La recuperación del mercado inmobiliario volvió a poner una pregunta sobre la mesa: ¿sigue siendo negocio comprar una propiedad para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires? Los últimos datos muestran una mejora en la ecuación para los inversores, aunque la respuesta cambia según el barrio elegido.
De acuerdo con un informe de Zonaprop, la rentabilidad bruta anual promedio de los departamentos en CABA se ubicó en 5,94%. Esto implica que hoy se necesitan 16,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un plazo 9,6% menor al registrado un año atrás.
Sin embargo, el promedio esconde diferencias importantes. Mientras algunos barrios del sur porteño ofrecen retornos superiores al 8% anual, las zonas premium muestran rendimientos mucho más acotados.
Cuánto cuesta alquilar un departamento en la Ciudad
La mejora de la rentabilidad también se explica por la evolución de los alquileres. Según Zonaprop, los valores de publicación aumentaron 1,7% en mayo y acumulan una suba del 14,1% en lo que va de 2026, por debajo de la inflación del período, que se ubicó en 15%.
En la comparación interanual, los alquileres registraron un incremento del 32,5%, el menor avance desde diciembre de 2019. La variación también quedó por debajo de la inflación anual, de 33,4%, y prácticamente en línea con el ajuste del Índice para Contratos de Locación (ICL), que marcó 32,4%.
Actualmente, un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires se ofrece por $747.102 mensuales. En tanto, un departamento de dos ambientes se alquila por $848.509 por mes, mientras que una unidad de tres ambientes alcanza los $1.140.599 mensuales.
Este comportamiento de los valores de alquiler ayuda a sostener la mejora en la renta para los propietarios, sobre todo en los barrios donde los precios de compra todavía se mantienen por debajo del promedio porteño.
Los barrios con mayor rentabilidad
El ranking de las mejores zonas para invertir está liderado por Villa Lugano, con una renta bruta anual del 10,7%. Le siguen Villa Riachuelo y Nueva Pompeya, ambos con 8,2%.
También aparecen entre los más atractivos La Boca, con 8%, Parque Patricios con 7,8% y Parque Avellaneda con 7,6%.
La explicación está vinculada con el menor valor de compra de las propiedades en relación con los alquileres. Esa combinación permite acelerar el recupero de la inversión.
Según el mapa de Zonaprop, los barrios con mayor rentabilidad son:
Lugano: 10,7%.
Villa Riachuelo: 8,2%.
Nueva Pompeya: 8,2%.
La Boca: 8%.
Parque Patricios: 7,8%.
Parque Avellaneda: 7,6%.
El otro extremo: dónde deja menos renta
En las zonas con precios más elevados la ecuación cambia. Puerto Madero continúa como el barrio menos rentable de la Ciudad, con apenas 3,6% anual.
Palermo registra una renta de 4,7%, mientras que Núñez alcanza el 4,8%. También figuran entre los de menor rendimiento Belgrano y Colegiales.
Aunque se trata de barrios con fuerte demanda y menor riesgo de vacancia, los altos valores de venta comprimen la rentabilidad.
Los barrios con menores retornos son:
Puerto Madero: 3,6%.
Palermo: 4,7%.
Núñez: 4,8%.
Belgrano: 4,9%.
Colegiales: 5,1%.
Por qué Lugano encabeza el ranking
Claudio Rinaldo, titular de Nico Propiedades, explicó que Villa Lugano mantiene valores muy por debajo del promedio porteño y una demanda de alquiler sostenida. Dijo: «Hoy sigue siendo una decisión económica y patrimonial inteligente. Los precios son competitivos y la demanda de alquileres es constante, por eso la rentabilidad se ubica muy por encima del promedio de la Ciudad».
Alejandro Braña, titular de A. Braña Propiedades, sostuvo que la amplia oferta disponible en los complejos habitacionales es uno de los factores que explican estos números. Precisó que en el barrio Nagera un departamento de dos ambientes de unos 40 m2 se comercializa cerca de los USD 40.000 y que una situación similar se observa en el complejo Cardenal Samoré, uno de los más buscados por la cercanía con la autopista Dellepiane.
El corredor agregó que existen unidades desde USD 40.000 o USD 45.000 que se alquilan entre $500.000 y $600.000 mensuales. «Las rentas llegan a duplicar o triplicar las de zonas como Puerto Madero, Palermo o Recoleta», comentó.
Braña señaló además que en el segmento a estrenar, fuera de esos conjuntos habitacionales, los valores arrancan en USD 78.000 y pueden llegar a USD 100.000 en los sectores más cotizados del barrio.
Rinaldo también destacó que Lugano ofrece una gran diversidad. Explicó que en el barrio General Savio, conocido como Lugano I y II, el metro cuadrado ronda los USD 700, mientras que en el casco histórico y en unidades nuevas puede alcanzar los USD 2.000.
El corredor señaló que las zonas comprendidas entre las avenidas Riestra, Fernández de la Cruz, Murguiondo y la calle Montiel concentran una fuerte demanda y forman uno de los corredores más atractivos para el desarrollo inmobiliario. También mencionó al centro comercial de Chilavert y sus alrededores, así como el sector de Cafayate entre Sayos y Batlle y Ordóñez, identificado por el mercado como una de las áreas residenciales más consolidadas.
Además, destacó que la ubicación es uno de sus diferenciales. «Lugano tiene una conectividad muy importante por la cercanía con la avenida General Paz y la autopista Dellepiane, lo que permite llegar rápidamente tanto a distintos puntos de la Ciudad como al conurbano», comentó.
Rinaldo también destacó el perfil residencial del barrio. «Tiene identidad, muchos espacios verdes y un fuerte sentido de pertenencia. El desconocimiento y algunos prejuicios hacen que todavía existan oportunidades interesantes para invertir», agregó.
Villa Riachuelo y Nueva Pompeya también ganan terreno
Villa Riachuelo aparece segunda en el ranking con una renta del 8,2%. Se trata de uno de los barrios con menor cantidad de habitantes de la Ciudad y con valores de venta todavía accesibles. La cercanía con General Paz, la autopista Dellepiane y el polo deportivo integrado por el Parque Roca y la Villa Olímpica le otorgó mayor visibilidad en los últimos años.
Nueva Pompeya comparte el segundo lugar. El barrio mantiene una fuerte demanda por parte de quienes buscan alquileres con valores más moderados y cuenta con buena conectividad hacia el centro porteño y el sur del conurbano. La presencia de edificios usados con precios competitivos favorece la relación entre valor de compra y renta.
La mejora en la rentabilidad muestra una reconfiguración del mercado. Durante muchos años los inversores priorizaron las zonas tradicionales por su estabilidad y prestigio. Hoy, en cambio, los barrios con precios más accesibles ganan protagonismo.
Rinaldo sostuvo que esa tendencia continuará. «El sur de la Ciudad todavía tiene mucho potencial de crecimiento. Cuando se analiza la relación entre inversión y renta, Lugano aparece como una de las mejores alternativas. Quien busca maximizar rendimiento encuentra acá una oportunidad difícil de igualar», concluyó.
