En un nuevo episodio del canal de streaming Ladrillo.Info conducido por Federico Miqueo, los desarrolladores Iván Ginevra (también presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina) y Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana) analizaron las condiciones actuales para invertir y construir en la Ciudad de Buenos Aires, con foco en los costos, el comportamiento de la demanda y el esquema de incentivos para construir en la zona sur.

Ambos coincidieron en que la inflación de costos de construcción registrada entre fines de 2023 y comienzos de 2025 achicó los márgenes del sector. “Los costos se duplicaron en dólares y eso no se trasladó de forma proporcional a los precios de venta”, señaló Levrio.

Ginevra sumó que los desarrolladores hoy buscan eficiencia en la compra de materiales, menos desperdicio y obras más grandes con menor rentabilidad por metro cuadrado.

A pesar del encarecimiento, los precios del metro cuadrado usado comenzaron a repuntar en Buenos Aires, lo que para ambos podría generar una dinámica positiva. “Se está vendiendo lo que quedó publicado durante años, y eso limpia la oferta. Cuando se terminen esas unidades, los precios van a empezar a subir”, sostuvo Levrio.

El factor que podría acelerar esa recuperación, según los especialistas, es la reactivación de los créditos hipotecarios. “Hoy entre 50% y 60% de las consultas en inmobiliarias se hacen con la expectativa de usar un crédito. Esa inyección reactiva al mercado y genera un círculo virtuoso”, destacó Ginevra.

Coincidió Levrio: “El crédito permite que quien antes no llegaba ahora compre, y el que vendió salga a buscar otro inmueble. Así se mueve todo el sistema”.

Sin embargo, alertaron que esta mayor demanda también vuelve más exigente la oferta. “El que tenía dudas sobre vender ahora espera, ve que hay movimiento y se pregunta si no conviene esperar un poco más”, resumió Ginevra.

Código Urbanístico y sus reformas

Consultados sobre la situación del sur porteño, los desarrolladores expusieron posturas contrapuestas. Ginevra apoyó el esquema de incentivos vigente (la Legislatura porteña reformó a fin de 2024 el Código Urbanístico de CABA que impactará en la forma de construir viviendas para los próximos 4 años), que premia con capacidad constructiva en otras zonas a quienes desarrollan metros en barrios postergados. “Gracias a eso se está empezando a construir donde antes no se hacía nada. Me parece positivo”, sostuvo.

Levrio fue más crítico: “No hay un problema de oferta en el sur, hay un problema de demanda. Por más que me den premios para construir, si no tengo compradores, no sirve. De hecho, hay más vacancia en San Cristóbal que en Núñez”.

También cuestionó que los metros en el sur se usen para subsidiar desarrollos en zonas más caras: “Es un esquema pensado para grandes jugadores. Fundís al que vende a USD 1.800 el metro cuando otro puede ofrecer a USD 1.300 porque compensa con una obra en el norte”.

Ambos mencionaron el régimen que permite construir en el sur y, a cambio, sumar metros en otras zonas de la ciudad. Para Ginevra, eso “funciona y va a generar más viviendas nuevas”. Levrio sostuvo que se trata de un esquema “pensado en una ciudad que no es Buenos Aires, sin relación con la infraestructura ni con la capacidad real de absorción de demanda”.

Déficit Habitacional

En la charla también se abordó el déficit habitacional (un problema crítico en el país, hay 3,5 millones de personas con problemas de vivienda según distintos análisis privados), los límites de la normativa actual y la necesidad de bajar las barreras para construir. “Una persona que quiere levantar un edificio, dar empleo, mover la economía y no pedirle nada al Estado, enfrenta regulaciones imposibles de cumplir. Hay que hacer un curso en la NASA para sacar un permiso”, ironizó Levrio.

Ginevra coincidió en que las trabas municipales complican proyectos incluso cuando hay capital e inversores listos para comenzar.

Uno de los puntos centrales del debate fue si el sur tiene un problema de desarrollo por falta de oferta o por desinterés de la demanda. “El barrio puede estar mejor, con más infraestructura, pero si no vive más gente es porque la demanda no está. No alcanza con espacio público y premios urbanísticos”, afirmó Levrio. “La gente quiere seguridad, transporte, salud y educación. Eso sigue sin resolverse”.

Ginevra replicó que, más allá de las críticas, la población del sur necesita viviendas nuevas. “Hay una demanda contenida, sobre todo de personas que hoy viven en la provincia y podrían mudarse si encuentran algo accesible. El que vive en Soldati no está compitiendo con el que busca en Parque Patricios. Son mercados distintos”, afirmó.

También se discutió la situación del suelo y el rol de la autoconstrucción. Levrio argumentó que muchas familias del sur amplían sus viviendas sin desarrolladores, mediante construcciones informales. “Las normas urbanas permiten transferencias para grandes empresas, pero no dejan que una familia agregue un piso en su lote. Eso empuja a la clandestinidad”.

En cuanto al esquema de incentivos para invertir en barrios como Nueva Pompeya o Lugano, Levrio señaló que los beneficios suelen concentrarse en unos pocos jugadores: “Son siempre los mismos diez o quince, con nombre y apellido, los que acceden a estos instrumentos. La autoconstrucción no entra en esta lógica”.

Ginevra admitió que el modelo es mejorable, pero lo defendió como herramienta para movilizar el mercado. “A largo plazo, si se construyen más viviendas, habrá más oferta y precios más accesibles. Es lo que buscamos”.

Cambio de ciclo

Ambos coincidieron en que el mercado se encuentra en un punto de inflexión, donde se mezclan las últimas oportunidades de liquidez con costos heredados de un ciclo favorable. “Hay departamentos que se construyeron con costos de 2020. Esa oferta se va a agotar. Cuando los precios de venta empiecen a subir y la rentabilidad no cierre, va a caer la oferta”, advirtió Levrio.

En paralelo, destacaron que la estabilización macroeconómica genera un nuevo escenario para el sector. “Quien tenía dólares en el colchón ahora ve una oportunidad. El ladrillo vuelve a ser una opción”, remarcó Ginevra. “Y eso se ve también en la cantidad de escrituras y operaciones que están en niveles récord”.

Aunque el debate fue extenso, quedó claro que el desafío estructural en el sur no se resolverá con una sola herramienta. Los incentivos urbanísticos, la infraestructura, el crédito y la normativa deberán alinearse si se busca un desarrollo más equilibrado.

Como cierre, ambos remarcaron que se necesitan reglas claras y una visión de largo plazo. “Hay que generar condiciones para que más personas puedan construir, acceder a una vivienda y mejorar su calidad de vida”, concluyó Levrio. “Eso también es política urbana”, concluyó Ginevra.