La reciente aprobación en el Senado de la llamada Ley de Inocencia Fiscal reavivó un viejo interrogante del mercado inmobiliario argentino: si los dólares que los ahorristas mantienen fuera del sistema pueden, finalmente, volcarse a la compra de propiedades. Aunque el proyecto introduce cambios relevantes en el régimen penal tributario y en los mecanismos de fiscalización, especialistas coinciden en que el efecto sobre las operaciones inmobiliarias será limitado mientras no exista un «blanqueo» explícito ni un marco legal que otorgue seguridad jurídica plena.

La iniciativa impulsada por el Gobierno redefine el vínculo entre el Estado y los contribuyentes al elevar los umbrales de punibilidad, reducir plazos de prescripción y crear un régimen de Declaración Jurada Simplificada del Impuesto a las Ganancias. El objetivo declarado es restablecer la confianza, disminuir la carga administrativa y facilitar el uso de ahorros, incluidos los llamados “dólares del colchón”.

Sin embargo, el texto aprobado no habilita de manera directa la utilización de fondos no declarados para la compra de inmuebles sin riesgos fiscales.

En el mercado inmobiliario, donde históricamente una parte significativa de las operaciones se pacta en dólares billete, la expectativa inicial fue moderada. Consultas para operaciones chicas, como la compra de cocheras o unidades de bajo valor, aumentaron levemente, pero no se registró una reactivación generalizada vinculada a la nueva ley.

“El punto central es que esto no es un blanqueo”, explicó Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios.

“Se trata de un régimen por el cual el fisco recibe menos información para quienes adhieren a la declaración jurada simplificada, con ciertos beneficios como la presunción de exactitud o el efecto liberatorio del pago. Pero si ARCA (la Agencia de Recaudación y Control Aduanero) toma conocimiento de una operación, como la compra de un inmueble, puede analizar si existe una discrepancia significativa y hacer caer esos beneficios”.

Desde esta perspectiva, Domínguez sostuvo que no habrá una ola de operaciones financiadas con dólares informales. “No va a ser generalizado. Para que eso ocurra se necesita un blanqueo, con seguridad jurídica real. En los otros casos, el riesgo sigue existiendo”, afirmó.

Qué cambia y qué no cambia para el ladrillo

Uno de los puntos más observados por desarrolladores, escribanos e inmobiliarias es la elevación de los umbrales a partir de los cuales una infracción tributaria pasa del plano administrativo al penal. La evasión simple se configura ahora a partir de los $100 millones, mientras que la evasión agravada eleva sus pisos a niveles sensiblemente más altos que los vigentes hasta ahora. Esta actualización reduce la probabilidad de consecuencias penales en operaciones de menor escala, pero no elimina la posibilidad de ajustes impositivos.

En la práctica, la compra de un inmueble con fondos no declarados sigue pudiendo derivar en la figura de incremento patrimonial no justificado. Esto implica el pago del Impuesto a las Ganancias, con una alícuota del 35%, además de eventuales ajustes en Bienes Personales, intereses y multas. Si bien la detección puede ser más difícil en algunos casos, el riesgo no desaparece.

Desde Lisicki, Litvin & Abelovich, Martín Caranta recordó que “no todo monto que supere los umbrales constituye evasión penal, porque además de la condición objetiva debe probarse la intención de evadir”. Sin embargo, aclaró que eso no implica inmunidad fiscal ni libera del pago de impuestos omitidos.

El rol de escribanos y controles vigentes

Otro aspecto clave es el rol de los escribanos, que continúan siendo sujetos obligados ante la Unidad de Información Financiera (UIF). Aunque se eliminaron ciertos regímenes informativos, como el COTI y el CITI, los controles sobre el origen de los fondos no desaparecieron.

El umbral a partir del cual el escribano debe analizar el origen del dinero se elevó recientemente a 750 salarios mínimos, vitales y móviles, equivalentes hoy a unos $132 millones. Superado ese monto, se exige documentación que respalde la licitud de los fondos, aunque ya no se requiera una certificación contable formal.

“Que haya menos información automática no significa que el contribuyente esté protegido”, advirtió Yésica Baigorri, especialista de LFS Tax. “Si se detectan inconsistencias, ARCA puede fiscalizar y reclamar los impuestos correspondientes”.

Impacto inmobiliario: expectativa moderada

En este contexto, el consenso entre tributaristas y operadores del sector es que el impacto inmobiliario será acotado. Puede haber operaciones puntuales, especialmente por debajo de ciertos umbrales y sin bancarización, pero no un cambio estructural en el volumen de compraventas.

Domínguez fue claro: “Puede haber algún caso aislado de alguien que compre un inmueble o un auto con fondos no declarados, pero no va a ser una movida masiva. Para eso se necesita un blanqueo, con reglas claras y definitivas”.

Desde una mirada más amplia, la ley sí podría contribuir a un clima de mayor previsibilidad a mediano plazo si se consolida la reducción de litigiosidad y la simplificación de trámites. No obstante, en el corto plazo, el mercado inmobiliario seguirá dependiendo de variables más determinantes, como el acceso al crédito hipotecario, la estabilidad cambiaria y la evolución de los ingresos reales.

En definitiva, la aprobación de la Ley de Inocencia Fiscal marca un cambio relevante en la política tributaria, pero no constituye el punto de inflexión que muchos esperaban para destrabar los dólares informales en el sector inmobiliario. Mientras no exista un blanqueo explícito o una reforma que garantice seguridad jurídica plena, la cautela seguirá siendo la norma.

Diez claves del Régimen de Declaración Jurada Simplificada en el Proyecto de Reforma Tributaria

Según Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, a continuación se detallan los principales puntos del régimen de Declaración Jurada Simplificada incluido en el proyecto de reforma tributaria.

• El régimen está dirigido exclusivamente a personas humanas y sucesiones indivisas residentes en el país. No incluye sociedades ni otras estructuras jurídicas.
• Pueden adherir quienes tengan ingresos de hasta $1.000 millones y un patrimonio de hasta $10.000 millones, y no sean Grandes Contribuyentes ante ARCA.
• La adhesión es optativa y se basa en los datos declarados por el contribuyente.
• ARCA confecciona una propuesta de declaración jurada de Ganancias que el contribuyente debe aceptar y pagar.
• El pago en término otorga efecto liberatorio del impuesto a las ganancias del período declarado.
• Ese beneficio se pierde si se detecta omisión de ingresos, deducciones improcedentes o uso de documentación apócrifa.
• Se establece una presunción de exactitud para Ganancias e IVA en períodos no prescriptos.
• ARCA puede fiscalizar si detecta una discrepancia significativa, definida por diferencias relevantes o montos superiores a $100 millones.
• Los monotributistas quedan fuera del régimen, salvo que renuncien y pasen al régimen general.
• El sistema no es un blanqueo: no regulariza fondos no declarados ni elimina riesgos fiscales o penales en todos los casos.