Durante años, el mapa del real estate premium en la Ciudad de Buenos Aires tuvo un eje casi inamovible: Palermo, Belgrano, Núñez y algunos puntos del corredor norte. El sur quedaba relegado a un perfil industrial o residencial de bajo dinamismo (a excepción de Puerto Madero y el Paseo del Bajo).
Ese patrón empezó a modificarse y hoy Barracas y una parte de San Telmo, emergen como uno de los polos con mayor proyección, con emprendimientos nuevos que alcanzan los USD 3.250 por metro cuadrado.
El cambio no es casual. Responde a una combinación de infraestructura, disponibilidad de tierra, incentivos urbanísticos y una relectura del comprador, que prioriza conectividad y calidad de vida por encima de la tradición geográfica.
Un proyecto que actúa como catalizador
Uno de los desarrollos que mejor sintetiza esta transformación es MOCA 2, impulsado por G&D Developers sobre los antiguos terrenos de la fábrica Bagley, en la esquina de Finochietto y Hornos.
El edificio, ya finalizado y en etapa de entrega, reúne 273 unidades distribuidas en 17 pisos, con cocheras, oficinas y amenities como pileta y espacios comunes. La demanda superó las previsiones iniciales y aceleró el lanzamiento de una tercera etapa.
Daniel Mintzer, socio de G&D Developers, sostuvo: “El proyecto instala un nuevo paradigma y demuestra que el sur de la Ciudad puede ser competitivo, deseable y rentable. No hace falta una geografía top para justificar calidad, y cuando el producto es sólido, el mercado responde donde nadie lo espera”.
Las unidades parten desde USD 66.000 para monoambientes y llegan hasta USD 220.500 en departamentos de cuatro ambientes. En términos de valor por metro cuadrado, los desarrollos a estrenar con amenities en Barracas se ubican en torno a USD 2.500, con casos puntuales que escalan a USD 3.200 y hasta USD 3.250 según terminaciones, vistas y categoría constructiva.
Infraestructura y efecto derrame
El posicionamiento del barrio podría fortalecerse aún más si avanza la futura Línea F del subte, que unirá Plaza Italia con el sur porteño y prevé una estación en Brandsen, en la zona de Plaza Colombia. De concretarse, la obra reforzará la conexión norte-sur y sumará un factor de valorización clave.
Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, explicó: “El sur crece por infraestructura, precio relativo y una relectura urbana. Obras como el Paseo del Bajo integraron áreas históricamente de borde con polos de alto valor, como Puerto Madero y el microcentro. Eso generó un efecto derrame que se ve en vivienda, universidades y actividad económica”.
Según su visión, durante años existió una brecha muy marcada entre el norte y el sur. Con costos de construcción elevados y crédito limitado, los desarrolladores comenzaron a mirar zonas donde todavía existe margen entre el costo de reposición y el precio final.
En ese contexto también influyeron los incentivos del Código Urbanístico y un cambio cultural del comprador, cada vez más enfocado en la identidad barrial, la vida urbana real y la conectividad.
Nuevos ejes de expansión
El avance no es homogéneo, pero ciertos corredores concentran el mayor dinamismo. Avenida Montes de Oca se consolidó como una de las arterias con más movimiento, junto con Defensa, Caseros y Martín García, además de calles como Brandsen, Herrera, Iberlucea y Luzuriaga, cercanas al polo tecnológico.
Desde MKS Propiedades, su CEO Jorge Manikis aportó: “Barracas ofrece disponibilidad de tierra y de inmuebles de gran escala, muchos de origen industrial, que permiten desarrollos que en barrios más consolidados ya no son posibles. A eso se suma una percepción del barrio que cambió y valores todavía más accesibles que en el centro y el norte”.
En términos de precios, el barrio muestra una franja amplia: entre USD 1.500 y USD 3.200 por metro cuadrado, según antigüedad, ubicación y prestaciones.
Producto racional y expensas controladas
El perfil predominante combina edificios multifamiliares de densidad media, con foco en unidades chicas y medianas, amenities funcionales y expensas moderadas. La sustentabilidad económica del edificio pasó a ser un atributo decisivo.
Rodríguez Nader lo resumió así: “La sustentabilidad hoy se traduce en economía doméstica. Si las expensas resultan irracionales, el mercado castiga al producto. El edificio tiene que funcionar para el usuario y para el inversor”.
Balcones, terrazas, buena luminosidad, eficiencia energética y espacios adaptables al trabajo remoto ganaron peso en la demanda. La cochera suma valor, aunque dejó de ser excluyente.
Calles en expansión
Más allá del precio, los atributos que definen la competitividad de un proyecto inmobiliario resultan cada vez más claros. En Barracas, una de las zonas con mayor demanda es la Avenida Montes de Oca y su entorno, un corredor que concentra desarrollos residenciales y comerciales de distinto perfil.
Manikis explicó: “Históricamente, Montes de Oca fue la arteria más importante del barrio, aunque también crecieron con fuerza los proyectos sobre la calle Defensa y la Avenida Caseros, impulsados por su desarrollo gastronómico y su cercanía con San Telmo”.
A ese eje se sumó el avance de emprendimientos sobre la Avenida Martín García, con una impronta comercial consolidada, y en calles como Brandsen, Herrera, Iberlucea y Luzuriaga, próximas al polo tecnológico y a sectores que atraviesan procesos de renovación urbana.
En paralelo, la sustentabilidad adquirió un peso creciente en la evaluación de los proyectos. “Hoy se traduce en economía doméstica. Si las expensas resultan irracionales, el mercado castiga al producto. El edificio tiene que funcionar tanto para el usuario como para el inversor”, señaló Rodríguez Nader.
En ese sentido, el diseño de amenities respondió cada vez más a una lógica de uso real y mantenimiento controlado, por encima de la acumulación de servicios que encarecen el costo mensual.
Un sur que deja de ser frontera
La cercanía con Puerto Madero y el microcentro, el acceso directo a las autopistas 25 de Mayo y Arturo Frondizi y la posible llegada de la Línea F consolidan a Barracas como alternativa residencial a 20 minutos del centro porteño.
La demanda es diversa: conviven compradores tradicionales del barrio, familias del sur del conurbano que buscan mudarse a la Ciudad, jóvenes profesionales e inversores orientados a renta y valorización futura.
De cara a los próximos años, el desafío será sostener la inversión privada y recuperar el crédito hipotecario. Mintzer planteó: “No esperamos nada del sector público, pero sería clave contar con créditos hipotecarios de cualquier tipo y mayor agilidad en las aprobaciones. No puede ser que se financie una remera en doce cuotas y una vivienda solo se pague de contado”.
