El mercado de alquileres atraviesa una etapa de transición donde conviven esquemas contractuales distintos y dinámicas de actualización que impactan de manera desigual. En abril, los contratos firmados bajo la anterior Ley de Alquileres tendrán un incremento anual del 33,3% según el Índice de Contratos de Locación (ICL), una referencia que aplica a nivel nacional.

Sin embargo, el comportamiento de los precios varía según la plaza, y en la Ciudad de Buenos Aires se observa un escenario más competitivo, con valores contenidos y mayor margen de negociación.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que el ajuste por ICL comienza a alinearse con la inflación. “Hoy los incrementos van prácticamente a la par, sin los desfasajes que se veían en años anteriores. Incluso, en algunos casos, el valor resultante puede quedar por encima del precio de mercado”, señaló. Este fenómeno marca un quiebre respecto del período previo, donde los contratos quedaban atrasados frente a los valores de oferta.

El impacto de estos ajustes puede observarse en un caso testigo. Para un alquiler de $600.000, los distintos esquemas arrojan los siguientes valores:

• Ajuste anual por ICL (33,3%): $799.800.
• Ajuste trimestral (6,2%): $637.200.
• Ajuste cuatrimestral (8,5%): $651.000.
• Ajuste semestral (12,5%): $675.000.

La diferencia entre modalidades no es menor. Mientras el esquema anual concentra el aumento en un solo salto, los contratos más cortos distribuyen las subas en el tiempo, aunque con una acumulación progresiva. En este contexto, la frecuencia de actualización se convirtió en una variable central dentro de la negociación.

Braña también advirtió sobre un cambio en la lógica del mercado. “El propietario muchas veces tiene una pretensión inicial por encima de la realidad, y ahí es donde el rol profesional es clave para ajustar expectativas”, indicó. Según su visión, el cierre de operaciones hoy exige mayor flexibilidad entre las partes.

Expensas, un problema

Otro factor que ganó peso en la ecuación es el costo de las expensas. Actualmente se ubican, en promedio, entre $250.000 y $300.000 en CABA, y en muchos casos representan cerca del 40% del valor del alquiler. “Es la primera consulta que hace cualquier inquilino, incluso antes que el precio”, remarcó Braña. Este cambio refleja una transformación en los criterios de decisión, donde el costo total mensual adquiere mayor relevancia que el valor locativo aislado.

En paralelo, la negociación se consolidó como práctica habitual. Ya no es extraño que los inquilinos propongan contraofertas o condiciones distintas, e incluso dentro de contratos vigentes se revisen los términos antes de aplicar un ajuste. El mercado dejó de ser rígido y pasó a operar con mayor lógica de acuerdo entre partes.

Oferta

Desde el análisis de oferta, Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, sostuvo que el volumen disponible se mantiene relativamente estable. “La oferta prácticamente no varió en el último año, con una leve caída del 1,45%, lo que actúa como un límite para nuevas subas de precios”, explicó. Este equilibrio genera mayor competencia entre propietarios y modera las expectativas de incremento.

En términos de valores en la Ciudad de Buenos Aires, los precios actuales se ubican en:

• Monoambiente: $465.000.
• Dos ambientes: $600.000.
• Tres ambientes: $782.500.
• Cuatro ambientes: $900.000.

Estos valores muestran una relativa estabilidad, especialmente en los segmentos medios, donde la demanda es más sensible al precio. Además, la brecha entre barrios se redujo respecto de años anteriores. “En las zonas más buscadas hay mayor oferta, lo que limita subas más fuertes”, agregó Gómez Picasso.

Concentración geográfica en CABA

Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, aportó otra variable clave: el crecimiento reciente del stock. Detalló: “Hoy hay más de 14.300 unidades en alquiler en CABA, con un aumento interanual del 1,6% y una suba mensual superior al 5%”. Este incremento refuerza el escenario de mayor equilibrio entre oferta y demanda.

También señaló que la concentración geográfica influye en la dinámica de precios. Barrios como Palermo, Recoleta, Belgrano, Caballito, Puerto Madero y Barrio Norte concentran más de la mitad de la oferta, lo que impacta directamente en la formación de valores.

En cuanto a precios promedio, Chej Muse ubicó los valores levemente por encima de otros relevamientos: “Un monoambiente ronda los $500.000, un dos ambientes $620.000 y un tres ambientes $850.000”. La dispersión responde a factores como ubicación, calidad constructiva y servicios incluidos.

Negociación

Más allá de los valores, el mercado muestra un cambio estructural en las condiciones contractuales. Los acuerdos a 24 meses se consolidan como estándar, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales y una convivencia de índices como el IPC y el ICL. Esta diversidad amplía las opciones para las partes, pero también exige un análisis más detallado de cada contrato.

A esto se suma un problema de fondo: la baja rentabilidad del negocio para intermediarios. Gómez Picasso advirtió que “al no poder cobrar comisión al inquilino, muchos optan por no gestionar alquileres, lo que genera operaciones más informales”. Esta situación introduce distorsiones tanto en la fijación de precios como en la calidad de los acuerdos.

En este escenario, el mercado de alquileres se encamina hacia un modelo más flexible, pero también más complejo. La combinación de ajustes más previsibles, oferta estabilizada y mayor margen de negociación redefine las reglas de juego.

La tensión entre propietarios e inquilinos no desaparece, pero se canaliza ahora a través de acuerdos más dinámicos, donde el contexto económico, los costos asociados y la capacidad de pago son determinantes.

Gómez Picasso concluyó: “El volumen actual permite un funcionamiento más equilibrado, con mayor competencia y límites más claros a los precios”.