En el streaming de Ladrillo.Info que puede verse en Youtube, con la conducción de Federico Miqueo, la ingeniera civil y martillera Mariana Stange, de Mariana Stange Real Estate y cofundadora de Mujeres del Real Estate, sostuvo en un nuevo Mano a Mano que el mercado de oficinas experimenta una profunda transformación. La especialista en el mercado inmobiliario corporativo, con tres décadas de experiencia, descartó la idea de que las oficinas comerciales desaparecieron.

Afirmó que, si bien la pandemia aceleró una evolución, no significó el fin de estos espacios, sino un cambio en su función y diseño.

Stange detalló que los modos de trabajo evolucionan, y con ellos, también lo hacen los espacios donde las personas desarrollan sus actividades. Mencionó que la pandemia enseñó que muchas tareas se pueden hacer desde casa, pero a la vez, resaltó la importancia del encuentro presencial. “Cómo necesitamos las personas, los seres humanos del otro”, comentó.

Por ello, la oficina, en su opinión, jamás morirá, sino que se transforma hacia un esquema híbrido. Prevé que los cinco días de presencialidad y la jornada de 9 a 18 horas no volverán, pero las empresas y sus equipos regresan a la oficina porque la energía y la creatividad generadas en la interacción cara a cara son irremplazables.

Factores que impulsan la vuelta a la presencialidad

Mariana Stange explicó los factores que influyen en esta nueva forma de trabajar. Si bien los costos operativos son un factor, ya que una empresa ahorra al no alquilar oficinas, la pérdida de cultura, pertenencia y productividad es un contrapeso significativo. Afirmó: “Cuánto se pierde por no poder imprimir cultura en tu gente, que eso se logra con la presencialidad”.

La capacidad de generar pertenencia en los talentos y la estimulación de la creatividad y productividad son aspectos que las empresas ponderan. Está comprobado que las reuniones presenciales arrojan resultados más innovadores y eficientes, lo que inclina la balanza hacia la vuelta a la oficina.

Para los inversores, Stange considera que la inversión en oficinas siempre resulta una buena decisión, pero no en cualquier tipo de oficina. Recomienda a sus clientes invertir en Argentina, donde todavía existen valores de oportunidad. La rentabilidad actual se sitúa entre el 6% y el 7% anual.

La ubicación es un punto clave; las empresas buscan espacios con buena conectividad e infraestructura que permitan a sus empleados disfrutar de un entorno agradable y llegar cómodamente. En cuanto a la arquitectura, las oficinas valoradas hoy poseen buena iluminación, vistas atractivas, ventilación cruzada y plantas flexibles. “Ahí es negocio invertir en oficinas”, sentenció.

Al comparar la inversión en oficinas con la residencial, Stange destacó una ventaja fundamental: “el locatario de oficinas, cuando necesita irse, rescinde su contrato”. Esto evita el riesgo de un inquilino moroso, una situación compleja en la legislación argentina. La naturaleza del inquilino corporativo, enfocado en una renta estable, otorga mayor seguridad al inversor.

Clasificación y oportunidades en el mercado de oficinas

Stange clasificó las oficinas en distintas categorías, según su infraestructura y características. No aconseja invertir en oficinas que no incorporen sustentabilidad. Los “green buildings” (edificios construidos o ayornados con criterios sustentables) son los que recomienda. Existen categorías: Triple A (el tope de gama, plantas de más de 500 m² con sistemas de última generación y alta seguridad), A (un escalón por debajo, con buen aire acondicionado y calefacción, pero sin sectorización total), B (oficinas entre medianeras, sin cocheras y con sistemas split de aire) y C (edificios antiguos, generalmente en microcentro, sin grandes prestaciones).

Los valores de alquiler varían: una oficina Triple A en zonas demandadas como Palermo, Belgrano o Núñez alcanza entre USD 30 y USD 35 por metro cuadrado. Las oficinas A rondan los USD 25, mientras que las B se ubican en USD 15. Las oficinas C tienen un valor “a voluntad”, dada su menor demanda. La medida del metro cuadrado se refiere al “metro propio”, que incluye todo lo dentro de las puertas de la oficina, excluyendo áreas comunes como paliers y escaleras.

La oportunidad del Microcentro

Respecto al Microcentro, calificado en su momento como “epicentro del vaciamiento”, Stange se mostró optimista. Durante la pandemia, cuando los titulares anunciaban la “muerte” del microcentro, ella siempre sostuvo que no desaparecería. Su argumento: una excelente conexión, infraestructura comercial y gastronómica, y edificios de gran categoría. Aseveró: “Hoy el tiempo me da la razón”.

El Microcentro presenta más vacancia que Núñez, pero ofrece una gran oportunidad: “Se puede alquilar un edificio Triple A que en Núñez se alquila en USD 30, por USD 15”. Esto permite a empresas que buscan saltar de categoría acceder a espacios premium a un costo menor.

Dentro del Microcentro, Stange discriminó dos zonas clave, divididas por la avenida Córdoba. Desde Corrientes hacia el norte, hay más oportunidades y operaciones activas. De Avenida Corrientes hacia el sur, la zona es más compleja después de las 18 horas y necesita mayor revitalización, aunque la especialista mantiene el optimismo sobre su futuro derrame.

Actualmente, las empresas valoran oficinas «casi listas para ser ocupadas», ya que los altos costos de instalación y la falta de stock de mobiliario (con demoras de hasta 90 días) complican la adecuación de un espacio. Las tecnológicas, empresas de servicio y petroleras son algunos de los rubros que regresan al microcentro, seducidos por la relación precio-calidad de las oficinas disponibles. Si bien el éxodo hacia el norte continúa, el microcentro se posiciona como una opción estratégica para empresas con presupuestos más ajustados que buscan calidad.

El libro «Todavía somos humanos» y el mercado inmobiliario

Stange, hace poco, presentó su libro “Todavía somos humanos”, con la bajada “Presencialidad y homocentrismo en los espacios de trabajo”. En la obra, defiende la hipótesis de la importancia de la presencialidad y el enfoque homocentrista en el diseño y la cultura de las oficinas. Relató que, al inicio de su carrera, el director financiero era quien tomaba las decisiones sobre los espacios, priorizando la densidad y los números. Hoy, son los responsables de recursos humanos y talento quienes lideran, pensando en las personas.

El libro está dirigido a líderes de equipo, arquitectos, desarrolladores, colegas y, por supuesto, a las personas que habitan los espacios de trabajo. Stange expresó su deseo de que un colaborador regale el libro a su jefe.

Sobre el contexto socioeconómico y sus desafíos, Stange afirmó que el mercado es inherentemente incierto, pero los argentinos, y en particular los inmobiliarios corporativos, poseen una notable capacidad de resiliencia. “Si a nosotros nos transportan a cualquier lugar del mundo, seguro seríamos mucho más exitosos”, comentó. La volatilidad y la falta de estabilidad son los mayores enemigos, ya que detienen las proyecciones y exigen una constante adaptación.

A pesar de la incertidumbre, la relación con los clientes se forja en la cercanía y la transparencia. “Cuando uno es coherente, cuando uno es transparente, cuando uno dice las cosas cómo son, el vínculo que generas es espectacular”, sostuvo. Mariana Stange enfatizó que la comunicación y el valor de la palabra son fundamentales en un mercado tan cambiante.

Stange concluyó que es “totalmente optimista” sobre el futuro del mercado. Ve una evolución positiva, con reglas más claras y espacios cada vez más centrados en las personas, amigables con el medio ambiente, sustentables y flexibles. “Amo este mercado”, afirmó, destacando que el autoconocimiento y la comunicación son claves para el éxito en el real estate, permitiendo a los profesionales mejorar su valor y complementar sus habilidades para llegar a más clientes.