El mercado de cocheras en la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de reactivación y vuelve a captar interés, en especial entre quienes quedaron fuera del acceso a departamentos. Con menor ticket de ingreso y una operatoria más simple, este segmento aparece como alternativa para resguardar capital y generar ingresos.

A diferencia de otros activos inmobiliarios, la cochera requiere menos mantenimiento y presenta menos complejidad contractual.

Sin embargo, no todas las ubicaciones ni todos los productos ofrecen el mismo resultado. La renta final depende de una ecuación precisa donde pesan las expensas, el nivel de ocupación y la facilidad de reventa.

Más movimiento y precios rezagados

En los últimos meses se registró un aumento en consultas y operaciones. El escenario económico más estable y la relativa calma cambiaria generaron condiciones para una mayor actividad.

Esteban Sucari, director de Ecocheras, explicó que el segmento aún presenta valores retrasados frente al resto del mercado. “Las cocheras conservan precios que no acompañaron la suba de los departamentos, por eso aparecen oportunidades”, comentó.

En la Ciudad, los valores de compra se ubican en un rango amplio:

• Entre USD 10.000 y USD 35.000 en zonas medias.
• Hasta USD 40.000 en barrios premium o proyectos nuevos.
• Cocheras fijas y cubiertas logran mejores precios y mayor demanda.

La diferencia entre unidades resulta clave: no es lo mismo una cochera móvil o descubierta que una fija en edificio con amenities, seguridad y acceso cómodo.

De acuerdo con los valores relevados por el mercado, los rangos promedio fueron los siguientes:

• Palermo, Belgrano y Recoleta: entre USD 20.000 y USD 35.000 en venta; alquileres de $130.000 a $180.000.
• Caballito, Almagro, Boedo y Flores: entre USD 15.000 y USD 25.000; alquileres de $150.000 a $200.000.
• Villa Urquiza, Saavedra y Colegiales: desde USD 18.000; alquileres cercanos a $120.000.
• Núñez y Palermo Chico: entre USD 25.000 y USD 40.000; alquileres que superan los $200.000.

Alquileres y costos: la clave de la renta

El mercado locativo muestra una recuperación, impulsada por la falta de espacios para estacionar en barrios densos. En zonas residenciales, los valores crecieron con mayor dinamismo.

Referencias actuales de alquiler:

• Núñez: entre $250.000 y $350.000.
• Caballito, Almagro, Boedo y Flores: entre $150.000 y $200.000.
• Corredores premium: por encima de $200.000 en algunos casos.

Las expensas aparecen como uno de los factores más determinantes. En promedio, se ubican entre $35.000 y $40.000 mensuales, aunque en edificios de categoría pueden superar ese nivel.

Sucari advirtió que este costo impacta de forma directa en la renta real. Una cochera puede mostrar un rendimiento atractivo en términos brutos, pero pierde competitividad si las expensas resultan elevadas.

En términos generales, la rentabilidad anual se mueve entre 6% y 7%, con casos que pueden superar ese rango si el precio de compra resulta conveniente y la ocupación se mantiene estable.

Liquidez: no todas se venden igual

La facilidad de salida representa otro punto central en la evaluación. No todas las cocheras tienen la misma liquidez ni el mismo tiempo de venta.

Vanesa Armesto, titular de Armesto Propiedades, explicó que la demanda se concentra en zonas consolidadas. “En barrios con tránsito intenso y edificios antiguos sin cochera, la salida es rápida. En otras áreas, la venta puede demorar”, señaló.

La reducción de la oferta también influye. Durante los últimos años, muchos garajes tradicionales cambiaron de uso, lo que limitó la cantidad de espacios disponibles y sostuvo la demanda en sectores específicos.

Dónde conviene invertir

La ubicación define gran parte del negocio. Los barrios con mayor dinamismo combinan densidad, actividad comercial y problemas de estacionamiento.

Zonas con mejor desempeño:

• Palermo, Belgrano y Recoleta: alta demanda y liquidez.
• Villa Urquiza, Saavedra y Colegiales: crecimiento sostenido.
• Núñez: valores altos y buena renta.

En contraste, el microcentro y zonas con menor densidad residencial presentan menor rotación y mayor incertidumbre en la reventa.

Sucari remarcó que conviene priorizar barrios de clase media consolidada, donde existe capacidad de pago y demanda constante.

Rentabilidad real y comparación

Marcela Genta, de la inmobiliaria Marcela Genta, estimó que una cochera bien ubicada puede alcanzar una renta anual de entre 7% y 8%, aunque el resultado final depende de varios factores.

Para que la inversión cierre, el valor de alquiler debe acompañar al precio de compra. En una cochera de USD 25.000, el alquiler debería ubicarse cerca de $170.000 mensuales para sostener una rentabilidad competitiva.

El segmento ofrece ventajas frente a departamentos en términos de menor mantenimiento y menor riesgo operativo. Sin embargo, también presenta límites en la valorización del activo, que suele ser más gradual.

Qué revisar antes de invertir

Antes de cerrar una operación, los especialistas recomiendan analizar:

• Reglamento de copropiedad
• Tipo de cochera (fija, móvil, cubierta o descubierta)
• Nivel de expensas y quién las paga
• Condiciones de alquiler y ajustes
• Facilidad de reventa en la zona

Un error en estos puntos puede afectar tanto la renta como la liquidez del activo.

Un segmento que vuelve al radar

El mercado de cocheras muestra señales de recuperación, impulsado por precios que todavía no reflejan el movimiento general del Real Estate y una demanda sostenida en zonas clave.

Con menor ticket de ingreso y una renta que puede competir con otros activos, el segmento vuelve a posicionarse como alternativa defensiva. Aun así, el resultado final depende de una selección cuidadosa del producto y la ubicación.

“Es un mercado que empieza a moverse otra vez y todavía ofrece oportunidades antes de que los valores se ajusten”, concluyó Sucari.