El Senado debate este jueves el proyecto de Ley de Propiedad Privada impulsado por el Gobierno nacional (y es probable que se convierta en ley antes del fin del día), una iniciativa que llega al recinto con cambios respecto del texto original y que busca modificar distintos aspectos vinculados a los procesos de desalojo, las expropiaciones, la regularización dominial, la digitalización de escrituras y la Ley de Manejo del Fuego.

Uno de los puntos que concentró mayor atención durante el debate parlamentario fue el referido a los desalojos. La versión inicial contemplaba un procedimiento todavía más abreviado, pero durante el tratamiento en comisión el oficialismo aceptó modificaciones que alteraron algunos de los plazos previstos, especialmente para los casos de alquileres destinados a vivienda.

Qué cambia para propietarios e inquilinos

La reforma establece un procedimiento más ágil para la restitución de inmuebles ocupados ilegítimamente y para los procesos derivados del incumplimiento de contratos de alquiler, aunque introduce diferencias según el tipo de ocupación.

En los casos de inmuebles intrusados o de tenedores precarios, el juez podrá ordenar la inmediata restitución del bien cuando el propietario acredite en forma verosímil su derecho mediante prueba documental y preste caución juratoria. Además, podrá intimar la devolución del inmueble dentro de las 72 horas desde el pedido formulado por el dueño.

Cuando se trate de un contrato de locación para vivienda y exista falta de pago del alquiler, el propietario deberá intimar previamente al inquilino mediante carta documento o por el domicilio electrónico fijado en el contrato, otorgándole un plazo de diez días corridos para cancelar la deuda antes de iniciar la demanda de desalojo.

Ese fue uno de los cambios más importantes incorporados por el Senado. El proyecto original reducía ese plazo de 10 a 3 días, pero finalmente la comisión decidió mantener el texto vigente del artículo 1222 del Código Civil y Comercial.

La diferencia entre usurpación, intrusión y mora

Uno de los aspectos que más aclaraciones generó durante el tratamiento legislativo tiene que ver con el alcance real de la reforma.

Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que el proyecto no modifica los procesos vinculados con las usurpaciones.

Señaló: «La usurpación constituye un delito tipificado en el artículo 181 del Código Penal y su trámite corresponde al ámbito del proceso penal. Este proyecto reforma el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y alcanza los desalojos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos».

El especialista precisó que el Código Procesal Civil y Comercial rige en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que cada provincia cuenta con su propio régimen procesal, motivo por el cual el proyecto invita a las jurisdicciones a adecuar su legislación.

Abatti (h.) recordó que el texto original disponía que la acción de desalojo se tramitara por el proceso sumarísimo, con plazos considerablemente más breves que los actuales, aunque varios artículos fueron modificados durante el tratamiento legislativo.

Contratos menos rígidos

Desde CAPRA sostienen que la principal consecuencia de la reforma podría reflejarse incluso antes de que aparezcan los conflictos judiciales.

Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y directiva de CAPRA, afirmó que actualmente un juicio de desalojo por intrusión puede extenderse más de tres años, mientras que los procesos por falta de pago o vencimiento del contrato suelen demorar entre un año y medio y dos años.

«Esa situación desalienta la inversión en viviendas destinadas al alquiler y termina impactando sobre el valor de las locaciones porque el propietario incorpora ese riesgo económico», explicó.

Según la especialista, si los procesos judiciales efectivamente se acortan, ya no será necesario imponer contratos tan restrictivos ni exigir tantas garantías para alquilar un inmueble.

Varela Guijarro sostuvo: «A menor duración de los desalojos, también se benefician los buenos inquilinos porque disminuyen los requisitos para acceder a una vivienda».

Qué deberán revisar las partes

Aunque el proyecto mantiene el plazo de diez días para intimar el pago en las locaciones destinadas a vivienda, especialistas recomiendan prestar especial atención a la redacción de los contratos.

Abatti explicó que el mantenimiento del artículo 1222 implica que la intimación previa seguirá siendo de diez días corridos para viviendas, mientras que en locales comerciales, oficinas, depósitos y otros destinos ese plazo podrá fijarse libremente por acuerdo entre las partes.

También consideró que los contratos deberán continuar redactándose bajo criterios de equilibrio entre locadores y locatarios, respetando el principio de libertad contractual restablecido por el DNU 70/2023.

«Cuanto más simples y breves sean los procesos de desalojo, menores serán los requisitos que deberán cumplir los inquilinos para acceder a un contrato. Eso termina beneficiando a ambas partes», afirmó.

En resumen, estos son los principales cambios que incorpora el proyecto

• Desalojos más ágiles: los procesos de restitución de inmuebles pasarán a tramitar por una vía más rápida en los casos previstos por la reforma.
• No alcanza a las usurpaciones: el proyecto no modifica los desalojos por usurpación, ya que ese delito continúa bajo la órbita del Código Penal y la Justicia penal.
• Intimación por falta de pago: en los alquileres de vivienda se mantiene el plazo de 10 días corridos para que el inquilino regularice la deuda antes de que el propietario pueda iniciar la demanda de desalojo. El proyecto original proponía reducirlo a tres días, pero ese cambio fue descartado en el Senado.
• Entrega inmediata del inmueble: en casos de intrusión o tenencia precaria, el juez podrá ordenar la restitución cuando el propietario acredite su derecho con prueba documental y preste caución juratoria.
• Notificaciones: la intimación podrá realizarse en el domicilio constituido en el contrato o por correo electrónico, indicando el lugar donde deberá efectuarse el pago.
• Entrega de llaves: el propietario no podrá negarse a recibirlas ni imponer condiciones para aceptarlas, aunque conservará el derecho de reclamar posteriormente las deudas pendientes.
• Protección de personas vulnerables: si en el inmueble habitan menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección y disponer un plazo de hasta 10 días para garantizar una solución habitacional transitoria, sin frenar el proceso judicial.
• Expropiaciones: la declaración de utilidad pública deberá justificarse de manera específica y restrictiva. Además, se fija un tope del 30% para el lucro cesante dentro de la indemnización y el Estado no podrá transferir el dominio sin abonar previamente la compensación.
• Digitalización de escrituras: se habilita la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad de todo el país.
• Regularización dominial: se modifica la denominada Ley Pierri para facilitar el acceso a la escritura de la vivienda única a quienes acrediten una posesión pública durante los diez años anteriores.
• Ley de Manejo del Fuego: se eliminan algunas restricciones sobre el cambio de uso de suelos incendiados, aunque se mantiene la protección prevista para los bosques nativos.

La postura de los inquilinos

Desde Inquilinos Agrupados cuestionaron el proyecto y sostuvieron que la reforma profundiza el desequilibrio entre propietarios e inquilinos.

Gervasio Muñoz, referente de la organización, aseguró que la iniciativa representa «una versión más violenta» de la ley sancionada en 2001 y sostuvo que todos los artículos del capítulo referido a locaciones apuntan a acelerar los desalojos y limitar las posibilidades de defensa de los inquilinos.

También vinculó la iniciativa con el escenario económico actual y afirmó que la combinación entre la derogación de la Ley de Alquileres, el aumento de los valores locativos y el nuevo esquema procesal incrementa la vulnerabilidad de quienes enfrentan dificultades para afrontar el pago mensual.

Respecto de quienes atraviesen atrasos temporales por problemas económicos o laborales, advirtió que «el principal riesgo será afrontar un proceso de restitución mucho más rápido que el vigente».

Desde la organización también recomendaron que quienes necesiten asesoramiento legal previo a la firma de un contrato consulten con entidades especializadas y analicen cuidadosamente las condiciones pactadas.

Otros cambios que incorpora el proyecto

Además del capítulo referido a alquileres y desalojos, la iniciativa introduce modificaciones en materia de expropiaciones, al establecer que la declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva y exigir una fundamentación específica para cada caso.

También fija nuevos criterios para calcular las indemnizaciones, incorpora un límite del 30% para el lucro cesante y dispone que la transferencia del dominio no podrá concretarse sin el pago previo de la indemnización correspondiente.

En paralelo, habilita la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país y modifica la denominada Ley Pierri para facilitar la regularización dominial de viviendas únicas ocupadas públicamente durante al menos diez años.

Otro de los capítulos contempla cambios en la Ley de Manejo del Fuego, al eliminar restricciones sobre el cambio de uso de determinados terrenos incendiados y mantener la protección prevista para los bosques nativos.

Desde la vereda opuesta, Muñoz sostuvo que la reforma no resolverá los problemas de acceso a la vivienda y consideró que «solo profundizará la conflictividad entre inquilinos y propietarios», concluyó.