El mercado inmobiliario porteño consolida su recuperación con datos que respaldan el optimismo del sector. Un relevamiento privado reveló que el valor del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires subió 15,5% en marzo respecto del mismo mes del año anterior, mientras que las operaciones de compra venta se multiplicaron y el crédito hipotecario vuelve a jugar un rol central.

El informe, elaborado por Re/Max en conjunto con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario, reflejó también una mayor transparencia en los precios de cierre, una oferta más activa y el regreso de inversores locales y del exterior en un contexto de mayor previsibilidad económica.

El análisis, se llama Índice Real del M2, destacó que los valores promedio del metro cuadrado en marzo fue de USD 2.079. El dato marca un incremento del 15,5% interanual, lo que confirma la tendencia ascendente iniciada en 2023. Aunque registró una leve caída del 0,95% frente a febrero, el indicador reafirma el nuevo ciclo que atraviesa el sector.

A valores de oportunidad

Por tipo de propiedad, los monoambientes se ubicaron en USD 2.189 por m2. Los departamentos de dos ambientes promediaron USD 2.067 y los de tres ambientes, USD 2.032. A pesar de la suba, los valores todavía se mantienen 4,81% por debajo de los registrados en enero de 2020 (ver gráfico siguiente).

La evolución de los precios acompaña un repunte en la cantidad de operaciones. En febrero se concretaron 4.293 escrituras, un 94% más que en el mismo mes de 2024. Se trata del mejor trimestre en términos de volumen en los últimos quince años. Este crecimiento se explica en parte por el regreso del crédito hipotecario, que según Re/Max aumentó un 14% interanual dentro de su red.

Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay, explicó que el financiamiento bancario dejó de ser marginal. “Hace un tiempo, representaba solo el 0,1% de las transacciones. Hoy vuelve a ser una herramienta real para la clase media. Además, la eliminación de restricciones destrabó operaciones postergadas y reforzó la confianza del comprador”, afirmó.

Qué pasa entre precio de publicación y cierre

Otro indicador que confirma esta normalización es la reducción de la brecha entre los valores de publicación y los precios reales de cierre. En marzo, la diferencia promedio fue de -4,64%, levemente superior al -4,18% de febrero, pero dentro de un rango inferior al 5% por doce meses consecutivos. El mercado se muestra más transparente y con menor margen de negociación.

El valor medio de oferta de un monoambiente usado alcanzó en enero los USD 69.725. En el extremo superior, en cuanto a precios y comodidades de la vivienda, un cuatro ambientes cotizó de media en USD 142.500, mientras que USD 79.725 y USD 111.750 fueron las cotizaciones medias para los departamentos de uno y dos dormitorios, respectivamente.

En este escenario, el crédito impulsa especialmente las operaciones en el segmento de propiedades usadas y de menor valor. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, advirtió que “los monoambientes y dos ambientes de escasa superficie, en la mayoría de los barrios porteños, concentran la mayor demanda”.

Según explicó, ese perfil de vivienda responde a quienes acceden con crédito o cuentan con ahorros moderados. Las unidades más amplias, salvo excepciones, sólo aparecen en el sur de la ciudad.

Rozados alertó sobre los riesgos de una escasez prolongada en este tipo de oferta. “La desaparición de esa franja podría generar un aumento mayor de precios en zonas con alta concentración de demanda y una desaceleración en el ritmo de compraventas, ante la falta de productos alineados con ingresos medios que califican para un crédito”, señaló.

Para evitar ese cuello de botella, el especialista consideró clave conectar el actual ciclo de créditos para vivienda usada con el desarrollo de nuevas unidades financiadas desde el pozo. “Es necesario anticiparse. Si no se incorporan nuevos proyectos, la escasez escalará y alcanzará segmentos por encima de los USD 60.000. Esto limitaría aún más la accesibilidad y desaceleraría la actividad”, sostuvo.

Rozados apuntó que la reglamentación de la hipoteca sobre bien futuro (también llamadas divisibles), habilitada por decreto a fines de 2024, podría facilitar ese objetivo. “Ese instrumento permitiría canalizar una demanda genuina de compra de viviendas en construcción mediante financiamiento bancario. Además, incentivaría la industria de la construcción, con impacto positivo sobre el empleo y el crecimiento económico general”, explicó.

Para que ese esquema funcione, afirmó que “la posibilidad de vender desde el pozo aplicando hipoteca sobre bien futuro resulta la alternativa más simple de implementar. Una vez reglamentado, puede generar oferta con precios contenidos y acompañar la demanda de quienes hoy buscan opciones en el segmento de bajo ticket”.

Demanda

Desde Re/Max, también destacaron que el perfil de la demanda cambió. A los compradores tradicionales se sumaron inversores que identifican oportunidades en un mercado todavía subvaluado. También crecen las consultas de argentinos en el exterior, atraídos por un escenario más previsible y reglas más claras para repatriar capital y adquirir propiedades.

“Hoy vemos una oferta más atractiva y variada, lo que permite que más personas puedan concretar la compra de su primera vivienda. Si el crédito se mantiene accesible y las condiciones macroeconómicas acompañan, el mercado tendrá un crecimiento sostenido”, aseguró Sosa.

Con precios que comienzan a recuperarse, financiamiento en expansión y mayor volumen de escrituras, el mercado porteño reconfigura su mapa.

Sosa concluyó: «Ahora sin cepo cambiario, la clave será sostener la oferta, reforzar el crédito a desarrolladores y garantizar acceso real a unidades aptas para quienes buscan vivienda propia. Por ahora, el ladrillo muestra señales firmes de reactivación».