El mercado del alquiler en España atraviesa uno de los momentos más críticos de su historia reciente. Según el estudio “Variación acumulativa de la vivienda en España en 2025”, basado en datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, el precio medio del alquiler aumentó 94% en la última década. Mientras en 2015 se pagaban 558 euros mensuales por una vivienda promedio de 80 metros cuadrados, en 2025 el valor medio asciende a 1.083 euros.

En algunas comunidades autónomas, el incremento superó ampliamente el promedio nacional. En la Comunitat Valenciana el alza acumulada fue de 157%, seguida por Canarias (143%), Baleares (142%), Madrid (122%) y Cataluña (104%). Por capitales de provincia, Valencia encabeza la lista con un aumento de 185% en diez años, seguida por Palma de Mallorca (138%), Santa Cruz de Tenerife (136%) y Málaga (134%).

La causa principal de estos aumentos es el desajuste estructural entre oferta y demanda. La disponibilidad de viviendas en alquiler se redujo de forma sostenida, al tiempo que la demanda, impulsada por la recuperación económica y la concentración urbana, creció hasta niveles récord. Este desequilibrio presiona al alza los precios en casi todo el país.

María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, advirtió que “estamos asistiendo al mayor encarecimiento de la historia del mercado del alquiler”.

“El precio de locación ya supera los 1.000 euros mensuales a nivel nacional y ronda los 1.500 euros en zonas turísticas y grandes ciudades, lo que pone en riesgo la accesibilidad a la vivienda”, subrayó Matos.

Señaló que el aumento actual se debe a una demanda récord frente a una oferta en mínimos históricos, una dinámica distinta a la de 2007 aunque con efectos similares. Añadió: “Desde la salida de la crisis de 2008, el alquiler se consolidó como solución habitacional preferida, pero sin una expansión paralela de la oferta.

“El tensionamiento se ha intensificado hasta superar en 34% los valores registrados en la burbuja inmobiliaria de 2007”, sostuvo.

La crisis inmobiliaria en España, que se extendió entre 2008 y 2014, tuvo su origen en el estallido de una burbuja de crédito e hipotecas tras años de construcción masiva. El exceso de oferta, el sobreendeudamiento de familias y promotoras, y la caída de la demanda tras la crisis financiera global, derivada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos a partir de 2007 (estalló por el colapso de créditos hipotecarios de alto riesgo otorgados sin respaldo suficiente. Su impacto desencadenó una crisis financiera global al afectar bancos, fondos y mercados ligados a esos activos) provocaron una fuerte baja de precios y una ola de ejecuciones hipotecarias.

Más razones                   

El alto incremento de alquileres en tierra hispana también obedece a la variable del crecimiento del alquiler turístico, que reduce la disponibilidad de viviendas para residencia habitual. Con más de 50 millones de turistas al año, muchos propietarios priorizan contratos temporarios. A eso se suma la especulación inmobiliaria: el mercado se transformó en un refugio de inversión ante la inflación y la volatilidad global.

Frente a esta situación, el Gobierno eliminó las “Golden Visa” que otorgaban residencia a compradores extranjeros, con el objetivo de contener el ingreso de capitales especulativos al mercado residencial.

Por otro lado, el encarecimiento de los costos de construcción y el endurecimiento del crédito hipotecario afectan el desarrollo de nuevos proyectos. En ciudades como Valencia, seis municipios ya superan los 3.000 euros por metro cuadrado en la venta de viviendas, según informó Cadena SER. Este contexto desalienta la conversión de suelos urbanos en nuevas promociones residenciales, en un país que históricamente apostó más por la propiedad que por el alquiler.

El resultado es un mercado altamente tensionado, donde los precios siguen en alza y la vivienda se consolida como uno de los principales factores de exclusión social. En comunidades como Canarias, apenas quedan 69 unidades disponibles por menos de 600 euros mensuales. En este escenario, distintos colectivos sociales y organismos internacionales, convocaron protestas en 40 ciudades bajo el lema “Acabemos con el negocio de la vivienda”, reclamando medidas concretas para ampliar la oferta, evitar los desalojos y garantizar el acceso a una vivienda digna.

La regulación también está en el centro del debate. La Ley por el Derecho a la Vivienda N.º 12/2023, sancionada en mayo del año pasado, generó una fuerte caída en la oferta de alquileres. La normativa permite declarar zonas tensionadas, limita aumentos anuales y fija un índice de referencia. En paralelo, impone condiciones más estrictas a grandes propietarios y plazos mínimos de contratos de cinco años.

Similitudes con Argentina

La situación que atraviesa España guarda similitudes con lo ocurrido en Argentina antes del DNU 70/2023 de Javier Milei, que derogó la Ley de Alquileres de 2020. Aquella normativa fue rechazada desde un inicio por los propietarios, que en muchos casos preferían mantener sus inmuebles vacíos antes que alquilarlos, ante contratos a tres años que consideraban desventajosos en un contexto de inflación acelerada entre fines de 2022 y 2023.

Hubo barrios porteños como Agronomía, Mataderos o Liniers, en noviembre de 2023, en donde no había oferta en pesos. Los pocos departamentos se ofrecían en dólares. El DNU del Gobierno nacional, que derogó la Ley de Alquileres de 2020, habilitó acuerdos libres entre partes, aumentó la oferta y generó una baja de precios en pesos reales en ciudades como Buenos Aires.

Ahora en España, tras la sanción de la Ley por el Derecho a la Vivienda N º 12/2023, según Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, esta regulación provocó «la desaparición de la oferta por la gran desconfianza de los propietarios».

El impacto es visible: según portales especializados, la oferta de alquileres permanentes cayó 17%, mientras que la de temporarios aumentó 55% interanual. En Barcelona, el 30% de las unidades ofrecidas tienen fin turístico; en Madrid, el 15%.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, señaló que «la intervención en los contratos no logró contener los precios y redujo la oferta formal de manera dramática». A diferencia de Argentina, España cuenta con un sistema hipotecario más accesible, pero si la inversión en alquiler sigue desincentivada, los precios seguirán en alza.

Según la plataforma española Pisos.com, el mayor ascenso interanual hasta febrero último fue el de Asturias (22,81%), y Navarra (-5,50%) fue la única que cayó.

Y en valores mensuales, Baleares (3%), Madrid (2,93%) y Comunidad Valenciana (2,88%) fueron las que más crecieron de enero a febrero último en el valor de locación de viviendas.

Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, advirtió que «la situación está forzando a muchos a postergar sus proyectos de vida», con precios altos, escasa oferta y mayores exigencias de garantías. Las ayudas públicas, dijo, alivian de forma temporal, pero sin mayor inversión en vivienda accesible no resuelven el problema de fondo.

Las entidades del sector inmobiliario insisten en que sin un marco previsible, incentivos fiscales y financiación accesible, la oferta no crecerá. Y si la oferta no aumenta, los precios seguirán tensionando el acceso a una vivienda.