Construir en Argentina continúa siendo cada vez más caro. Aunque la inflación muestra una desaceleración respecto de los picos registrados durante los últimos años y el mercado inmobiliario recuperó parte de su dinamismo con el regreso del crédito hipotecario, los costos de obra mantienen una tendencia alcista que vuelve a modificar la ecuación de desarrolladores, empresas constructoras e inversores.

El último informe de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco) confirmó esa realidad. Durante junio, el costo directo para construir un edificio multifamiliar alcanzó los $2.254.981,82 por m2, un nuevo máximo para la serie que elabora la entidad.

El valor representa una suba mensual del 4,27%, un incremento interanual del 25,69% y un aumento acumulado del 13,05% en lo que va de 2026.

Sin embargo, el dato que también comenzó a preocupar al sector pasa por el costo medido en moneda estadounidense. El índice alcanzó los USD 1.503,32 por m2, frente a los USD 1.501,78 registrados en mayo. Aunque el incremento mensual fue de apenas 0,10%, confirma que construir vuelve a ubicarse cerca de los niveles más elevados de los últimos años también en dólares.

Para desarrolladores y constructores, esa combinación entre costos altos en pesos y un dólar relativamente estable vuelve más exigente la rentabilidad de los nuevos proyectos.

La mano de obra volvió a liderar los aumentos

Durante junio el principal impulso del índice provino nuevamente del costo laboral. Según Apymeco, la mano de obra aumentó 7,65% durante el mes, mientras que los materiales registraron una suba promedio del 2,77%.

La entidad explicó que el incremento respondió principalmente a la incorporación del nuevo acuerdo paritario y de sumas no remunerativas acordadas para el sector, factores que tuvieron una incidencia directa sobre el costo final de las obras.

Entre los materiales que más aumentaron se destacaron los destinados a instalaciones sanitarias, con una suba del 20,37%, el hierro redondo estriado, que avanzó 6,41%, y los ladrillos cerámicos, con un incremento del 3,20%.

En sentido contrario, griferías, artefactos sanitarios y porcelanatos no registraron variaciones durante junio. Desde Apymeco aclararon además que el índice contempla únicamente el costo directo de construcción. El valor no incluye IVA, incidencia del terreno, estructura jurídica del emprendimiento, honorarios profesionales, gastos administrativos ni la rentabilidad del desarrollador, por lo que el costo final de un proyecto inmobiliario resulta considerablemente superior.

La medición se realiza sobre un edificio multifamiliar tipo de 1.948,02 m2 construibles, desarrollado en planta baja y nueve pisos, utilizado como modelo para seguir la evolución de los costos mes a mes.

Una actividad que todavía no logra recuperarse

El aumento del costo del metro cuadrado convive con una actividad que aún permanece lejos de recuperar los niveles previos a la crisis.

Nicolás Marín, presidente de Apymeco, advirtió que el incremento de los costos se combina con un escenario de actividad que todavía no logra recuperarse. Según explicó, el nivel de actividad consolidado del sector permanece alrededor de un 25% por debajo de los registros de 2023, mientras que desde entonces se perdieron unos 70.000 puestos de trabajo directos.

Marín sostuvo que la paralización de buena parte de la obra pública nacional, las dificultades para que la inversión privada compense esa caída y la escasez de crédito hipotecario continúan condicionando la recuperación. «La Argentina mantiene uno de los niveles de financiamiento para vivienda más bajos de la región. Mientras en Chile el crédito hipotecario representa cerca del 28% del PBI y en Brasil ronda el 11%, en nuestro país apenas alcanza el 1%», señaló.

Otro indicador que refleja ese escenario es el despacho de cemento, uno de los principales termómetros de la construcción.

Durante junio mostró una baja del 0,8% respecto del mes anterior y una caída del 1,4% frente al mismo período de 2025, lo que confirma que la recuperación todavía no logra consolidarse.

Para la entidad, la explicación responde a una combinación de factores: la paralización de buena parte de la obra pública nacional, la suspensión de numerosos proyectos de infraestructura y una inversión privada que todavía no alcanza para compensar esa retracción.

El crédito sigue siendo el principal desafío

Más allá de la evolución de los costos, la mayoría de los empresarios coincide en que el principal problema continúa siendo la falta de financiamiento.

Apymeco recordó que el crédito hipotecario representa apenas 1% del Producto Bruto Interno (PBI) argentino, muy por debajo de otros países de la región. En Chile alcanza aproximadamente el 28% del PBI, en Brasil el 11%, en México el 10% y en Perú el 8%.

Marín también remarcó que el acceso a la vivienda se volvió cada vez más complejo. Según cálculos de Apymeco elaborados sobre la base del RIPTE y los valores del mercado inmobiliario de La Plata, «hoy se necesitan 57 salarios completos para comprar un departamento tipo, frente a los 47 que se requerían en 2017. A pesar de ese escenario, consideró que los valores de venta aún se ubican entre un 30% y un 40% por debajo de los máximos alcanzados en 2017, lo que mantiene oportunidades para quienes invierten con una visión de largo plazo».

Ese deterioro limita la demanda y reduce el ritmo de nuevos desarrollos, aun cuando la estabilidad macroeconómica comenzó a mejorar respecto de años anteriores.

Construir en dólares volvió a encarecerse

Para los desarrolladores, uno de los cambios más notorios durante los últimos meses fue la evolución del costo medido en dólares.

Si bien los aumentos en pesos comenzaron a moderarse respecto de los picos registrados durante 2024 y 2025, la estabilidad cambiaria hizo que el costo dolarizado volviera a incrementarse.

Sebastián Orlandi, de la desarrolladora FLAMMA, explicó que el mercado ingresó en una nueva etapa. Señaló: «Los aumentos más fuertes ya ocurrieron. Hoy el costo está más estabilizado, pero el problema cambió de eje. Si los materiales aumentan en pesos mientras el dólar permanece estable o baja, el costo en dólares vuelve a encarecerse y la ecuación se complica», señaló.

Según el empresario, esa situación genera un desfasaje entre el costo de construcción y los valores que el mercado está dispuesto a pagar.

Afirmó: «El mercado no siempre convalida esos aumentos. Los márgenes están muy finos y existen desarrolladores que trabajan con rentabilidades muy ajustadas o incluso resignan parte de su capital para sostener la obra y mantener liquidez».

En algunos casos, explicó, el costo de reposición incluso supera el precio al que finalmente se comercializan las unidades.

«Esa diferencia obliga a vender por debajo del costo esperado para recuperar liquidez y continuar con el desarrollo», sostuvo.

Más eficiencia y menos margen para equivocarse

Frente a este escenario, Orlandi consideró que la eficiencia pasó a ocupar un lugar central dentro del negocio: «Hoy el trabajo consiste en optimizar absolutamente todo, desde el diseño del producto hasta la ejecución de la obra, sin resignar calidad. Con una inflación más baja ya no alcanza con esperar que el mercado absorba cualquier incremento de costos».

El empresario destacó además que los desarrollos desde el pozo continúan siendo una de las herramientas más utilizadas para sostener la actividad.

Orlandi concluyó: «Los planes de pago durante la construcción permiten distribuir el esfuerzo financiero de los compradores y mantienen atractivo ese segmento frente al producto terminado, aunque advirtió que el verdadero salto dependerá de una expansión mucho más amplia del crédito hipotecario».