El arquitecto Federico Larroca Mendizábal, especialista en urbanismo y referente del Grupo Desarrollador 1880, compartió en el streaming de Ladrillo.Info conducido por Federico Miqueo sobre la evolución de su recorrido profesional y las estrategias actuales de la empresa que lidera junto al contador Germán Lanzilotti.
Desde los primeros trabajos en arquitectura hasta la consolidación de una desarrolladora con obras en Palermo, Colegiales y Belgrano, explicó cómo se adaptaron a los desafíos del mercado y qué condiciones consideran al lanzar un nuevo proyecto.
Según el arquitecto, los edificios de entre 3.000 y 10.000 metros cuadrados son los que mejor rinden en el contexto actual. “En proyectos más chicos, el margen es menor. En cambio, al escalar, podemos negociar mejor con proveedores y absorber parte de los aumentos sin trasladarlos de lleno al precio”.
En Casa Cabrera, ubicado en Palermo, por ejemplo, reemplazaron barandas metálicas por vidrio sin modificar el valor final. “Preferimos ajustar rentabilidad antes que resignar calidad”, apuntó.
Del estudio al desarrollo
Los inicios fueron modestos: arreglos menores, una impresora comprada a crédito y planos dibujados desde casa. Con el tiempo, esa dinámica evolucionó hacia un estudio de arquitectura profesional y, más adelante, hacia una desarrolladora con foco en proyectos de escala media.
“Mi socio es contador, nos complementamos bien. Yo aporto la mirada técnica y él la financiera. Es una sociedad equilibrada que nos permite avanzar con proyectos ambiciosos sin perder solidez”, señaló Larroca.
La complementariedad de perfiles resultó clave para sostener la continuidad de obras en un contexto económico que obliga a recalcular constantemente.
Ubicación, análisis y validación comercial
Grupo 1880 prioriza ubicaciones consolidadas. “Belgrano, Palermo, Colegiales son zonas donde el terreno ya banca el proyecto. Eso permite sostener el valor incluso si cambia el contexto”, detalló. A la hora de evaluar un terreno, el equipo analiza factibilidad, costos de obra y demanda.
También validan el concepto con inmobiliarias: “Los brokers nos dan feedback muy preciso. Qué pide el comprador, qué tipo de unidades funcionan, qué detalles son valorados. Esa sensibilidad es clave”.
El contacto directo con los canales de comercialización les permite ajustar el desarrollo en función de las expectativas reales del mercado.
Invertir en pozo: etapas y retornos
El ingreso al pozo comienza con la etapa Friends and Family. Allí el precio por metro cuadrado es casi de costo y la participación está abierta a clientes con trayectoria previa. “Muchos inversores reinvierten. Compraron un monoambiente, lo vendieron con ganancia y entraron en el siguiente proyecto. El margen en pozo puede ser de 30% o más respecto al valor final”, señaló.
Las cuotas suelen ser en pesos ajustadas por el índice CAC, mientras que el anticipo es en dólares. “El objetivo es no frenar la obra. Esa continuidad nos diferencia y genera confianza”.
Para públicos definidos
Cada emprendimiento tiene un público objetivo distinto. En Casa Cabrera, ubicado junto a la Universidad de Palermo, los compradores fueron estudiantes del interior y sus familias. En Casa Céspedes, en Colegiales, el foco estuvo en familias que buscan unidades amplias. El nuevo lanzamiento en Sucre y Libertador apunta al segmento premium con departamentos de categoría.
Afirmó: “La zona lo pide. Sucre se convirtió en un eje de obras de alta gama. Apostamos por calidad de materiales y diseño interior”.
La definición del público condiciona el tipo de unidad, los metrajes, el diseño y también el precio final. “No todo sirve en cualquier lado”, resumió.
Con interioristas y visión de hogar
El edificio en Sucre incluye una alianza con Bélgica Home, estudio liderado por Sofi Díaz de Vivar. “Buscamos que el departamento se sienta como una casa, con terminaciones que transmitan calidez. Eso genera un diferencial frente a otras propuestas”, explicó Larroca.
La experiencia de usuario está contemplada desde el diseño hasta la entrega: “Hacemos una posesión acompañada, con el arquitecto explicando cada detalle. Y sumamos un servicio postventa para resolver cualquier inconveniente”.
El objetivo es acompañar al comprador desde la reserva hasta la mudanza y más allá.
Transparencia y contratos claros
Para evitar malentendidos, recomiendan leer con atención el boleto y la memoria técnica. “Allí figuran terminaciones, equipamiento, plazos. Es clave saber qué se entrega. Nosotros siempre trabajamos con el mismo equipo de abogados y escribanos. El servicio postventa es una extensión del compromiso con el cliente”, aseguró.
La experiencia también los llevó a sistematizar procesos legales y técnicos para evitar errores comunes, como confusiones sobre terminaciones o diferencias entre lo proyectado y lo entregado.
Insumos y tiempos de obra
La planificación financiera también cambió. “Antes comprábamos todos los materiales al inicio. Hoy compramos por etapa, lo que exige otro tipo de seguimiento, pero permite adaptarse a la evolución de precios”.
En lugar de comprar todo el hierro al inicio de la obra, por ejemplo, el equipo trabaja con entregas programadas. “Eso exige otra organización, pero también permite cuidar la caja y adaptarse mejor”.
La aprobación de planos, por su parte, demora entre 4 y 8 meses. Para esa instancia, usan tecnología que permite anticipar la volumetría del lote y optimizar el proceso.
Innovación comercial y presentación de proyectos
El lanzamiento de Casa Sucre incluirá una unidad tipo construida en escala real sobre el terreno. “Es un garage que convertimos en showroom. Queremos que el cliente viva la experiencia desde el primer día. También usamos renders generados con inteligencia artificial para acelerar tiempos y mejorar la presentación visual”.
La combinación de bocetos y software permite trabajar más rápido sin perder detalle. “El objetivo es mostrar con claridad lo que se va a construir y evitar sorpresas”.
Perspectivas de mercado
Según Larroca, los precios todavía tienen recorrido al alza. “Buenos Aires sigue por debajo de otras grandes ciudades latinoamericanas. Eso indica margen de crecimiento. El ciclo parece haber tocado fondo y ahora muestra una tendencia positiva”. Además, destacó el impacto del crédito hipotecario.
“Aunque todavía no trabajamos con hipotecas divisibles (que falta que el Ministerio de Economía termine de instrumentarlas para permitir la compra de unidades en pozo), creemos que van a dinamizar el mercado, sobre todo cuando se vinculen con la venta de unidades en pozo”. El equipo observa con atención el surgimiento de nuevos instrumentos de financiamiento para la compra de unidades en obra.
Zonas con potencial y expansión territorial
Además de las zonas tradicionales, Larroca identificó nuevos focos de crecimiento. “El entorno del DOT, Parque Sarmiento, en Saavedra, tiene potencial para convertirse en un polo tecnológico. En el conurbano, Bella Vista (partido de San Miguel) muestra oportunidades por el desarrollo del Buen Ayre y la cercanía con Buenavista. También estamos activos en Neuquén, donde el auge del petróleo genera demanda habitacional constante”.
En todos los casos, la estrategia incluye evaluar disponibilidad de tierras, acceso a servicios y demanda concreta. “No se trata solo de construir. Se trata de vender y sostener el valor en el tiempo”, indicó.
Ser estratégicos
El arquitecto concluyó que, en un mercado volátil, la planificación, la calidad constructiva y la cercanía con el usuario permiten sostener el negocio y ganar confianza. “El desarrollo inmobiliario es artesanal. No hay dos edificios iguales. Por eso escuchamos todas las opiniones, del equipo técnico y también de quienes no son arquitectos. Esa mezcla de precisión y sentido común hace que los proyectos funcionen”.
También destacó la importancia de no perder de vista el largo plazo. Concluyó: “No construimos para la coyuntura. Cada obra tiene un proceso de varios años. Por eso es clave pensar cada decisión con perspectiva urbana y comercial”.
