La recuperación del mercado inmobiliario comenzó a reflejarse en un cambio de preferencias entre quienes buscan comprar una vivienda en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Mientras los monoambientes pierden protagonismo, los compradores vuelcan cada vez más el interés hacia los PH y los departamentos de tres ambientes, impulsados por el regreso del crédito hipotecario, una mayor estabilidad de precios y la búsqueda de espacios más funcionales.
Según un relevamiento de Zonaprop basado en los contactos generados por avisos de venta, durante el primer trimestre de 2026 la demanda para compra representó el 45% del total de las búsquedas. La participación aumentó siete puntos porcentuales respecto de un año atrás y 16 puntos frente a dos años atrás.
Aunque el alquiler tradicional continúa concentrando el mayor volumen de consultas, el segmento de compraventa recuperó dinamismo y muestra cambios en las preferencias de los compradores.
La funcionalidad vuelve a imponerse
Para Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, los departamentos de tres ambientes continúan ofreciendo una combinación difícil de igualar.
“Combinan funcionalidad, demanda sostenida y precios que todavía no terminaron de ajustarse al nuevo escenario del mercado. Durante los últimos años este segmento estuvo contenido por la caída del crédito y la retracción de la demanda, lo que mantuvo valores relativamente estables”, explicó.
La especialista remarcó que las unidades familiares recuperaron protagonismo y todavía presentan margen para una recomposición de precios. Ibarra sostuvo: “Los valores muestran cierto rezago frente a la inflación en dólares y frente a otros segmentos. Además, a mayor cantidad de metros cuadrados suele disminuir el valor por metro, algo que mantiene atractivos los precios finales”.
A eso se suma otro factor. Muchos propietarios prefieren cerrar operaciones antes que exigir subas importantes, una situación que favorece a los compradores.
El fenómeno de los PH
Si existe una tipología que concentra el interés de la demanda es el PH. De acuerdo con Zonaprop, un aviso de PH recibe en la Ciudad de Buenos Aires un 103% más consultas que un departamento promedio. En GBA Norte la diferencia alcanza el 73%, mientras que en GBA Oeste y Sur llega al 40%.
Para Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, el atractivo responde a una combinación de factores que se consolidó durante los últimos años.
Los compradores valoran la posibilidad de contar con patio, terraza o espacios descubiertos sin afrontar las expensas elevadas de algunos edificios ni los costos de mantenimiento de una casa tradicional.
Además, muchos PH se ubican en barrios consolidados, con buena conectividad y una oferta comercial desarrollada, características que potencian su atractivo.
La escasez de oferta también juega un papel importante. A diferencia de los departamentos, el stock de PH es limitado y difícil de reemplazar mediante nuevos desarrollos, una situación que sostiene una fuerte presión de demanda.
Por qué los monoambientes pierden interés
Mientras los PH y los tres ambientes avanzan, los monoambientes muestran el comportamiento opuesto. En la Ciudad de Buenos Aires son las unidades con menor presión de demanda y registran una diferencia del 55% respecto de los departamentos de dos ambientes.
Durante años fueron la opción preferida de inversores y jóvenes compradores. Sin embargo, la menor rentabilidad, el aumento de la oferta acumulada y la necesidad de espacios más amplios redujeron su atractivo.
La expansión del trabajo remoto también modificó las necesidades habitacionales. Muchas familias requieren un ambiente adicional para trabajar o estudiar desde el hogar, una demanda que el monoambiente no logra cubrir.
En cambio, los departamentos de tres ambientes ofrecen una utilización más flexible y acompañan distintas etapas de la vida familiar.
Un barrio que gana protagonismo
El mapa de demanda elaborado por Zonaprop mostró a Villa Pueyrredón y Santa Rita como los barrios con mayor cantidad de consultas por aviso durante el primer trimestre de 2026, con un índice de 149 puntos. Detrás se ubicaron Paternal, Parque Patricios, Villa Urquiza y Palermo.
Para Damián Valoni, de Valoni Inmobiliaria, Villa Pueyrredón se consolidó como uno de los polos residenciales más buscados de la zona norte porteña.
“Se volvió muy atractivo por su tranquilidad y por la cercanía con Villa Urquiza y Villa Devoto, que concentran polos comerciales y gastronómicos. También influyó el regreso del crédito hipotecario, que volvió a dinamizar el mercado”, analizó.
El especialista destacó que el barrio ofrece una relación intermedia entre precio y calidad de vida. Valoni explicó: “Villa Pueyrredón está por encima de Agronomía y Parque Chas, pero por debajo de Villa Urquiza y Devoto. El diferencial radica en que combina espíritu de barrio con plazas, casas bajas y buena conectividad gracias al tren Mitre y a avenidas como Mosconi y Constituyentes”.
Las zonas próximas a la estación Villa Pueyrredón y los alrededores de la plaza Martín Rodríguez concentran gran parte del interés.
Cuánto cuestan las propiedades
Valoni detalló que los monoambientes usados se comercializan entre USD 75.000 y USD 85.000. Los departamentos de dos ambientes se ubican entre USD 95.000 y USD 115.000, mientras que los tres ambientes oscilan entre USD 140.000 y USD 160.000.
Las unidades más grandes y con cochera superan esos valores. Según el especialista, los compradores predominantes son jóvenes y parejas que buscan su primera vivienda. También se observa una participación creciente de inversores, impulsados por una rentabilidad de los alquileres cercana al 4% anual.
Espacio y calidad de vida
El comprador que vende para ganar metros también se mantiene muy activo. En muchos casos, la diferencia económica para pasar de un departamento pequeño a uno más grande todavía resulta accesible.
Esa lógica favorece especialmente a los tres ambientes, que funcionan como un escalón natural dentro del proceso de crecimiento habitacional.
En un contexto donde el crédito hipotecario volvió a generar consultas, aunque todavía con limitaciones, la funcionalidad, los espacios exteriores y la calidad de vida ganan peso en las decisiones.
Migliorisi destacó que los PH continúan entre los productos más demandados porque ofrecen superficies amplias, bajas expensas y una oferta escasa que sostiene el interés del mercado.
Por su parte, Valoni consideró que Villa Pueyrredón seguirá captando demanda por su combinación de tranquilidad, conectividad y precios todavía competitivos, una fórmula que explica buena parte del renovado interés por las propiedades pensadas para vivir y no sólo para invertir.
