El 20 de octubre de 2025, un lunes, el Boletín Oficial de la República Argentina publicó los primeros edictos. No hubo comunicado. No hubo campaña de difusión. No hubo repercusión pública, de acuerdo con una investigación realizada por Ladrillo.Info. En esas páginas se anunciaba la subasta de terrenos del Estado en Palermo y Caballito impulsada por Playas Ferroviarias de Buenos Aires SA, la empresa con participación estatal creada en 2012 para administrar y desarrollar las playas ferroviarias desafectadas, con el objetivo original de financiar obras como el soterramiento del Ferrocarril Sarmiento.

La operatoria se realizó a través de un portal privado, bajo un esquema de subasta electrónica, con plazos acotados y condiciones de acceso definidas por la propia sociedad. En esa primera convocatoria se ofrecieron inmuebles en barrios de la Ciudad de Buenos Aires por más de USD 14.000.000 de base y casi nada de difusión masiva hacia el mercado inmobiliario.

Desde ese momento, el plazo quedó definido. Los interesados contaron con 17 días corridos para detectar la publicación, registrarse, presentar una garantía del 5% del valor base, analizar pliegos técnicos de más de 70 páginas y cumplir con un requisito determinante: visitar los inmuebles en los horarios fijados.

En Palermo, esa visita fue obligatoria y se concentró en dos jornadas. La primera se habilitó apenas 72 horas después de publicados los edictos. La segunda, una semana más tarde. Cada una duró dos horas. Cuatro horas en total para recorrer terrenos ubicados en una de las zonas de mayor valor inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Sin esa instancia, no se podía presentar oferta.

Ese esquema marcó el punto de partida de una serie de subastas impulsadas por Playas Ferroviarias de Buenos Aires Sociedad Anónima. En menos de dos meses, la sociedad puso en el mercado terrenos por más de USD 34.000.000 de base.

Los lotes ofrecidos en la primera subasta fueron los siguientes:

• Manzana 97C, Palermo. Cuatro parcelas ubicadas en Atacalco 2025, Atacalco 2005, Costa Rica 5203 y Godoy Cruz 2030, con una superficie total superior a 3.000 m2, base de USD 8.750.421 y deuda de ABL de $5.920.175.

• Manzana 97D, Palermo. Tres parcelas ubicadas en Atacalco 2075, Atacalco 2055 y Godoy Cruz 2060, con una superficie cercana a 2.000 m2, base de USD 4.976.563 y deuda de ABL de $3.576.406.

• Espinosa 151, Caballito. Una parcela única, con una superficie de aproximadamente 300 m2, base de USD 513.942, sin deuda registrada.

En conjunto, la base de los tres inmuebles alcanzó los 14.240.926 dólares.

Qué hay detrás de la operatoria y comisión de quien subasta

Detrás de la operatoria está Playas Ferroviarias de Buenos Aires Sociedad Anónima, creada a partir del Decreto 1723 de 2012. La sociedad, formalizada en 2014, está compuesto por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) y del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Administración Nacional de la Seguridad Social. Su objetivo original era urbanizar esos predios y financiar con esos fondos el soterramiento del Ferrocarril Sarmiento, una obra que no avanzó. La empresa se mantuvo activa y continuó con la comercialización de tierras.

El 6 de noviembre de 2025 se realizó la primera subasta. La inscripción había cerrado 48 horas hábiles antes. Semanas después, el Gobierno informó que la recaudación total superó los USD 21.000.000. No hubo desglose por lote, ni cantidad de oferentes, ni identificación de los adjudicatarios en el Boletín Oficial.

Ocho días más tarde, el 14 de noviembre, se publicó un nuevo edicto. La segunda subasta incluyó tres inmuebles en el mismo corredor de Palermo:

• Atacalco 1780, base de USD 2.351.563.

• Juan B. Justo 1460 y Honduras 5445, base de USD 13.084.745.

• Atacalco 1875 y Atacalco 1815, base de USD 5.281.250.

En total, 20.717.558 dólares de base.

En este caso, la visita se fijó para el 25 de noviembre en una única ventana de tres horas y ya no fue obligatoria. La inscripción cerró el 28 de noviembre y la subasta se realizó el 9 de diciembre durante dos horas. A diferencia de la primera, no hubo comunicación oficial posterior sobre los resultados.

El canal elegido para las ventas también marca una diferencia. Playas Ferroviarias no utiliza Subast.Ar, la plataforma electrónica del Estado nacional que emplea la Agencia de Administración de Bienes del Estado, sino que opera a través de un portal privado administrado por SBN Subastas Sociedad Anónima (lo opera NarvaezBid), que percibe una comisión del 2,5% del valor de venta más impuesto, a cargo del comprador. En operaciones de este volumen, esa comisión implica montos significativos:

• Para el lote de Juan B. Justo 1460 y Honduras 5445, con base de USD 13.084.745, la comisión asciende a aproximadamente USD 327.000, más IVA, lo que lleva el total a cerca de USD 395.000.

• Para una operación como el conjunto de la segunda subasta, con una base total de USD 20.717.558, la comisión alcanza unos USD 518.000, que con IVA supera los USD 625.000.

El circuito implica que el Estado vende terrenos mediante una plataforma privada. A diferencia de las subastas realizadas por la AABE, donde la adjudicación queda registrada en el Boletín Oficial con nombre del comprador, número de identificación fiscal y precio final, en este esquema esa información no se publica de la misma manera.

En off

Desde Playas Ferroviarias explicaron que no están obligados a utilizar el sistema estatal. Señalaron que el Decreto 29 de 2018 creó Subast.Ar para organismos de la Administración Central y que el Decreto 416 de 2025 excluyó a las sociedades anónimas con participación estatal de ese régimen.

También sostuvieron que la difusión se realizó conforme a la normativa. Indicaron que los edictos se publicaron durante tres días en el Boletín Oficial de la República Argentina, en un diario de circulación nacional y en sus páginas web, donde la información permaneció disponible durante 15 días. Señalaron: “La publicación en el Boletín Oficial permite el conocimiento por parte de todos los ciudadanos”.

En relación con los resultados, afirmaron que toda la información se encuentra publicada en su sitio. Según las fuentes consultadas, los ganadores de la primera subasta fueron el Fideicomiso Oro Godoy Cruz, Héctor Fernando Colella e IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima, con adjudicación el 25 de noviembre tras una compulsa virtual.

En el mercado inmobiliario, el cuestionamiento apunta al acceso real a esas subastas. “Para cuando te enterás por el Boletín Oficial, la visita es en 48 o 72 horas, la garantía hay que tenerla lista y el pliego ya lo estudió alguien antes”, resumió un operador.

El antecedente más citado dentro del sector está en el mismo desarrollo urbano. En agosto de 2019, un terreno ubicado en Godoy Cruz 2120 fue adjudicado a un único oferente al precio base exacto de USD 4.071.244, sin competencia, según consta en el Boletín Oficial.

Ese dato funciona como referencia para interpretar lo ocurrido en 2025. En la primera subasta, los lotes de las manzanas 97C y 97D forman parte del mismo masterplan. Según fuentes del sector, existe un seguimiento sostenido de esas parcelas por parte de determinados jugadores.

En la primera subasta de noviembre, los edictos se publicaron entre el 20 y el 21 de octubre, las visitas obligatorias se fijaron para el 23 y el 30 en ventanas de dos horas, la inscripción cerró 48 horas hábiles antes del remate del 6 de noviembre y la adjudicación se realizó el 25 de noviembre; en la segunda, el edicto se publicó el 14 de noviembre, la visita fue el 25, la inscripción cerró el 28 y la subasta se realizó el 9 de diciembre durante dos horas, sin comunicación oficial posterior sobre quién compró, cuántos participaron y a qué precio final se adjudicaron los terrenos.

Historial de Playas Ferroviarias SA

Las playas de Liniers, Caballito y Palermo fueron desafectadas de la órbita ferroviaria en 2012 por el Decreto 1723, que dispuso la creación de una sociedad anónima estatal para su explotación comercial y urbanística. En diciembre de 2014, Cristina Kirchner anunció formalmente la empresa desde el Congreso.

Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. es una sociedad anónima cuyo capital está compuesto en partes iguales por la AABE (Agencia de Administración de Bienes del Estado) y la ANSES (iniciativa ratificada por el Decreto 479 / 2019, de julio de 2019). Desde el vamos, la criatura generó ruido: especialistas y la oposición advirtieron que iba camino a convertirse en otro reducto de La Cámpora para sumar empleados al sector público.

El objetivo declarado era urbanizar las playas ferroviarias y con esos fondos financiar el soterramiento del Ferrocarril Sarmiento. El soterramiento nunca arrancó. La empresa sobrevivió. Y hoy, en pleno gobierno de Javier Milei que cerró organismos por docenas, la misma estructura creada por el kirchnerismo sigue vendiendo los mismos terrenos, con similares metodologías que los libertarios criticaban de gobiernos anteriores.

Poco tiempo

La otra falencia que señalan en el sector desarrollador inmobiliario y que impacta directamente en proyecto de construcción a posterior es el tiempo disponible que fija Playas Ferroviarias para analizar el potencial constructivo de los terrenos. En este tipo de operaciones, el valor de la tierra no está dado por su superficie sino por lo que se puede construir sobre ella (cantidad de m2). Eso implica estudiar la normativa urbanística, calcular la capacidad edificable y avanzar en un anteproyecto arquitectónico que permita estimar la rentabilidad.

Ese proceso requiere tiempo técnico. Sin embargo, en las subastas impulsadas por Playas Ferroviarias, los interesados contaron con poco más de dos semanas para detectar la oportunidad, analizar pliegos de más de 70 páginas y, en paralelo, desarrollar un proyecto preliminar que permita determinar el valor real del lote. A eso se suma el cumplimiento de un requisito determinante: la visita al inmueble en los horarios fijados.

En la práctica, desarrolladores consultados señalan que ese plazo obliga a trabajar contrarreloj. Explicaron: “Tenés que poner a un arquitecto a estudiar la normativa, ver cuántos metros se pueden construir y armar un proyecto en pocos días. Si no tenías información previa, es muy difícil llegar”.

Antecedentes, opacidad y patrón

Lo que sí está documentado con fuente primaria es el antecedente dentro del mismo desarrollo urbano. En agosto de 2019, el terreno ubicado en Godoy Cruz 2120, esquina continuación de Nicaragua —la parcela de enfrente, en la Manzana 97A del mismo masterplan— fue adjudicado a Grupo Inversa como único oferente, al precio base exacto de USD 4.071.244, sin competencia. La operación quedó registrada en la Resolución 470/2019 de la Agencia de Administración de Bienes del Estado, publicada en el Boletín Oficial del 11 de noviembre de 2019.

Si la información sobre las subastas de 2025 se confirma, el patrón resulta consistente: participación limitada, operaciones dentro del mismo masterplan y precios que parten de la base sin evidencia pública de una puja extendida.

La segunda subasta realizada el 9 de diciembre de 2025 presenta un nivel de opacidad mayor. Los tres inmuebles ubicados sobre Atacalco, Juan B. Justo y Honduras, con una base total de USD 20.717.558, fueron rematados sin que exista, a la fecha, comunicación oficial detallada de resultados, ni identificación pública de compradores ni precios finales desagregados. Para la primera subasta, el Gobierno informó el monto total recaudado. Para la segunda, no hubo información equivalente.

Cuando el Estado vende a través del sistema Subast.Ar, los resultados quedan publicados en el Boletín Oficial con datos completos de adjudicación. En el caso de Playas Ferroviarias, la información depende de lo que la propia sociedad publique en sus canales.

Competencia, mercado y conducción

La Auditoría General de la Nación advirtió en distintos informes que la falta de concurrencia en subastas públicas afecta el objetivo central del mecanismo: maximizar el precio a partir de la competencia. El organismo detectó casos en los que la Agencia de Administración de Bienes del Estado adjudicó inmuebles por debajo de las tasaciones oficiales, con diferencias acumuladas por más de USD 61.000.000, aun utilizando sistemas abiertos y con mayor difusión.

En operaciones comparables donde sí hubo competencia, los resultados fueron distintos. En el caso del terreno conocido como Portal Palermo, adjudicado a Consultatio, el precio final alcanzó USD 127 millones frente a una base de USD 81 millones. En otra subasta realizada en 2025, con mayor participación, el valor de cierre superó en un 40% el precio inicial.

En el mercado inmobiliario, desarrolladores y fondos de inversión coinciden en que las condiciones de acceso funcionan como una barrera. “Para cuando te enterás por el Boletín Oficial ya es tarde: la visita es en 48 horas, la garantía hay que tenerla lista y el pliego ya fue analizado por otros”, resumió un operador del sector.

El reclamo apunta a ampliar plazos, mejorar la difusión y utilizar plataformas que permitan mayor competencia, en línea con el objetivo de que el Estado capture el valor pleno de los activos que vende.

En paralelo, dentro del sector aparece otra tensión. El actual esquema se mantiene sin cambios pese al recambio de gestión nacional. La sociedad, creada durante el kirchnerismo y cuestionada en su origen, continúa operando con el mismo formato en la administración libertaria, que impulsó cierres y reestructuraciones en otras áreas del Estado.

Ante las consultas estatales, fuentes de la empresa brindaron detalles sobre el procedimiento y sostuvieron que el esquema cumple con los requisitos de legalidad y transparencia. Ladrillo.Info intentó también obtener la palabra de Juan Nicolás Potente, presidente de Playas Ferroviarias SA, para profundizar sobre el diseño del proceso y el nivel de difusión de estas subastas. No hubo declaraciones públicas al respecto.

En el mercado, consideran que, tratándose de la venta de algunos de los terrenos más valiosos del Estado, una explicación directa de la conducción hubiera permitido despejar dudas sobre el alcance real de la convocatoria y el nivel de competencia efectiva.