La llegada del calor y la proximidad del cierre de año reactivó con fuerza el mercado de alquileres temporarios en las urbanizaciones cerradas del Gran Buenos Aires (GBA). Para la temporada 2025/2026, el sector registra un crecimiento del 25% en el nivel de consultas respecto al ciclo anterior. Esta tendencia consolida al barrio privado como una alternativa de refugio para familias que buscan combinar descanso, seguridad y la posibilidad de mantener sus compromisos laborales sin los traslados y complicaciones que hoy implican la Costa Atlántica o los destinos internacionales.
A pesar de que los valores se pactan exclusivamente en moneda extranjera y presentan incrementos de hasta el 40% en algunos sectores, el interés no decae. El mercado se enfrenta hoy a una paradoja: mientras la demanda sube, la oferta de propiedades de alta gama se contrae. Muchos propietarios optan por no rentar sus viviendas debido a los altos costos de construcción y de reposición ante eventuales roturas, lo que presiona los precios al alza en los productos más buscados.
Corredor norte: el techo de los precios en Nordelta
Tigre y el Corredor Bancalari, con Nordelta como estandarte, marcan los valores de referencia más altos del mercado. En esta zona, la cercanía al agua es el factor que define el presupuesto. Las propiedades con salida directa al lago central son las más codiciadas y, a la vez, las más escasas.
A pesar de la alta demanda, el mercado encuentra un freno en la oferta, especialmente en el segmento más alto. Viviana Reissis Etchegoin, gerente de oficina Nordelta en Ginevra International Realty, explicó que, si bien la demanda se mantiene en niveles de años anteriores, lo que cambió para esta temporada es que hay mucha menos oferta en viviendas de alta gama.
La razón es económica. «El alto costo de construcción y de reposición en casas con elevado valor de mantenimiento hace que muchos propietarios prefieran no poner su casa en alquiler», amplió Reissis Etchegoin. El temor a que los valores de renta no cubran los arreglos de roturas que pueden causar los inquilinos desalienta a los dueños de estas propiedades exclusivas.
En Nordelta, el requisito de estadía mínima suele ser de un mes completo. Las casas con salida al lago oscilan entre USD 12.000 y USD 15.000 mensuales, aunque en los sectores más exclusivos como El Yacht, los contratos alcanzan cifras de USD 36.000 por la temporada completa. Para quienes buscan opciones en lotes internos o barrios con superficies menores, los valores parten desde los USD 4.000 en barrios de lotes chicos, y escalan hasta los USD 7.000 en zonas intermedias.
Otras urbanizaciones de la zona también reflejan esta tendencia. En Santa Bárbara, las viviendas frente al agua se negocian desde los USD 15.000, mientras que en el complejo Villanueva se presentan oportunidades más accesibles que inician en los USD 3.000. La estacionalidad juega un rol clave: enero es el mes estelar, mientras que febrero suele presentar una baja en los precios debido al inicio temprano del ciclo lectivo y los exámenes, lo que acorta el período de vacaciones de muchas familias.
Pilar y Escobar: variedad y conectividad
Pilar se mantiene como uno de los polos más activos por su infraestructura y servicios. Aquí, la demanda comenzó de forma tardía pero aceleró en noviembre. La ventaja competitiva de Pilar radica en la relación precio-calidad.
Segmento Tradicional: Highland Park ofrece quintas de 250 m2 por USD 8.500 mensuales.
- Opciones Intermedias: Barrios como Alcanfores rondan los USD 4.500, mientras que en Del Viso se consiguen casas por USD 3.600.
- Opciones Accesibles: En El Aljibe o Pilarica, los valores mensuales de enero promedian entre USD 1.400 y USD 1.500.
En el partido de Pilar, la demanda se encuentra plenamente activa para el cierre de acuerdos estivales. Haydée Burgueño, de Haydée Burgueño Propiedades, señaló que las propiedades más buscadas son casas o condominios con piscina y buena conectividad.
La elección de Pilar se explica principalmente por la conveniencia económica y laboral. “Muchas familias que se instalan durante el verano tienen miembros que continúan trabajando, y optan por esta opción debido a que los precios son más atractivos en comparación con los destinos de veraneo”, indicó Burgueño. Según la especialista, en otros destinos turísticos las familias tendrían que duplicar o triplicar su presupuesto para obtener comodidades similares.
En cuanto a valores en Pilar, el barrio Alcanfores oscila en los USD 4.500 mensuales para enero, mientras que en Del Viso se encuentran opciones por USD 3.600. Zonas como Pilará (USD 3.300) o El Aljibe en Manzanares (USD 1.400) aparecen como alternativas dentro de la variada oferta del partido.
Para el verano 2026, la tendencia sugiere estabilidad en los precios, aunque en algunos barrios cerrados los valores se dispararon. En Puertos del Lago, los precios varían según el barrio: desde los USD 2.400 en Araucarias hasta los USD 3.100 en Riberas.
Por su parte, en Escobar, el desarrollo Puertos se consolidó como una de las opciones más buscadas. Allí, la segmentación por barrios permite encontrar casas en Araucarias desde USD 2.400, mientras que en sectores como Muelles, con vistas privilegiadas a la laguna, los valores por quincena trepan a los USD 10.500.
Canning y zona Oeste: crecimiento y escasez
Canning, denominada «la Pilar del Sur», vive un fenómeno de demanda anticipada. Desde octubre, las consultas crecieron de forma sostenida, con un incremento de precios en dólares de entre el 12% y el 20% respecto al año pasado. Este ajuste responde no solo a la demanda, sino al encarecimiento de los costos operativos de seguridad, jardinería y mantenimiento de piscinas.
En barrios como Terralagos —famoso por su laguna cristalina— o La Providencia, los alquileres de enero superan los USD 6.000. Para una casa estándar en la zona, el mes de diciembre se ubica entre USD 2.500 y USD 3.500, mientras que enero parte desde los USD 3.000.
Sabrina Zapico, martillera pública nacional de SZ Canning Propiedades, confirmó que los precios en esta zona registraron un aumento en dólares de entre el 12% y el 20% en relación con el verano anterior.
«La demanda anticipada y el aumento del costo operativo de mantenimiento, como jardinería, piscina y seguridad, revalorizaron los barrios», destacó Zapico. En esta zona, los valores de enero parten desde los USD 3.000 y pueden superar los USD 6.000 en barrios premium como Terralagos o La Providencia.
En la Zona Oeste, que incluye partidos como Ituzaingó, Moreno y General Rodríguez, la oferta es todavía más limitada. Barrios como Los Pingüinos, Banco Provincia o Las Lajas registran una actividad superior a la del ciclo anterior. Los valores generales se mueven en un rango que va desde los USD 3.000 hasta los USD 8.000 mensuales. La falta de stock de casas disponibles para renta temporal es el principal motor del aumento de precios en esta región.
Qué no puede faltar: los requisitos de la demanda
A la hora de cerrar un acuerdo, los inquilinos no buscan solo metros cuadrados. Existen elementos que son innegociables para quienes deciden pasar el verano en estas urbanizaciones:
- Piscina y galería: Es el corazón de la casa de verano. La presencia de un buen quincho o galería con parrilla es fundamental, ya que la mayor parte de la vida social ocurre en el exterior.
- Conectividad: Ante la tendencia de mantener el trabajo híbrido, contar con internet de alta velocidad es un requisito excluyente.
- Amenities y vida deportiva: El acceso a canchas de tenis, pádel, fútbol y, en muchos casos, a las colonias de vacaciones para niños, define la elección de una familia.
- Seguridad: La vigilancia 24 horas y el entorno controlado son el diferencial más fuerte frente a una casa de calle abierta o un destino turístico masivo.
Consideraciones adicionales: expensas y servicios
A la hora de presupuestar, los interesados deben tener en cuenta que el valor del alquiler rara vez es el costo final. Si bien en muchos casos las expensas ordinarias están incluidas, los gastos de servicios (luz, gas, agua) y los impuestos municipales suelen cobrarse por separado según el consumo real.
Además, el mantenimiento de áreas verdes y piscinas —insumos como el cloro y el servicio de parquista— suele ser un costo adicional que puede elevar el presupuesto mensual de forma considerable. En algunos barrios con fuerte infraestructura deportiva, el uso de las canchas de golf o tenis también implica el pago de una cuota social temporal o aranceles por uso.
Julieta Gitel, de Matías Szpira Bienes Raíces, indicó las variables que definen hoy una elección exitosa. Sobre la dinámica actual del mercado, la especialista explicó que todo depende del estilo de vida y las necesidades específicas de cada grupo familiar.
Lo fundamental es evaluar con detenimiento la ubicación, los costos fijos como expensas, los servicios disponibles y, «sobre todo, las reglas internas de convivencia de cada barrio para asegurar que la experiencia de verano sea satisfactoria para todas las partes», concluyó.
