respondían a urgencias familiares: divorcios, sucesiones o casamientos.

El congelamiento del sector, según afirmó, comenzó en el último año de gestión de Mauricio Macri y se profundizó con la Ley de Alquileres vigente durante el gobierno de Alberto Fernández. Esa norma, según describió, provocó una “sobreoferta de inmuebles” en venta por la salida masiva de propietarios del mercado locativo, lo que generó un efecto de saturación en barrios como Palermo. “Los compradores se mareaban de tanto ver departamentos similares. Fue un escenario pésimo”, afirmó.

Qué tener en cuenta con los créditos

El repunte reciente se explica por dos factores: la derogación de la Ley de Alquileres y la reapertura de líneas de crédito hipotecario. Para Liotto, ambas medidas provocaron un quiebre. “En mi inmobiliaria, a los 40 días del DNU de Javier Milei, teníamos 15 propiedades en alquiler. No teníamos ninguna antes. Se notó en una semana”, aseguró.

También mencionó que la reapertura del crédito generó nuevas oportunidades para jóvenes de entre 29 y 42 años que no eran propietarios y que, como monotributistas, tenían pocas posibilidades de acceso a la vivienda.

Sin embargo, la dirigente planteó que persisten varios desafíos. Uno de ellos es la exigencia del 20% de ahorro previo para calificar al préstamo. “Muchos no logran reunir los USD 20.000 o 25.000 que se necesitan. A veces terminan pidiendo créditos personales y eso compromete el pago posterior de la hipoteca”, explicó. Desde el sector, se planteó la posibilidad de reducir esa barrera al 10%.

Otro de los puntos críticos es la burocracia bancaria. “Los bancos no estaban preparados. Hoy firmamos escrituras en el despacho de una contadora porque no hay salas específicas”, relató. Según indicó, algunos procesos llegan a demorar más de tres meses, lo que afecta el poder de compra de quienes ya tienen la aprobación crediticia. “En ese tiempo, el dólar se mueve y muchos pierden la oportunidad. Hay que agilizar los circuitos”, sostuvo.

Temores y mercado de construcción

Consultada por los temores que aún despiertan los créditos UVA, Liotto desestimó los riesgos y aseguró que el porcentaje de morosidad fue bajísimo en experiencias anteriores. “Desde mi oficina nadie perdió su casa. Solo dos casos pidieron extender el plazo del crédito. El resto pagó sin problemas”, afirmó. Para ella, la clave está en no endeudarse por encima de las posibilidades y en buscar unidades con bajo mantenimiento. “Los primeros créditos que se aprobaron fueron para empleados bancarios. Compraron departamentos sin amenities ni expensas altas. Esa es la estrategia”, indicó.

En relación con la obra nueva, alertó por un cuello de botella. “Faltan productos a estrenar. El costo del metro cuadrado se disparó a USD 1.200 más incidencia, mano de obra e impuestos. En barrios como Villa del Parque no se puede trasladar ese precio al comprador”, advirtió. Muchos desarrolladores, según detalló, viajan a China en busca de materiales más competitivos para contener los valores.

Sobre los riesgos en proyectos en pozo, Liotto recomendó evaluar el historial de los constructores. “Me sumaría a un pozo, pero no a cualquiera. Hay que ver antecedentes, cumplimiento y que haya un equipo detrás. No alcanza con un emprendedor solo”, afirmó. También destacó el rol de las inmobiliarias de barrio con matrícula y documentación respaldatoria.

¿Desregulación inmobiliaria o no?

Uno de los ejes más discutidos en la entrevista fue la competencia con las franquicias inmobiliarias. Liotto diferenció con firmeza el trabajo del corredor profesional del modelo de franquicia.

“La franquicia opera con personal que hace un curso corto y no está capacitado para asesorar sobre una operación. Nosotros estudiamos y arriesgamos matrícula y patrimonio”, expresó. Además, denunció que muchas franquicias trabajan fuera de la normativa del Colegio, y recordó que existe un expediente judicial en la Corte Suprema para determinar si su funcionamiento es legal.

Sobre la posibilidad de desregular la matrícula, se mostró tajante: “Sería un retroceso absoluto y un riesgo para la sociedad. Estaríamos entregando propiedades a personas sin formación ni respaldo. Es un daño institucional”, dijo. Según explicó, ya hubo casos en los que agentes no matriculados vendieron cerros o médanos en provincias, lo que derivó en causas judiciales.

El rol de la mujer en el sector

En materia de inclusión, Liotto subrayó el crecimiento de las mujeres en el sector inmobiliario. “Cuando arranqué, era la única mujer en mi oficina. Hoy tenemos paridad. Veo muchas mujeres liderando inmobiliarias y eso es un cambio muy positivo”, destacó. Desde su rol como trabajadora social, también mencionó su labor con personas en situación de calle y el valor de ayudar a otros a acceder a una vivienda digna. “Esa tarea no tiene precio. Lo que más me llena es ver que alguien logra concretar su sueño”, afirmó.

En cuanto a los barrios, resaltó el crecimiento de Devoto por el polo gastronómico, aunque reconoció que para algunos vecinos representa una transformación difícil. También destacó avances en Monte Castro y Villa Santa Rita, donde nuevas plazas y obras públicas impulsaron el mercado. “Se valorizó mucho. Gente joven se está instalando con fuerza”, contó.

Sobre el valor del metro cuadrado, reconoció que aún hay desfasajes entre la expectativa del vendedor y la realidad del mercado. “Todos creen que su propiedad vale más. La clave está en saber escuchar, contener y explicar el escenario real”, dijo. En ese sentido, planteó que hoy los inmuebles con expensas altas generan rechazo, mientras que los PH y las unidades sin grandes gastos fijos siguen siendo muy demandados.

Por último, defendió la profesión con énfasis. “Somos testigos de momentos claves: la compra de la primera casa, el desarrollo de un comercio, una inversión con los ahorros de toda una vida. Para eso hay que estar formado. No se puede improvisar. La matrícula es una garantía para la sociedad”, concluyó.