La media sanción que obtuvo en el Senado el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada abrió un nuevo escenario para el mercado de alquileres. Aunque la iniciativa todavía deberá superar el tratamiento en la Cámara de Diputados, propietarios, inquilinos e inmobiliarias ya comenzaron a analizar cómo podrían modificarse los contratos y qué recaudos convendría adoptar si finalmente entra en vigencia.
El eje del debate no pasa únicamente por los procedimientos de desalojo. En el sector inmobiliario consideran que la eventual reforma también obligará a prestar mayor atención a la forma en que se redactan los contratos, se documentan los acuerdos y se administran las relaciones entre las partes durante toda la locación.
Si bien las reglas actuales continúan vigentes, especialistas coinciden en que un contrato más preciso y una mejor documentación podrían convertirse en la principal herramienta para prevenir conflictos.
El contrato cobraría un papel todavía más importante
Uno de los puntos donde existe mayor consenso es que los contratos de alquiler deberían ganar precisión si el proyecto obtiene la sanción definitiva.
La presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI) y del Colegio Inmobiliario porteño, Marta Liotto, explicó que todo contrato debe ser claro, preciso y equilibrado para ambas partes. En ese sentido, recomendó revisar especialmente el plazo de la locación, el mecanismo de actualización del alquiler, las garantías ofrecidas, la distribución de las expensas, las obligaciones de mantenimiento y las condiciones previstas para la restitución del inmueble.
También consideró importante definir con claridad cómo actuar frente a eventuales incumplimientos para evitar interpretaciones diferentes cuando aparezca un conflicto.
Para la dirigente, cuanto más completo resulte el contrato, menores serán las posibilidades de que la relación entre propietario e inquilino termine en un proceso judicial.
Liotto también sostuvo que cualquier medida que aporte previsibilidad y seguridad jurídica puede fortalecer la confianza de los propietarios. No obstante, aclaró que todavía resulta prematuro proyectar el verdadero impacto de la iniciativa porque la decisión de ofrecer una vivienda en alquiler también depende de variables económicas, como la rentabilidad, la inflación y la estabilidad de las reglas de juego.
Otro de los aspectos que destacó pasa por el acompañamiento profesional durante toda la locación. Según indicó, la participación de un corredor inmobiliario matriculado permite dejar documentadas las condiciones del contrato, registrar las modificaciones que puedan surgir con el paso del tiempo y facilitar el diálogo entre las partes cuando aparece algún inconveniente.
¿Valores hacia abajo o arriba?
Hoy, la oferta de viviendas en alquiler muestra un escenario más amplio que el de los últimos años. En la Ciudad de Buenos Aires se publican alrededor de 16.000 propiedades, mientras que en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) la disponibilidad supera las 22.000 unidades entre departamentos y casas. Ese crecimiento comenzó tras la desregulación del mercado locativo y, según operadores inmobiliarios, todavía podría ampliarse si el proyecto obtiene la aprobación definitiva en Diputados.
En el sector estiman que una mayor seguridad jurídica podría impulsar un incremento cercano al 20% en la oferta de inmuebles destinados al alquiler. De concretarse ese escenario, la competencia entre propietarios sería mayor, lo que tendería a moderar los valores iniciales de publicación y otorgaría más margen de negociación a los inquilinos.
Los especialistas aclaran, sin embargo, que la evolución de los precios también dependerá de variables como la inflación, los salarios, el costo de mantenimiento de las propiedades y el comportamiento general de la economía.
Qué convendría revisar antes de firmar
Más allá de las modificaciones que eventualmente incorpore la ley, especialistas recomiendan dedicar más tiempo a la lectura del contrato antes de firmarlo.
Entre los puntos que podrían adquirir mayor relevancia aparecen:
- El plazo de vigencia del contrato.
- La forma de actualización del alquiler.
- El medio y la fecha de pago.
- Las garantías ofrecidas.
- La distribución de expensas, impuestos y servicios.
- Las obligaciones de mantenimiento de cada parte.
- Las condiciones para la devolución del inmueble.
- Los mecanismos previstos para cursar notificaciones.
También aconsejan conservar copias de toda la documentación vinculada con la locación, desde el contrato original hasta recibos, comprobantes de pago y cualquier modificación que pueda acordarse durante la vigencia del alquiler.
La documentación también ganaría protagonismo y cláusulas
Para las inmobiliarias, otra diferencia importante pasaría por la necesidad de dejar asentado por escrito cada paso de la relación contractual.
No sólo el contrato inicial, sino también los acuerdos posteriores, las comunicaciones entre las partes y el estado del inmueble podrían adquirir un valor determinante si en algún momento fuera necesario acudir a la Justicia.
Para Fernando Belvedere, titular de Belvedere Propiedades, la eventual reforma también pondría el foco sobre la calidad de los contratos. A su criterio, muchas de las diferencias que llegan a la Justicia podrían evitarse con cláusulas más precisas y una mejor documentación desde el inicio de la locación.
Entre los aspectos que recomendó revisar mencionó las fechas de pago, la forma de notificación fehaciente, las condiciones que configuran la mora, el mecanismo de actualización del alquiler y la documentación que refleje el estado del inmueble al momento de la entrega.
Belvedere también aconsejó elaborar un inventario acompañado por fotografías y dejar constancia escrita de cualquier modificación que se acuerde durante la vigencia del contrato. Según explicó, los acuerdos verbales suelen convertirse en uno de los principales motivos de conflicto cuando las partes mantienen posiciones diferentes.
Respecto del proyecto, señaló que todavía resta conocer cómo aplicarán los tribunales los nuevos procedimientos si la iniciativa obtiene la sanción definitiva. Recién entonces, sostuvo, podrá medirse el verdadero alcance de la reforma sobre el mercado locativo.
Cinco recomendaciones para propietarios e inquilinos
Desde Grupo Propietarios Unidos señalaron que, si el proyecto se convierte en ley, convendrá prestar especial atención a algunos aspectos prácticos para reducir futuros conflictos.
Entre las principales recomendaciones figuran:
- Constituir correctamente los domicilios físicos y electrónicos para recibir notificaciones.
- Definir expresamente el medio de pago del alquiler y la cuenta donde deberán realizarse las transferencias.
- Documentar el estado del inmueble mediante un acta de entrega, fotografías e inventario.
- Dejar claramente establecidos los plazos de intimación y las consecuencias previstas ante un incumplimiento.
- Formalizar por escrito cualquier modificación que se realice durante la vigencia del contrato.
La agrupación también consideró que un procedimiento de desalojo más ágil no garantizará automáticamente el recupero de alquileres impagos ni de eventuales daños sobre la propiedad. Por ese motivo, estimó que las garantías seguirán siendo una herramienta importante al momento de concretar una locación.
La mirada de los inquilinos
La eventual reforma también genera interrogantes entre quienes representan a los locatarios. Ludmila Mazzoni Amado, abogada experta en derecho inmobiliario y defensora de inquilinos, sostuvo que el derecho de propiedad privada ya cuenta con protección constitucional y consideró que cualquier modificación deberá preservar también el derecho de defensa y el acceso a la vivienda.
La especialista explicó que no corresponde equiparar una usurpación con un conflicto derivado de un contrato de alquiler. Recordó que un inquilino puede enfrentar diferencias vinculadas con pagos, reparaciones, compensaciones o incumplimientos del propio propietario, situaciones que requieren un análisis particular antes de resolver una restitución del inmueble.
También recomendó que los inquilinos conserven comprobantes de pago, correos electrónicos, intimaciones, inventarios y toda la documentación relacionada con la locación. A su entender, esos elementos podrían adquirir un papel todavía más importante frente a procedimientos judiciales más breves.
Además, sugirió revisar cuidadosamente cada cláusula antes de firmar un contrato e incorporar, cuando resulte posible, instancias de negociación o mediación previas a la judicialización del conflicto.
Mientras el proyecto espera el debate en Diputados, el mercado inmobiliario ya comenzó a prepararse para un escenario que podría modificar la forma de contratar. Propietarios, inquilinos e inmobiliarias coinciden en un punto: un contrato claro, documentación completa y reglas precisas seguirán siendo la mejor herramienta para reducir conflictos, cualquiera sea el resultado del tratamiento legislativo.
Para Mazzoni Amado, la seguridad jurídica debe construirse para ambas partes. Concluyó: «La previsibilidad debe alcanzar tanto a propietarios como a inquilinos. Una regulación equilibrada debería brindar seguridad a los dos. Ese será uno de los principales desafíos si el proyecto obtiene la aprobación definitiva».
