El Índice para Contratos de Locación (ICL) volvió a perforar el umbral del 100% interanual por primera vez en casi dos años y registró en mayo un incremento de 95,24%. Se trata del menor ajuste desde junio de 2023 y representa un alivio para los inquilinos que firmaron contratos bajo la Ley de Alquileres derogada, cuyos términos aún continúan vigentes. El descenso refleja con retardo el cambio de tendencia en la inflación, que acumula varios meses en baja (si bien dio 3,7% en marzo último, desde agosto último venía en baja costante).

Alejandro Braña, especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que “el factor fundamental de la caída es el fuerte descenso de la inflación, aunque en este índice, al ser de aplicación anual, el impacto se ve con demora”.

Para el ajuste de mayo 2025 se utiliza como base el coeficiente de mayo 2024, elaborado con datos de inflación de marzo y abril de ese año. Desde julio de 2024, cuando el ICL alcanzó su techo con 265,05%, la tendencia bajista es sostenida.

Para encontrar una variación anual inferior al 100% hay que remontarse a junio de 2023, cuando el índice marcó 99,52%. Un mes antes, en mayo de ese mismo año, había tocado 95,43%, apenas unas décimas por encima del registro actual. Si se compara con el índice de enero de este año, que fue de 190,69%, la caída es de casi 95 puntos porcentuales en apenas cuatro meses.

En términos prácticos, el impacto sobre los contratos aún regidos por la Ley 27.551 (derogada por Javier Milei, el presidente de la Nación) es considerable.

“El efecto es total y directo”, señaló Braña. Como ejemplo, indicó que un alquiler mensual de $200.000 ajustado en enero de 2025 pasaba a 581.380 pesos. En cambio, con el índice de mayo, ese mismo contrato se actualiza a $390.480 mensuales hasta abril de 2026. La diferencia entre uno y otro escenario ronda los 190.000 pesos, con solo cuatro meses de distancia.

Es decir, quien pagó hasta abril $100.000 mensuales, a partir de mayo deberá abonar 4195.240, según el ajuste del 95,24% que marca el Índice para Contratos de Locación (ICL). Este valor regirá por doce meses, hasta la finalización del contrato. En el caso de los últimos contratos firmados bajo la Ley de Alquileres derogada, que se celebraron en 2023, comenzarán a vencer a partir de enero de 2026.

Qué pasá con los acuerdos post DNU

A pesar de la derogación de la ley anterior, muchos contratos nuevos todavía adoptan el ICL como mecanismo de ajuste. En esos casos, los períodos suelen ser trimestrales o cuatrimestrales, como forma de negociación entre propietarios e inquilinos post DNU. La lógica de cálculo es la misma, pero se aplican sobre lapsos más cortos, lo que permite seguir con más precisión la evolución de los precios.

El ICL a mayo muestra lo siguiente según los distintos plazos:

Quienes firmaron contratos recientes con actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales también verán subas más moderadas, ya que los porcentajes se ajustan a plazos más cortos. Para un alquiler de $300.000, los aumentos según el ICL de mayo serán los siguientes:

• Trimestral (8,43%): el nuevo valor será de $325.290.
• Cuatrimestral (12,30%): el nuevo valor será de $336.900.
• Semestral (21,62%): el nuevo valor será de $364.860.

Estos ajustes reflejan una tendencia general a la baja, en línea con la desaceleración de la inflación, aunque cada modalidad de contrato sigue respondiendo a negociaciones particulares entre propietarios e inquilinos.

Hacia abajo

La tendencia es descendente en todos los casos, acompañando el enfriamiento de la inflación general. En sus primeros años, el ICL tendía a quedar por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, desde mediados de 2023 se produjo una inversión de esa relación, con el ICL que superó al índice oficial. Esa brecha comenzó a reducirse nuevamente con el proceso de desinflación iniciado hacia finales del año pasado.

La dinámica del mercado de alquileres muestra señales de reacomodamiento. Braña señaló que la demanda sigue siendo fuerte. “Tuvimos un pico de oferta de 19.000 unidades en la ciudad de Buenos Aires en el sector de vivienda familiar. Hoy, la cifra ronda las 14.500 propiedades ofrecidas, lo que implica una caída de aproximadamente 25%”, apuntó.

Parte de esa reducción se explica por la migración de algunos inquilinos al mercado de compraventa, apalancados por el regreso de los créditos hipotecarios desde abril de 2024. Sin embargo, el impacto es limitado. “Los hipotecarios representan apenas el 20% de las operaciones totales desde que volvieron. La mayoría de quienes alquilan todavía no logra calificar para acceder a un crédito”, aclaró.

Braña también cuestionó la idea de una supuesta ola de rescisión de contratos por falta de pago. “Se ha dicho que el 30% de los inquilinos tuvo que dejar su vivienda (informe de Inquilinos Agrupados). Pero si eso fuera así, los inmuebles volverían al mercado de forma inmediata y veríamos un repunte de la oferta, algo que no ocurrió. De hecho, sucede lo contrario: la oferta cayó”, afirmó.

En este escenario, los contratos que aún siguen bajo la modalidad anual impuesta por la ley anterior se benefician de un contexto más previsible. A pesar de que la norma fue derogada, muchos de esos vínculos siguen en curso y regulados por el ICL. La baja del índice no solo alivia el bolsillo de quienes alquilan, sino que además reabre el debate sobre qué mecanismo de ajuste conviene aplicar en los contratos futuros.

“Hoy hay más espacio para negociar”, concluyó Braña. “El mercado está más equilibrado, los inquilinos ya no enfrentan saltos del 200% en un año, y los propietarios pueden pactar ajustes más sostenibles en función de plazos más cortos y previsibles”.